Quy định nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng theo Luật Kinh doanh BĐS(sửa đổi) đã tạo những điểm tích cực cho thị trường, nhưng cũng gây ra nhiều áp lực cho doanh nghiệp.

Băn khoăn tính khả thi

Luật sư Nguyễn Hữu Học, Hãng luật Giải Phóng

Khái niệm bảo lãnh được định nghĩa như sau: “Bảo lãnh NH là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên bảo lãnh (NH) cam kết với bên nhận bảo lãnh (khách hàng) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh (chủ đầu tư) khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh. Sau đó bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh”.

Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ theo cam kết. Tuy nhiên, tôi thấy vẫn còn nhiều băn khoăn về tính khả thi. Bởi hiện nay hầu hết các dự án đều thế chấp để vay vốn NH, khoản vay có thể lên đến 70% giá trị dự án, nay lại dùng NH để bảo lãnh cho dự án này không khác gì “bình mới rượu cũ”. Mặt khác, nếu chủ đầu tư có năng lực tài chính, có uy tín trên thương trường mà buộc họ phải nộp phí bảo lãnh rất vô lý.

Hiện nay có rất nhiều dự án BĐS có tổng mức đầu tư lên tới hàng ngàn, thậm chí hàng chục ngàn tỷ đồng. Như vậy việc yêu cầu các NH đứng ra bảo lãnh vượt quá khả năng của NH. Có thể khi gặp trường hợp này, nhiều NH sẽ ngồi lại với nhau để đồng bảo lãnh. Tuy nhiên, các NH phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật về tín dụng nên luôn kiểm soát rủi ro. Do vậy nhiều NH cùng bảo lãnh một dự án cũng không dễ, khi mỗi NH có chính sách tín dụng riêng và cân bằng rủi ro.

Có ý kiến cho rằng một NH có thể bảo lãnh dự án quy mô vốn bao nhiêu so với vốn pháp định? Bởi nếu bảo lãnh một dự án quy mô vốn 2.000-3.000 tỷ đồng xem như NH đó tồn tại chỉ để phục vụ cho một dự án, các hoạt động cho vay và đầu tư khác phải dừng lại? Như đã nói, hoạt động của NH phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật về tín dụng, trong đó đặc biệt phải duy trì tỷ lệ bảo đảm an toàn vốn tối thiểu riêng lẻ và hợp nhất, đồng thời phải có các biện pháp kiểm soát rủi ro tín dụng. Do vậy không ai “bỏ trứng vào một giỏ”, nên khả năng dồn vốn vào một dự án là khó có thể xảy ra.

Vậy khi có sự tham gia bảo lãnh của NH có hoàn toàn hạn chế rủi ro và bảo đảm quyền lợi tuyệt đối cho người mua nhà? Thực tiễn không có quy định pháp luật nào hoàn hảo để kiểm soát rủi ro đơn phương cho một bên trong giao dịch. Quy định bảo lãnh này nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà cũng vậy.

Quy định là vậy, nhưng trong quá trình thực hiện, về quy trình, thủ tục và hợp đồng bảo lãnh sẽ được các NH soạn rất kỹ, trong đó chú ý đặc biệt đến quyền lợi của họ. Nên tôi nghĩ, sẽ có điều khoản để NH từ chối bảo lãnh trong một số trường hợp nào đó. Và người mua nhà luôn bị thiệt vì thông thường chỉ biết ký vào hợp đồng theo mẫu của chủ đầu tư đưa ra. Chờ để lấy được tiền từ hoạt động bảo lãnh không phải dễ.

Cũng có ý kiến cho rằng thay vì bảo lãnh dự án, NH nên đứng ra bảo lãnh cho từng sản phẩm (căn hộ, đất nền…). Tôi nghĩ đây là một ý hay. Không nên bắt buộc bảo lãnh cho tất cả dự án cũng như cho tất cả các căn hộ trong một dự án.

Việc bảo lãnh nên để cho nhà đầu tư tự nguyện, tùy theo khả năng và chính sách của công ty. Hoặc để cho chủ đầu tư thỏa thuận với từng khách hàng khi khách hàng có yêu cầu, vì cần một sự bảo đảm tín dụng hay một cam kết của nhà đầu tư.

Cung giảm, giá tăng

Ông Đỗ Văn Mạnh, TGĐ Công ty Đất Xanh Miền Nam

Tôi cho rằng quy định mới này có những tác động tích cực đến thị trường BĐS, tạo ra cơ chế để sàng lọc các chủ đầu tư có năng lực triển khai dự án, từ đó góp phần làm lành mạnh môi trường đầu tư, đồng thời hạn chế tối đa tình trạng tiêu cực trong thực tiễn thời gian qua, như một số chủ đầu tư huy động vốn nhưng không triển khai dự án, hoặc chậm bàn giao nhà cho khách hàng theo đúng tiến độ cam kết hay bỏ trốn, gây thiệt hại cho quyền lợi người tiêu dùng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin vào tính ổn định của thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, quy định mới này là công cụ để bảo vệ hiệu quả quyền lợi của người mua nhà ở, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư (để được NH bảo lãnh chủ đầu tư phải có tài sản đối ứng hoặc có tài sản đủ để NH có thể thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh). Nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết với khách hàng, NH sẽ dùng chính tài sản của chủ đầu tư để xử lý. Điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư, bởi để đảm bảo an toàn ngoài việc phải có tài sản tương ứng giá trị nghĩa vụ bảo lãnh, NH có thể quản lý việc thu  - chi của chủ đầu tư liên quan đến dự án vay vốn.

Tuy nhiên, quy định này cũng có mặt bất lợi do đa phần doanh nghiệp BĐS Việt Nam vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, nên nếu NH yêu cầu bảo lãnh phải có tài sản đối ứng tương ứng giá trị nghĩa vụ bảo lãnh (trừ trường hợp NH đồng ý cho chủ đầu tư được thế chấp bằng dòng tiền dự án), sẽ hạn chế sự tham gia của nhiều doanh nghiệp, từ đó có thể làm chậm nguồn cung BĐS cho xã hội và điều này có thể làm tăng giá BĐS. Bởi, khi thực hiện bảo lãnh NH sẽ tính phí và chắc chắn khoản phí này sẽ được chủ đầu tư đưa vào giá bán.

Một vấn đề cũng gây lúng túng cho cả doanh nghiệp BĐS và NH, đó là ngày 25-6-2015, NHNN đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh của NH. Tuy nhiên, Thông tư 07 có hiệu lực từ ngày 9-8-2015, trong khi đó quy định về bảo lãnh khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực từ ngày 1-7-2015.

Điều này đặt ra một câu hỏi lớn cho phía các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng như NH là việc bảo lãnh trong khoảng thời gian 1-7-2015 đến ngày 9-8-2015 sẽ thực hiện theo cơ chế nào? Hay như quy định pháp luật hiện hành liên quan đến bảo lãnh của NH theo Thông tư 28/2012/TT-NHNN ngày 3-10-2012 của NHNN. Liệu  Thông tư 07 có thay thế Thông tư 28 cũng không có quy định cụ thể về vấn đề này.

Đứng dưới góc độ doanh nghiệp kinh doanh BĐS, tôi kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền sớm có ý kiến chính thức về vấn đề này để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho các đơn vị có liên quan thực hiện. Hiện tại Đất Xanh Miền Nam đang hợp tác đầu tư một số dự án, nên ngoài VietinBank đã ký kết hợp tác toàn diện, có cần thêm một số NH khác tham gia bảo lãnh?

Luật có hiệu lực cũng như không

Cột mốc 1-7 để Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, 2 nghị định hướng dẫn vẫn chưa được công bố. Điều này khiến cho không ít người dân, doanh nghiệp lo lắng đối với chính sách mang tính bước ngoặt như bảo lãnh BĐS hay cho người nước ngoài, Việt kiều thuê, mua nhà.

Trên thực tế, việc luật đã có hiệu lực nhưng nghị định, thông tư hướng dẫn vẫn chưa được ban hành có thể trở thành một rào cản cho sự tin tưởng vào sự ổn định chính sách trên thị trường BĐS. Theo GS. Đặng Hùng Võ, người nước ngoài sẽ luôn có tâm lý suy xét cẩn thận trước khi bỏ một số tiền lớn để mua căn hộ hay biệt thự tại Việt Nam. Bởi xét một cách khách quan, có thể họ chưa tin tưởng lắm đối với sự ổn định về mặt chính sách để có thể an tâm đầu tư.

Nhiều chủ đầu tư cũng đã tỏ ra sốt ruột trước độ trễ của 2 nghị định này, không có nghị định hay thông tư hướng dẫn cụ thể việc giao dịch liên quan đến người nước ngoài hay Việt kiều đều phải tạm hoãn, bởi các quy định liên quan đến chuyển nhượng còn thực sự chưa rõ ràng. Nhiều chuyên gia cũng nhận định, nếu sự chậm trễ này kéo dài, chắc chắn việc thu hút dòng vốn này sẽ gặp thêm nhiều trở ngại. Đây quả thực là điều đáng tiếc bởi phải qua rất nhiều cố gắng, chính sách cho người nước ngoài, Việt kiều mới có thể trở nên thông thoáng như hiện nay. Trong khi đó, theo đại diện Bộ Xây dựng, cho đến nay Bộ Xây dựng mới trình Chính phủ được 3/5 dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành 2 sắc luật trên.