Sự xuất hiện của ngân hàng thương mại (NHTM) với vai trò đơn vị thu xếp vốn, quản lý dòng tiền và bảo lãnh dự án đã manh nha được nhắc tới tại Việt Nam. Nhưng trong thời gian gần đây, các NH chạy đua để thực hiện bảo lãnh đối với việc kinh doanh bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS, có hiệu lực vào ngày 1-7 tới. Liệu điều đó có rủi ro cho các NHTM?

Chủ đầu tư hưởng lợi

Mở đầu cho trào lưu này là mô hình NHTM bảo lãnh dự án được áp dụng tại khu dân cư cao cấp Masteri Thảo Điền do Thảo Điền Investment làm chủ đầu tư. Theo đó, khách mua căn hộ tại dự án Masteri Thảo Điền được Techcombank bảo lãnh hoàn toàn. Khi mô hình liên kết này xuất hiện đã gây bất ngờ cho thị trường cũng như giới kinh doanh địa ốc, bởi đây là lần đầu tiên người mua nhà có thể an tâm tuyệt đối với khoản đầu tư của mình.

Bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai sẽ là điều kiện tác động tích cực lên thị trường BĐS. Vì thế, quy định này cần được nhanh chóng hướng dẫn cụ thể và phải điều chỉnh, cân nhắc gia giảm một số khoản để phù hợp hơn với thực tế của thị trường. Ông Phạm Linh, Phó Tổng giám đốc VietA Bank

Cụ thể, Techcombank sẽ tài trợ chủ đầu tư để thực hiện dự án, đồng thời quản lý mọi khoản tiền khách hàng chi trả cho chủ đầu tư. Sau khi ký hợp đồng mua bán vào tháng 11-2014, Techcombank cam kết nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn cam kết trong hợp đồng, sẽ trả lại tiền +0,5%/ngày + phạt 20% số tiền cho khách hàng mà chủ đầu tư có trách nhiệm thanh toán. Ngoài ra, Techcombank cũng hỗ trợ cho vay tới 80% trong 60 tháng, cố định lãi suất trong 3 năm cho người mua nhà.

Mới đây, tại lễ mở bán đất nền dự án Jamona City, quận 7, TPHCM, Sacomreal đã ký kết hợp tác với OCB, ACB, HDBank thực hiện bảo lãnh đối với việc kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS. Theo đó, các NH này đã ký cam kết thực hiện bảo lãnh cho các sản phẩm thuộc dự án trên đang được mở bán và được công bố ra thị trường vào quý III-2015. Theo ông Phạm Nhật Vinh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Sacomreal, việc ký kết với các NHTM thực hiện bảo lãnh hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai trước thời điểm Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực là cam kết mạnh mẽ của công ty với khách hàng về chất lượng, tiến độ trong các dự án Sacomreal đang và sẽ triển khai.

Trước đó, Novaland ký kết với VPBank bảo lãnh cho người mua nhà. Cụ thể, người mua căn hộ các dự án của Novaland sẽ được VPBank cam kết hoàn trả số tiền đã thanh toán và các khoản tiền khác nếu chủ đầu tư chậm trễ bàn giao. Cam kết này áp dụng cho 4 dự án ở TPHCM là The Sun Avenue (quận 2), The Tresor (quận 4), River Gate (quận 4) và Lucky Palace (quận 6). Ông Bùi Hữu Phúc, Giám đốc Đầu tư - Phát triển Tập đoàn Novaland, cho biết việc ký kết hợp tác bảo lãnh với NH sẽ làm tăng thêm lòng tin, giúp đảm bảo quyền lợi tối đa nhất cho người mua.

Ông Phúc đánh giá quy định bảo lãnh cho người mua nhà của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 nhằm bảo vệ người mua, bắt buộc các doanh nghiệp phát triển BĐS phải là đơn vị chuyên nghiệp, khả năng tài chính tốt, dự án phải tốt và thanh khoản cao. Vì khi NH bảo lãnh họ phải thẩm định rất kỹ dự án. Điều này cũng tạo niềm tin cho người mua và nhà đầu tư, giúp thị trường BĐS phát triển minh bạch, bền vững, phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế.

NH có rủi ro?

Sự kết hợp trên giữa NH và chủ đầu tư dự án nhằm giúp người mua nhà có điều kiện vay mua nhà ở, chủ đầu tư sớm ra sản phẩm và NHTM tăng trưởng được dư nợ tín dụng. Tuy nhiên, theo nhận định của một chuyên gia tài chính - tiền tệ, nếu không thận trọng lựa chọn kỹ chủ đầu tư cũng như dự án để tài trợ, bảo lãnh rủi ro sẽ thuộc về phía NH. Đó cũng chính là lý do vì sao một số nhà băng chỉ quan tâm đến những dự án có đầu ra tốt.
 

Ngay sau khi ký kết hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư, NH sẽ thay mặt Novaland đảm bảo quyền lợi của toàn bộ người mua. VPBank sẽ hoàn lại số tiền người mua đã thanh toán và các khoản tiền khác theo quy định trong hợp đồng đối với thời gian chậm trễ nếu có. Ngoài ra, sau khi ký kết, chi phí bảo lãnh sẽ được NH và Novaland hỗ trợ, xem như một hình thức khuyến mại, nên giá nhà sẽ không tăng. Ông Phan Ngọc Hòa, Phó Tổng giám đốc VPBank

Ông Phan Ngọc Hòa, Phó Tổng giám đốc VPBank, cho biết trong giai đoạn thị trường còn khó khăn, NH rất cẩn trọng trong việc lựa chọn khách hàng hợp tác. Novaland là đối tác đã được VPBank thẩm định và đã được chứng minh qua một quá trình phát triển dự án.

“Ngay sau khi ký kết hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư, chúng tôi sẽ thay mặt chủ đầu tư để đảm bảo quyền lợi của toàn bộ khách hàng, cụ thể như hoàn lại số tiền khách hàng đã thanh toán và các khoản tiền khác theo quy định trong hợp đồng” - ông Hòa nói và cho rằng việc ký kết chính thức về bảo lãnh với VPBank ngày hôm nay chính là bước chuẩn bị tiên phong cho việc thực hiện dự luật kinh doanh BĐS sẽ có hiệu lực từ ngày 1-7 tới, mang lại những dịch vụ tốt cho người mua.

Việc các chủ đầu tư dự án phải được NH bảo lãnh nếu muốn bán nhà hình thành trong tương lai được dự báo là cú hích tốt cho thị trường. Tuy nhiên, quy định này đang là áp lực đối với các NH trong việc kiểm soát rủi ro và đòi hỏi phải có sự sàng lọc kỹ dự án để bảo lãnh. Như VPBank từng thừa nhận khi ký kết hợp đồng bảo lãnh theo Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS, bản thân NH cũng bị áp lực.

Bởi lẽ, NH sẽ thay mặt chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi của toàn bộ người mua, tức hoàn lại số tiền người mua đã thanh toán và các khoản tiền khác theo quy định trong hợp đồng đối với thời gian chậm trễ nếu có. Do đó, để an toàn, theo các chuyên gia, NH cần ưu tiên bảo lãnh đối tác truyền thống, chiến lược. Đồng thời NH phải có sự thấu hiểu cặn kẽ tình hình tài chính của doanh nghiệp, nắm chắc hồ sơ pháp lý, năng lực triển khai dự án và tính khả thi của tài sản…

Thực tế cho thấy nợ xấu của ngành NH tập trung chủ yếu vào BĐS và trong thời gian qua do BĐS đóng băng, đã khiến việc xử lý nợ xấu của NH chậm tiến độ. Tính đến ngày 15-6, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) đã mua trên 143.800 tỷ đồng nợ xấu, nhưng mới xử lý chưa tới 10.000 tỷ đồng. Vì thế, việc xử lý nợ xấu cần sự hồi phục của BĐS, nên việc bảo lãnh dự án các NH đang thực hiện được xem là động thái tích cực.
 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, liệu quy định này có thể làm phát sinh thêm chi phí mới. Bởi lẽ quy trình bảo lãnh có thể khiến phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS, người mua nhà phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Thí dụ, dự án có 100 căn hộ, giá 1 tỷ đồng/căn, tổng giá trị chung cư là 100 tỷ đồng, dự kiến bàn giao nhà sau 2 năm. Theo Điều 56, chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng gửi vào NH để được phát hành chứng thư bảo lãnh. Nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản đảm bảo thay thế. Mỗi năm chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2% (tương đương 2 tỷ đồng). Tuy nhiên, chi phí này, chắc chắn các chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán căn hộ.