Trong khi Bộ Xây dựng đang có ý tưởng xây dựng quy định bắt buộc các dự án bất động sản phải mua bảo hiểm nhà ở để tránh rủi ro cho người mua nhà thì nhiều ý kiến lại băn khoăn về tính khả thi của mô hình mới này.

Khó khả thi

Theo lí giải của lãnh đạo Bộ Xây dựng, tình trạng các dự án bất động sản dở dang phải dừng thi công diễn ra phổ biến hiện nay không chỉ gây lãng phí cho xã hội, mà còn gây thiệt hại cả về vật chất và niềm tin đối với người tiêu dùng. Vì vậy, để đảm bảo sự an toàn cho số tiền đóng theo tiến độ của người mua nhà và lấy lại niềm tin cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đang có ý tưởng bắt buộc các dự án phải mua bảo hiểm nhà ở cho người mua nhà. Đây cũng là cách duy nhất để người mua nhà quản lý dòng tiền. Tuy nhiên, TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: Hiện nay, năng lực tài chính của các chủ đầu tư rất hạn chế. Nhiều chủ đầu tư “cạn” vốn, không còn tiền để tiếp tục thi công. Hơn nữa, không ít chủ đầu tư “ôm” nhiều dự án nên việc mua bảo hiểm nhà ở là khó khả thi.

Ông Liêm lưu ý, cần xác định rõ mục đích của loại bảo hiểm này là gì. “Theo tôi, đây là loại bảo hiểm đối với trách nhiệm của chủ đầu tư, nghĩa là khi chủ đầu tư không hoàn thành trách nhiệm bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ thì công ty bảo hiểm sẽ chi trả phần thiệt hại cho khách hàng. Đây là ý tưởng mơ hồ, rất khó thực hiện bởi liệu có công ty bảo hiểm nào chấp nhận bán loại bảo hiểm mang tính rủi ro cao như vậy”, ông Liêm nói.

Cũng theo ông Liêm, nếu nhằm mục đích để người mua nhà tham gia quản lý vốn thì nên để họ thành lập một hợp tác xã, bầu ra ban chủ nhiệm và thuê tư vấn pháp luật. Đồng thời, giữa hai bên chủ đầu tư và người mua nhà phải trao đổi thương lượng với nhau về số tiền bỏ ra tại dự án, thay vì buộc chủ đầu tư phải mua bảo hiểm cho sản phẩm của mình.

Một vấn đề khác cũng khiến các chuyên gia băn khoăn, đó là khi chủ đầu tư đã mua bảo hiểm cho sản phẩm nhà ở của mình thì chắc chắn phải tính thêm tiền vào giá thành của sản phẩm nhà ở, và như vậy giá nhà sẽ tăng. “Trong khi giá bất động sản hiện nay khoảng 12 - 13 triệu đồng/m2 đã khó bán, nếu cộng giá thành này với bảo hiểm khoảng 30 - 40% nữa thì giá bán bất động sản sẽ cộng thêm 4 - 5 triệu đồng nữa. Khả năng bán được sẽ rất khó khăn”, ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh phân tích.

Tính kĩ nếu áp dụng

Bên cạnh ý kiến không đồng tình với mô hình bảo hiểm nhà ở thì cũng có ý kiến kì vọng mô hình này sẽ giúp tìm lại niềm tin của người mua nhà vào thị trường bất động sản. TS Alan Phan, Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa tại Hồng Kông và Thượng Hải cho biết, hiện nay tại các nước trên thế giới rất hiếm khi xảy ra rủi ro vì các chủ đầu tư thường bán nhà đã hoặc xây sắp xong, chứ không có chuyện bán “trên giấy” như ở Việt Nam. Điều này khiến cho rủi ro khi mua bất động sản tại Việt Nam luôn cao hơn các nước khác.

“Nếu như có doanh nghiệp bảo hiểm lớn đưa ra được mức giá mà tất cả những khách hàng mua nhà có thể chấp nhận được thì đó là điều tốt cho thị trường. Điều này không chỉ tránh được mất mát cho nhà đầu tư, người mua nhà, mà còn tránh được nhiều rủi ro về lâu dài”, theo TS Alan Phan.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, trong thời điểm bất động sản gặp khó khăn, việc yêu cầu các DN bất động sản phải bỏ thêm tiền để mua bảo hiểm với các công trình của mình có thể là gánh nặng cho chủ đầu tư. Nhưng nhìn ở lộ trình xa hơn, về trách nhiệm đối với cộng đồng thì điều này là cần thiết. “Việc mua bảo hiểm không khác gì phao cứu sinh, dự phòng những bất trắc xảy ra nằm ngoài tiên lượng của chủ đầu tư. Chẳng hạn, khi chủ đầu tư đang triển khai dự án, ngân hàng thay đổi cơ chế chính sách, thắt chặt tín dụng không cho vay nữa thì chủ đầu tư không thể xây dựng tiếp. Hậu quả cuối cùng vẫn là người mua đang đóng tiền dở dang phải chịu”, ông Cường phân tích thêm.

Theo ông Cường, nếu có áp dụng mô hình này thì vấn đề then chốt là mức bảo hiểm bao nhiêu. Giá phí bảo hiểm cho nhà ở, nhà chung cư sẽ rất cao. Đây có thể là lý do khiến giá nhà tăng lên, khó bán hơn. Vì thế, cần có một doanh nghiệp bảo hiểm lớn, chuyên nghiệp có thể tính toán cụ thể. “Nếu muốn tất cả các công trình đều mua bảo hiểm thì sẽ rất khó vì những người có thể thẩm định được dự án để tính toán giá trị công trình, tính đến những rủi ro để đưa ra mức bảo hiểm phù hợp không phải ngay lập tức có thể làm được. Cần có thời gian chuẩn bị ở nhiều khâu”, ông Cường nói.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý II/2013, tồn kho bất động sản lên đến 108.000 tỷ đồng. Riêng TP Hồ Chí Minh còn tồn kho khoảng 12.447 căn hộ, với giá trị tồn kho khoảng 22.246 tỷ đồng. Để triển khai mô hình này vào thực tế, Bộ Xây dựng cần có sự nghiên cứu, đánh giá kĩ lưỡng. Trước mắt, Nhà nước cần có những cơ chế, chính sách giúp doanh nghiệp giải quyết hàng ngàn tỉ đồng tồn kho bất động sản. Bởi doanh nghiệp không bán được hàng thì không còn vốn đầu tư cho những dự án mới. Khi đó, việc mua bảo hiểm nhà ở cho các dự án mới sẽ không thể thực hiện được.