Thị trường bất động sản (BĐS) phản ứng rất nhanh trước thông tin Bộ Xây dựng đề xuất kiểm soát tín dụng BĐS cao cấp. Trên các trang mạng mua bán, tràn ngập thông tin chào bán lại các căn hộ cao cấp với giá thấp hơn giá mua, hay nói cách khác là bán lỗ. Các chuyên gia dự báo, đến cuối năm 2016 đầu năm 2017, tình hình sẽ rất khó khăn cho phân khúc căn hộ cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng.

Thị trường “ngập” trong căn hộ cao cấp

Sau khi có thông tin Bộ Xây dựng đề xuất kiểm soát tín dụng chảy vào BĐS cao cấp, khi được hỏi về dự báo phân khúc thị trường căn hộ cao cấp sẽ phản ứng thế nào, một vị chuyên gia cho rằng, đến cuối năm 2016 đầu năm 2017 sẽ rất là căng thẳng. Bởi hiện tại, nguồn cung quá lớn, có khả năng khủng hoảng thừa trong vài năm. Việc Bộ Xây dựng đề xuất siết chặt tín dụng chảy vào BĐS cao cấp là đúng nhưng hơi chậm bởi thị trường đã lâm vào cảnh mất cân đối nguồn cung nghiêm trọng. Phân khúc căn hộ cao cấp đã tăng quá nhanh chiếm hơn 40% trong rổ hàng hóa BĐS.

Trước đây, phân khúc BĐS cao cấp trong rổ hàng hóa BĐS chỉ chiếm tỉ lệ khoảng 15% đổ lại, việc tiêu thụ đã khó khăn rồi. Đáng ngạc nhiên, chỉ trong vòng có 2 năm 2015-2016, tỉ lệ này liên tục tăng cao, một số công trình nghiên cứu của các Cty còn cho ra con số BĐS cao cấp đã tiệm cận tỉ lệ 50%. Cũng theo vị chuyên gia này, quy luật cung cầu luôn đúng, vấn đề là nó vận vào thực tế sớm hay muộn mà thôi. Hiện nay, những bất cập trong việc bùng nổ BĐS cao cấp có thể chưa lộ rõ nhưng trong thời gian tới sẽ rõ ràng, việc tiêu thụ sẽ cực kỳ khó khăn, các chủ đầu tư phải cạnh tranh cực kỳ khốc liệt để bán hàng.

Theo số liệu nghiên cứu đánh giá tiềm năng thị trường BĐS Việt Nam của Jone Lang Lasalls (JLL), tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM hiện có khoảng 80.000 căn. Đây là con số lớn hơn rất nhiều so với con số mà HoREA đưa ra từ đầu năm 2016 là khoảng 57.000 căn. Cũng theo JLL, trong vòng 3 năm tới, dựa theo số lượng căn hộ đã chào bán, nguồn cung căn hộ được dự đoán sẽ tăng đến 74%. Đối với phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng có giá bán >2.000USD/m2, nguồn cung thậm chí được dự kiến sẽ còn tăng gấp đôi.

Theo thống kê sơ bộ, hiện nay, chỉ tính riêng trên địa bàn 12 quận cũ của TP.HCM đã có hơn 50 dự án chung cư cao cấp với số lượng vài ngàn căn hộ đang được đẩy ra thị trường. Có Cty cùng lúc bán ra thị trường hơn 30 dự án. BĐS cao cấp hiện nay tập trung nhiều nhất là các quận Bình Thạnh, quận 2, quận 7… giá bán thấp nhất cũng 40 triệu đồng/m2, không ít dự án có giá bán lên đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Các số liệu giao dịch qua từng quý kể từ đầu năm 2016 đến nay liên tục sụt giảm một cách đáng ngại. Nếu không có biến động lớn, đến cuối năm 2016, thị trường BĐS TP.HCM sẽ thừa vài chục ngàn căn hộ chưa bán được. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà trong buổi làm việc với Hiệp hội BĐS Việt Nam đã bày tỏ lo ngại sâu sắc về phân khúc thị trường căn hộ chung cư. Bởi số lượng dự án mới chào bán ra thị trường quá lớn, chiếm một tỉ lệ đáng kể là các dự án BĐS cao cấp. Trong khi đó, nhu cầu của thị trường là nhà ở thu nhập thấp và giá rẻ. Sự mất cân đối cung cầu, có dấu hiệu lệch pha là nguyên nhân dẫn đến những chính sách mới để điều chỉnh thị trường.

“Bóng ma” siết tín dụng quay trở lại

Lịch sử thị trường BĐS Việt Nam từng ghi nhận những năm 2007-2008, khi bị siết tín dụng, thị trường BĐS gần như khủng hoảng, giá nhà đất rơi xuống đáy, giảm 30-50% so với lúc cao điểm. Với thị trường BĐS non trẻ của Việt Nam, việc siết tín dụng được xem như “bóng ma” ám ảnh. Thực tế thì “bóng ma” siết tín dụng đang trở lại dưới hình thức khác.

Đầu năm 2016 thị trường BĐS đã choáng váng với việc sửa Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Sau đó, Thông tư 06 (quy định về các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài) đã chính thức ra đời, thay thế Thông tư 36. Theo đó, việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, tỉ lệ 60% được giữ từ nay đến 31.12.2016, rồi giảm dần xuống 50% từ 1.1.2017 và từ 1.1.2018 sẽ xuống 40%, theo các chuyên gia đây cũng là một hình thức siết tín dụng chảy vào BĐS nhưng siết có lộ trình.

Mới đây nhất, Bộ Xây dựng đề nghị NHNN tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng tăng cường kiểm soát việc cho vay đối với các dự án đầu tư nhà ở thương mại cao cấp, khu nghỉ dưỡng. Đề xuất của Bộ Xây dựng xuất phát từ dự báo thị trường BĐS có khả năng sẽ dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp và thiếu nguồn cung nhà bình dân. Trong khi đó, theo số liệu của NHNN, tính đến hết quý 2/2016, dư nợ cho vay trong lĩnh vực kinh doanh BĐS khoảng 425.025 tỉ đồng, tăng 35,99% (số liệu tính đến cuối quý 2.2016) so với thời điểm kết thúc năm 2014, tăng 8,2% so với cuối năm 2015…

Xuất hiện làn sóng cắt lỗ

Thị trường BĐS TP.HCM đã có những phản ứng khá nhanh trước những thông tin từ cấp vĩ mô có tính bất lợi cho thị trường. Hiện nay, không khó để mua lại các căn hộ cao cấp đình đám với giá mà người bán phải chịu lỗ từ vài chục triệu thậm chí là vài trăm triệu đồng. Chỉ cần gõ từ khóa “cần bán lại căn hộ” gắn với tên dự án thì chỉ trong tích tắc hàng ngàn kết quả hiện ra, tha hồ cho người có nhu cầu mua lựa chọn.

Người bán thường lấy lý do “Chuyển công tác ra Bắc cần bán lỗ căn hộ…” hoặc “Xuất cảnh, cần bán gấp căn hộ… chịu lỗ 100 triệu”. Ngoài mức lỗ hàng trăm triệu, những nhà đầu tư thứ cấp “ôm” căn hộ cao cấp vào cuối năm 2015 còn phải chịu những khoản thiệt hại lớn nếu phải vay vốn ngân hàng để đầu tư… Làn sóng bán cắt lỗ đã xuất hiện từ quý 2.2016 và được nhiều công ty nghiên cứu thị trường ghi nhận và đưa vào báo cáo thị trường BĐS quý 2.

Không chỉ những nhà đầu tư lướt sóng đang mắc cạn muốn thoát khỏi những căn hộ cao cấp không có khả năng sinh lời mà ngay cả các nhà đầu tư lớn cũng đang điều chỉnh giá bán rõ nét để đẩy mạnh việc bán ra. Một dự án trên địa bàn quận 2 đã công bố giá bán của một block mới với mức giá thấp hơn gần 20 triệu đồng/m2 so với mức giá đã bán block trước đó. Một dự án khác trên địa bàn quận 1 cũng từng công bố mức giảm giá lên đến gần 2.000 USD/m2 nhằm bán nhanh quỹ căn hộ đang tồn đọng.

Cùng với các kiến nghị liên quan đến vốn cho thị trường BĐS, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương kiểm tra và chấn chỉnh kịp thời các chủ đầu tư dự án bán nhà khi chưa đủ điều kiện theo quy định; thông báo rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng về các dự án đã đủ điều kiện bán nhà cũng như các dự án đang bán nhưng chưa đủ điều kiện theo quy định để người dân biết, tránh rủi ro khi mua nhà.