Theo nhiều công chứng viên tại TP.HCM thì có hơn 90% trường hợp mua bán nhà, đất khai man giá để trốn thuế.

Mới đây, TAND huyện Bình Chánh, TP.HCM thụ lý vụ kiện của bà ĐTH yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng hơn 1.000 m2 đất và một căn nhà giữa bà với bên mua. Đáng lưu ý là theo nguyên đơn thì một trong các lý do để bà muốn hủy hợp đồng trên chính là có sự trốn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) của chính bà!

Trốn hơn 100 triệu đồng tiền thuế

Bà H. nêu chi tiết: Tuy thực tế giá mua bán là 7,8 tỉ đồng nhưng hai bên thỏa thuận chỉ ghi trên hợp đồng chuyển nhượng là 1,2 tỉ đồng.

Với mức giá ghi trên hợp đồng như thế, bà chỉ nộp 24 triệu đồng thuế. Số thuế thực nộp này thấp hơn khoảng 6,5 lần so với số thuế lẽ ra bà phải đóng là hơn 156 triệu đồng. Tức bà được “nhẹ gánh” hơn 100 triệu đồng! Sau khi nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ xong thì bên mua nộp hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) huyện để sang tên. Trong khi bên mua chờ đăng bộ thì hai bên phát sinh tranh chấp.

Cho rằng đã có việc khai man giá mua bán, vi phạm pháp luật về thuế gây thất thoát tiền thuế của Nhà nước, ngoài ra bên mua đã không thực hiện cam kết thỏa thuận về đo vẽ, cắm ranh đất, bà H. đã kiện bên mua ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng. Hiện VPĐKĐĐ huyện Bình Chánh đã có văn bản từ chối giải quyết yêu cầu sang tên của bên mua để chờ tòa án giải quyết tranh chấp.

Hơn 90% hợp đồng khai man giá mua bán

Nhiều công chứng viên (CCV) của các tổ chức hành nghề công chứng tại TP.HCM có chung nhận định: “Hầu hết khi mua bán nhà, đất thì bên bán bao giờ cũng muốn né thuế và họ thường thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng ở mức thấp vừa đủ để họ nộp thuế TNCN theo giá của Nhà nước. Bên mua cũng thường chiều lòng bên bán ghi thấp vì ghi giá nào thì bên mua cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo giá Nhà nước”.

Theo các CCV, có thể hai bên sẽ làm hai hợp đồng để bản ra công chứng thì ghi giá ảo, còn bản để thực hiện với nhau thì ghi giá thật. Hoặc họ chỉ làm một hợp đồng đi công chứng ghi giá một đằng và đồng thời viết giấy tay giao nhận tiền ghi giá một nẻo. “Chúng tôi biết nhưng chỉ có thể tư vấn cho họ về hậu quả có thể phát sinh khi ghi giá như thế chứ không bắt buộc họ ghi theo giá nào vì giá là do họ tự quyết định sao cho thỏa thuận của hai bên không trái pháp luật và đạo đức xã hội, còn CCV chỉ chịu trách nhiệm về tính pháp lý của hồ sơ” - các CCV nêu ý kiến.

Một CCV khác cho biết có trường hợp ra tới công chứng mà hai bên mua bán còn tiếp tục thương lượng mức giá cho đến khi đặt bút ký tên. “Căn nhà ở quận 5 diện tích 59 m2 mà họ ghi giá bán là 300 triệu đồng. Tôi tư vấn ngay, mức giá do anh chị thỏa thuận dưới mức giá Nhà nước quy định tới 250 triệu đồng nên cơ quan thuế sẽ dùng mức giá 550 triệu đồng để thu thuế. Bấy giờ, tôi hỏi giá giao dịch thật sự là bao nhiêu thì họ nói 950 triệu đồng. Cuối cùng, hai bên cũng nhích lên trong hợp đồng là… 600 triệu đồng. Họ điều chỉnh như vậy đã là may rồi vì nhiều trường hợp đều ghi sát mức giá của Nhà nước” - CCV này nhận xét.

Một thư ký nghiệp vụ của một văn phòng công chứng kể có trường hợp bên mua tự bỏ tiền nộp thuế TNCN cho bên bán nên họ cũng tính toán sao cho mức thuế phải nộp càng ít càng tốt. Khi đã làm hồ sơ chuẩn bị ký công chứng thì bên bán sợ bị phạt do khai man thuế nên đã yêu cầu bên mua ghi lại đúng giá bán là 2,25 tỉ đồng (hợp đồng ghi 1,25 tỉ đồng) nhưng bên mua không chịu. Thế là việc mua bán không thành.

Một CCV kể hai trường hợp đối lập: Vợ chồng ông A bán căn nhà ở quận 8 với giá 1,8 tỉ đồng nhưng hai bên đồng ý ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng chỉ có 900 triệu đồng (giảm 1/2 so với giá thật). Ông ấy còn tự tin khẳng định là mình đã tìm hiểu kỹ bảng giá đất Nhà nước để theo đó thu thuế ở khu vực ông 800 triệu đồng, vậy nên ông ghi 900 triệu đồng là ổn rồi.

Tuy nhiên, có người bán nhà không nghĩ vậy. Đó là trường hợp của bà PTT (quận 3) bán căn nhà ở quận này và đề nghị ghi đúng giá bán thực tế là 6 tỉ đồng chứ không ghi giá ảo. Bà T. cho rằng mình bán bao nhiêu cứ ghi bấy nhiêu để lỡ sau này có bị tranh chấp thì mình cũng lấy lại được số tiền này. Hơn nữa, mình không thể mang tiếng trốn thuế, như vậy sẽ ảnh hưởng đến uy tín, rồi sẽ bị truy thu thuế, bị phạt, thậm chí là phải đi tù thì mệt lắm.

Ai cũng muốn trốn thuế!

“Đó là thực tế 100% khi khách hàng đến tư vấn về thuế” - luật sư Nguyễn Văn Hậu (Đoàn Luật sư TP.HCM) khẳng định. Luật sư Hậu kể khi chuyển nhượng bất động sản, bên bán đều muốn tư vấn theo hướng trốn thuế bằng cách nào, giấy tờ gồm gì…, làm sao để nộp thuế thấp nhất mà không vi phạm pháp luật. Họ đều đề nghị khai giá chuyển nhượng thấp nhất, thậm chí nhỉnh hơn giá Nhà nước quy định chút xíu. Nhà nước quy định là 2 triệu đồng/m2 thì họ thỏa thuận giá mua là 2,1 triệu đồng, thậm chí là 2 triệu đồng/m2 trong khi họ mua bán thực tế là 6 triệu đồng/m2. Điều đáng nói là đã có trường hợp tính già hóa non.

Đơn cử, có ông A bán nhà 10 tỉ đồng nhưng ghi trong hợp đồng có 3 tỉ đồng. Bên mua kiện hủy hợp đồng vì sót thừa kế và tòa tuyên ông A chỉ trả cho bên mua số tiền 3 tỉ đồng như hợp đồng đã ghi vì trong biên nhận tiền chỉ ghi là nhận đủ tiền nhà và bên mua không chứng minh được giá mua thực tế là 10 tỉ đồng.

Khai giá thấp, bên nào được lợi?

Theo Luật Thuế TNCN (sửa đổi, bổ sung năm 2012) thì thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản mà về nguyên tắc là bên bán phải nộp được xác định bằng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng từng lần. Cụ thể, giá chuyển nhượng đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về phía bên mua, nếu bên bán phải nộp thuế TNCN theo cách tính nêu trên thì bên mua phải đóng lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ.

Như vậy, nếu có việc khai thấp giá mua bán so với thực tế chuyển nhượng thì người được lợi thường là bên bán chứ không phải bên mua.

Trốn thuế có thể bị bảy năm tù

Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đến dưới 300 triệu đồng hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này… chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì bị phạt tiền từ 100 triệu đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ ba tháng đến hai năm: Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán; sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn...

Trường hợp trốn thuế với số tiền 1 tỉ đồng trở lên thì bị phạt tiền từ 1,5 tỉ đến 4,5 tỉ đồng hoặc phạt tù từ hai năm đến bảy năm.

(Theo Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015)