Sau 1 tháng kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực với nhiều quy định mới, không ít doanh nghiệp địa ốc vẫn loay hoay trong vấn đề áp dụng thực thi. Trong đó, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đang nóng hơn bao giờ hết với doanh nghiệp lẫn nhà quản lý.

Thông tư 07 quy định về bảo lãnh ngân hàng ra đời (NHNN ban hành ngày 25/6) có hiệu lực từ ngày 9/8. Tuy vậy, tại hội thảo xoay quanh vấn đề này mới diễn ra hôm 1/8 ghi nhận không ít điểm "mù" trong nội dung hướng dẫn của cơ quan chức năng.

Những câu hỏi từ thực tế

Theo ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, sau khi Luật kinh doanh BĐS đi vào thực tế, kèm theo Thông tư 07 của NHNN, Hiệp hội đã nhận được rất nhiều ý kiến của các Hội viên. Thứ nhất, các NHTM đã có văn bản hướng dẫn của NHNN, nhưng khi chủ đầu tư hỏi về thủ tục bảo lãnh thì họ vẫn lúng túng về quy trình triển khai (?!).

Thứ hai, ngân hàng sẽ gặp rủi ro lớn khi bảo lãnh nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh khoản và không triển khai được công trình khiến ngân hàng phải trả lại tiền cho người mua. Nếu không cẩn thận, bản thân Ngân hàng sẽ phải chịu trách nhiệm rất lớn với khách hàng. Vậy, Ngân hàng sẽ đòi hỏi tài sản đảm bảo như thế nào từ chủ đầu tư?

Thứ ba, để triển khai, nhiều dự án đã phải thế chấp chính dự án đó để vay ngân hàng. Nếu chủ đầu tư dùng chính tài sản dự án để làm tài sản bảo đảm, thì tài sản đó đã được thế chấp hai lần, ngân hàng có chấp nhận điều này không?

Thứ tư, trường hợp không được dùng chính dự án làm điều kiện bảo lãnh thì chủ đầu tư phải có một tài sản khác (tiền mặt, BĐS khác) để bảo lãnh? Nếu đúng, điều này sẽ bất khả thi vì chủ đầu tư bán nhà để lấy tiền xây dựng, chứ không phải bán nhà xong để lấy tiền đóng bảo lãnh. Nếu không có tài sản khác thế chấp, chủ đầu tư sẽ không được làm bảo lãnh và không được phép bán hàng?

Thứ năm, ngân hàng làm bảo lãnh cho từng hợp đồng riêng lẻ hay toàn bộ dự án; nếu riêng lẻ thì tài sản đảm bảo ra sao? Tiếp theo, trong trường hợp Ngân hàng làm thủ tục bảo lãnh, thì mức chi phí cụ thể sẽ thế nào? Nếu chi phí quá cao (cấu nên giá thành sản phẩm) sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới người tiêu dùng.

Ngoài ra, một thắc mắc đáng chú ý khác được luật sư Vũ Huyền Ngọc, công ty Luật Hợp danh Anh Vũ viện dẫn điều 56 Luật Kinh doanh BĐS đưa ra. Theo đó, trước khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải được một NHTM bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính. Điều 12 Thông tư 07 nêu, trong hợp đồng mua bán phải có thỏa thuận về nghĩa vụ tài chính liên quan. Vậy, cái gì có trước, cái gì có sau?. "Khi chủ đầu tư ký một hợp đồng bảo lãnh đơn phương với ngân hàng, lúc đó chưa xuất hiện khách hàng. Tức là, khách hàng chưa tham gia vào quan hệ bảo lãnh này. Vậy, ngân hàng cam kết với ai, ai là người thụ hưởng?", luật sư Ngọc đặt câu hỏi.

Ông Nguyễn Ngọc, Phó giám đốc Công ty CP BĐS HanHud cũng nêu một thực tế là vai trò của bên được bảo lãnh (người mua nhà) gần như không xuất hiện trong Thông tư hướng dẫn. "Nếu trong trường hợp người mua nhà vi phạm nghĩa vụ thanh toán với chủ đầu tư, thì mối quan hệ giữa nghĩa vụ của người mua nhà với hợp đồng bảo lãnh sẽ được giải quyết thế nào?", ông Ngọc nói.

Trường hợp khác, tại thời điểm chủ đầu tư không mua được bảo lãnh vì Ngân hàng chưa bán bảo lãnh, vậy các dự án đang bán sẽ phải rút lại hay được bán tiếp (cho tới khi có hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng). Cuối cùng, khi chưa có một quy trình hướng dẫn triển khai cụ thể, các dự án đang bán có được ký hợp đồng mua bán với khách hàng kể từ ngày 1/7 hay không?

Lúng túng trong… những chiếc khung

Trước một số câu hỏi liên quan, bà Bùi Thị Kim Ngân (Trưởng phòng tín dụng, Vụ Tín dụng Ngân hàng Nhà nước), cho biết: "Từ khi Thông tư 07 ra đời, phía đơn vị hướng dẫn hoạt động bảo lãnh vẫn chưa nhận được phản ánh trực tiếp về vướng mắc trong quy trình. "Đây là lần đầu tiên tôi được nghe. Thời gian tới, nếu có vướng mắc thực sự liên quan tới vấn đề này, thì các bên sẽ phối hợp để tháo gỡ. Sau khi Thông tư được ban hành, bản thân từng NHTM mà có đủ điều kiện thì đã ban hành quy trình nội bộ – trong đó nêu đầy đủ quy trình của một bảo lãnh hoàn chỉnh".

Về câu hỏi "Sau ngày 9/8, các chủ đầu tư bán nhà mà chưa được bảo lãnh thì có sai không? Nếu sai, xử lý ra sao?", bà Ngân trả lời: Khi Luật có hiệu lực thì phải tuân thủ. Nếu sai thì bị xử lý theo pháp luật liên quan.

Xoay quanh vấn đề có hay không việc BĐS hình thành trong tương lai được chấp nhận thế chấp hai lần (để vay vốn ngân hàng), đại diện Vụ Tín dụng khẳng định: "Điều này được nêu tại Quy định hiện hành về giao dịch có tài sản đảm bảo. Theo tôi, không có quy định được thế chấp hai lần tài sản".

Xoay quanh thắc mắc ngân hàng bảo lãnh cho từng trường hợp hợp đồng riêng lẻ hay toàn bộ dự án, nếu riêng lẻ thì tài sản đảm bảo ra sao, bà Ngân khẳng định: "Hoàn toàn do các ngân hàng tự quyết định. Nếu bảo lãnh cho toàn bộ dự án thì Ngân hàng phát hành một bảo lãnh "khung" chung. Theo tôi, sẽ phải là thế chấp toàn bộ dự án, nếu không đủ thì phải có thêm các tài sản khác nữa…"

Mức phí bảo lãnh áp dụng lẫn thời gian thẩm duyệt, thẩm định hồ sơ (ngân hàng), theo đại diện Vụ tín dụng NHNN, đều do các bên tự thỏa thuận hoặc phụ thuộc vào quy trình nội bộ của từng ngân hàng.

Cụ thể, "căn cứ theo khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS và Thông tư 07, mức phí bảo lãnh do các bên tự thỏa thuận. Trong Luật Tổ chức tín dụng, các loại phí, lãi suất liên quan do tổ chức tín dụng tự quyết định, căn cứ vào đánh giá mức độ rủi ro của khách hàng. Nếu khách hàng có uy tín thì mức phí sẽ thấp và ngược lại… Nếu trường hợp chủ đầu tư chỉ cần đóng mức phí nhất định, không cần tài sản đảm bảo, quy trình – thời gian đánh giá thủ tục tùy thuộc vào từng ngân hàng sẽ hướng dẫn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà & Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng)

Quy định của Luật kinh doanh BĐS chỉ áp dụng với việc mua, thuê mua nhà ở. Trong Luật Nhà ở, Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở, phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân. Đối với việc bán căn hộ để ở đó, nếu thế chấp sổ đỏ cho hộ gia đình cá nhân, thì phải có bảo lãnh. Nhưng nếu là BĐS nghỉ dưỡng (căn hộ, biệt thự) của chủ đầu tư thì thôi. Bán BĐS không phải là nhà ở thì không phải bảo lãnh. Riêng NƠXH, nhà ở công vụ, nhà tái định cư sẽ không phải nghĩa vụ bảo lãnh.