Việc xây dựng hệ thống thông tin bất động sản là rất cần thiết, bài viết sau đây sẽ đề cập chi tiết hơn về “sự cần thiết phải có” và “cách triển khai thử nghiệm” hệ thống thông tin này, để có thể đưa vào áp dụng trong thực tiễn.
Những lợi ích về việc xây dựng chỉ số bất động sản
1. Đối với Chính phủ và các cơ quan thuộc trung ương
Khi hệ thống thông tin bất động sản được
thiết lập và vận hành ổn định thì Chính phủ
không cần phải tốn nhiều thời gian và công
sức để theo dõi và can thiệp vào các hoạt
động của thị trường, vì thị trường tự nó sẽ
phát triển lành mạnh theo quy luật cung
cầu và quy luật giá trị. Chính phủ chỉ cần
can thiệp ở tầm vĩ mô để bảo đảm sự hoạt
động lành mạnh của thị trường, hoặc sử
dụng công cụ tài chính để điều tiết sự nóng
lạnh khi có dự báo khả năng mất cân đối
của thị trường. Nếu không có số liệu thì
không thể có dự báo, mà nếu không có dự
báo thì không thể có tư vấn kịp thời cho
chính sách vĩ mô.
Hệ thống thông tin bất
động sản chính là thước đo nhiệt độ hiện tại
và dự đoán nhiệt độ tương lai của thị trường
đề bảo đảm các chính sách có hiệu lực lâu dài và hiệu quả thực sự.
Về mặt đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài
vẫn than phiền về chính sách, quy định tại
Việt Nam hay thay đổi liên tục, gây ảnh
hưởng đến kế hạch dự án mà nhà đầu tư đã
lập. Trong thực tế Chính phủ khó tránh khỏi
việc ban hành các quy định khẩn cấp tức
thời để điều tiết sự lành mạnh của thị trường
do bởi không có thông tin kịp thời và đầy đủ
để dự đoán chính xác . Khi có cơ sở thông tin
để ban hành các chính sách vĩ mô dài hạn,
Chính phủ sẽ tránh được những lúng túng
này, và tăng thêm uy tín của Việt Nam trong
việc kêu gọi đầu tư, giảm thiểu rủi ro chính
sách cho nhà đầu tư.
Khi có hệ thống thông tin này, Ngân hàng
Nhà Nước sẽ có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy
để quyết định các chính sách tiền tệ. Chính
quyền địa phương cũng có cơ sở để thiết
lập các dự án quy hoạch một cách khoa
học, phù hợp với nhu cầu thị trường và xu
hướng phát triển chung của nền kinh tế.
2. Đối với hệ thống Ngân hàng và các
quỹ đầu tư
Với hệ thống dữ liệu này, các ngân hàng
sẽ có cơ sở để đánh giá mức độ khả thi của
các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Hệ
thống thông tin bất động sản sẽ cung cấp
cho các ngân hàng các số liệu đa chiều để
đánh giá giá trị thực của dự án hình thành
trong tương lai, từ đó tính toán chính xác
hơn việc cân đối dòng tiền của các dự án
nhằm tránh rủi ro nếu cho vay quá trị giá
thực. Hiện nay việc đánh giá của các ngân
hàng thường chỉ lệ thuộc vào các thông tin
thị trường tại thời điểm, hoàn toàn thiếu các
số liệu để dự báo tình hình thị trường trong
giai đoạn xa hơn. Trong khi đó, các hợp
đồng tín dụng cho các dự án đầu tư bất
động sản thường phải kéo dài trong khoảng
3- 8 năm, do vậy, nếu không có hệ thống
thông tin thì mức độ rủi ro của ngân hàng
rất cao.
3. Đối với các nhà đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư có thể nhờ hệ thống thông tin
để tránh các quyết định đầu tư vào phân
khúc thị trường được dự báo sẽ dư thừa
nguồn cung, hoặc có thể điều chỉnh thời
gian triển khai dự án cho phù hợp với cung
cầu của thị trường.
4. Đối với dân chúng, người mua nhà ở
Người mua nhà có thể dựa vào các phân
tích của các công ty tư vấn trên cơ sở các
thông tin của hệ thống dữ liệu để có quyết
định đúng đắn trong việc lựa chọn sản
phẩm có giá trị thực phù hợp và lựa chọn
thời điểm mua nhà khi có nguồn cung,
tránh thiệt hại khi mua nhà vào lúc nguồn
cung căng thẳng.
5. Đối với các công ty trong ngành xây dựng
Các công ty trong ngành xây dựng, bao
gồm cả các công ty xây dựng, các công ty
sản xuất và kinh doanh nhập khẩu vật liệu
xây dựng, có thể căn cứ dự đoán khối lượng
cung cầu để lên kế hoạch sản xuất và tồn
trữ hàng hóa trong mức độ phù hợp tránh
thừa hoặc thiếu hàng, gây phát sinh chi phí.
6. Đối với các công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh môi giới bất động sản (các sàn giao dịch bất động sản)
Các sàn giao dịch bất động sản có thêm
thông tin để đánh giá mức độ giao dịch
thành công khi lựa chọn khách hàng công
bố thông tin trên sàn giao dịch bất động sản
để tránh việc giao dịch trên sàn không thành công sẽ ảnh hưởng đến uy tín của sàn.
7. Đối với các nhà đầu tư trên thị trường chúng khoán
Khi thị trường chứng khoán đạt đến mức
hoạt động chuyên nghiệp như các nước
trong khu vực thì giá trị chứng khoán của
các công ty liên quan đến bất động sản
(bao gồm cả các công ty xây dựng và vật
liệu xây dựng) sẽ có mối liên quan chặt chẽ
đến thông tin và nhiệt độ của thị trường bất
động sản mà hệ thống thông tin cung cấp.
Các nhà đầu tư chứng khoán sẽ căn cứ vào
các thông tin này đề ra quyết định đầu tư
trong ngắn hạn hoặc dài hạn đúng đắn hơn.
8. Đối với các công ty tư vấn đầu tư, các
nhà nghiên cứu
Các nhà tư vấn và nghiên cứu sẽ có
nguồn thông tin cơ bản để lập các báo cáo
theo yêu cầu của các Viện nghiên cứu hoặc
của khách hàng, tránh việc tư vấn theo cảm
tính như hiện nay. Hệ thống thông tin cũng
sẽ giúp cho việc dự đoán có tính dài hơi
hơn là các dự đoán ngắn hạn như hiện nay.
Cách tiếp cận và thử nghiệm hệ thống thông tin bất động sản tại Việt Nam
1. Các cơ quan liên quan
Việc xây dựng hệ thống sẽ cần thiết
phải có sự tham gia của rất nhiều cơ quan
như: Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng tại
địa phương, Ngân hàng Nhà nước và hệ
thống các ngân hàng đầu tư & thương
mại, Tổng Cục thuế và các Cục thuế địa
phương, các phòng công chứng, Trung
tâm thông tin nhà đất tại địa phương, các
sàn giao dịch bất động sản… Mức độ phối
hợp chặt chẽ giữa các cơ quan này đến
đâu sẽ tùy thuộc vào mức độ phức tạp
của chỉ số, chỉ số càng phức tạp thì thời
gian giữa các lần công bố thông tin sẽ dài
hơn (hàng tháng, hàng quý...). DiaOcOnline
Các số liệu khác đã có sẵn nhưng cũng
là nguồn thông tin cần thiết cho việc đánh
giá chung về thị trường bất động sản như
GDP, tăng trưởng GDP, GDP bình quân đầu
người, đầu tư mới trong nước và nước ngoài
(đăng ký đầu tư và thực hiện), các số liệu vĩ
mô về quản lý tiền tệ (cán cân thanh toán,
tỷ giá...) đều đang được cập nhật thường
xuyên bởi Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân
hàng Nhà nước.
2. Các quy định phải ban hành
Để có thể xây dựng và vận hành thành
công hệ thống thông tin bất động sản thì
Chính phủ cần chỉ định một "nhạc trưởng"
điều hành và nhiệm vụ này nên giao cho Bộ
Xây dựng là phù hợp nhất. Tuy nhiên Chính
phủ cần có sự phân công rõ ràng các Bộ
ngành khác để phối hợp với Bộ Xây dựng
một cách nhịp nhàng hiệu quả. Bản thân
Bộ Xây dựng cũng cần thành lập tổ công tác
để thực hiện nhiệm vụ này. Chính phủ cần
ra các quy định về việc cung cấp thông tin
cho hệ thống và các quy định chế tài để xử
phạt các trường hợp cung cấp thông tin
chậm trễ hoặc sai lệch.
3. Các bước triển khai
Tại Việt Nam, loại hình bất động sản là
nhà ở có liên quan đến phần đông dân số
và cũng đóng vai trò quan trọng về an sinh
xã hội. Với tốc độ gia tăng dân số và xu
hướng đô thị hóa, nhu cầu nhà ở sẽ phát
sinh cho mọi tầng lớp dân chúng (dù ở mức
thu nhập nào), cho nên nhà ở sẽ trở thành
mối quan tâm lớn của Chính phủ. Vì vậy, hệ
thống thông tin bất động sản Việt Nam
trước tiên cần tập trung cho thị trường nhà
ở. Hơn nữa, hiện nay Bộ Xây dựng cũng đã
từng bước hoàn thiện các quy định - một
cách chi tiết và chặt chẽ - liên quan đến
quản lý nhà ở, nên việc lựa chọn phân khúc
này để đầu tư xây dựng hệ thống thông tin
sẽ không quá khó khăn. DiaOcOnline
Tuy nhiên, bước
đầu, hệ thống thông tin chỉ nên được áp
dụng thí điểm tại 2 thành phố Hà Nội và
TPHCM, là 2 trung tâm kinh tế - văn hóa lớn
của cả nước. Trong tương lai, khi hệ thống
thông tin hoạt động ổn định, có thể phát
triển việc ứng dụng tại các thành phố lớn
khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang,
Cần Thơ… Theo Bloomberg thì mỗi khi có
1 căn nhà được khởi công, nó sẽ tạo ra
thêm nhiều công việc xây dựng, và tất cả
các khoản thu nhập phát sinh ấy sẽ được
bơm trở lại nền kinh tế. Với chức năng quan
trọng như vậy, thì chắc chắc việc quản lý thị
trường bất động sản bằng hệ thống thông
tin là giải pháp tối ưu và tất yếu.
Tóm lại, Vệt Nam có lợi thế tiến hành xây
dựng hệ thống thông tin sau các nước khác
nên có thể học hỏi nhiều từ các nước đã
thực hiện. Tuy nhiên, đặc thù tình hình của
Vệt Nam có nhiều điểm khác biệt so với
các nước, do đó việc xây dựng hệ thống
thông tin không phải đơn thuần là sao chép
từ các nước đi trước, mà cần phải được cân
nhắc lựa chọn sao cho phù hợp nhất với tình
hình của Việt Nam thì mới bảo đảm tính
hiệu quả, khả thi. Tất nhiên công việc này
hoàn toàn không dễ dàng. Nhưng với lợi ích
và hiệu quả mà hệ thống thông tin này có
thể mang đến thì việc đầu tư thời gian và
nguồn lực để xây dựng hệ thống là hoàn
toàn xứng đáng. Đây cũng có thể được xem
là hình mẫu cho việc cải cách điều hành vĩ
mô nền kinh tế - xã hội Việt Nam theo xu
hướng hiện đại hóa của thế giới.
>Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản
DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG