Dự thảo “Nội quy quản lý, sử dụng Tòa nhà chung cư HHB, Khu đô thị mới Tân Tây Đô, xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, Hà Nội” dài 23 trang giấy A4. Nội quy quản lý và sử dụng cả một chung cư nên phải chi tiết và dài là điều dễ hiểu, nhưng chỉ riêng việc bầu ban quản trị thì dự thảo “Quy chế bầu ban quản trị chung cư Nam Xa La ở Hà Nội” đã dài tới 12 trang A4.

Từ hai dự thảo ở hai chung cư trên cũng phần nào cho thấy sự phức tạp trong quản lý, sử dụng các chung cư hiện nay. Đa phần quy chế hoạt động của các ban quản trị hay nội quy quản lý của một tòa nhà chung cư hiện nay thường nhắm chủ yếu vào phần kinh phí bảo trì chung cư, hoạt động của ban quản trị, quản lý phần sở hữu chung của chung cư.

Điểm e của Điều 66 “Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư” của Nghị định 139/2017/NĐ-CP phạt tiền 10 tới 20 triệu đồng nếu chung cư không thành lập ban quản trị (BQT) nhà theo quy định. Vậy là từ nay, các chủ đầu tư, đơn vị vận hành và cư dân trong chung cư phải ngồi lại với nhau để xây dựng quy chế và bầu BQT.

Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở

Lắm chung cư hiện nay ở các đô thị lớn không có BQT, mọi hoạt động quản lý chung cư đều do chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành chung cư (do chủ đầu tư thành lập) quản lý và thường nếu xảy ra tranh chấp, đa phần là tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư hay đơn vị vận hành do chủ đầu tư chỉ định.

Có không ít chủ đầu tư trì hoãn việc bầu BQT nhằm giữ lại kinh phí bảo trì chung cư mà lẽ ra họ phải giao cho BQT nếu có. Thế nhưng, ngay cả khi chủ đầu tư muốn bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT cũng không dễ, vì không phải chung cư nào cũng có BQT.

Theo quy định hiện hành, hội nghị nhà chung cư phải tập hợp ít nhất 50% phiếu bầu của cư dân mới đủ điều kiện thành lập BQT. Song, hội nghị nhà chung cư thường chỉ có 20-40% cư dân tham gia. Nguyên nhân là nhiều cư dân không quan tâm đến hoạt động này, hoặc nhiều căn hộ được mua theo dạng “đầu cơ”, cho thuê… nên số cư dân thực sự là hạn chế.

Nhưng khi chung cư đã có BQT thì không hẳn đã hết tranh chấp, nhất là những lo ngại của của cư dân với những quyền hạn quá đà của BQT. Nay Nghị định 139 chế tài luôn cả hoạt động của BQT.

Tại Khoản 4 Điều 66 của nghị định này, quy định phạt tiền 50 tới 60 triệu đồng khi BQT chung cư quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung; tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư; tự quyết định lựa chọn đơn vị để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư…

Trên thực tế ở một số chung cư hiện nay, chủ đầu tư, đơn vị vận hành và cư dân bầu ra BQT với quy chế hoạt động của tổ chức này khá chuyên nghiệp, như là có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần.

Để công bằng, có chung cư quy định BQT có 5 thành viên, trong đó 3 thành viên là cư dân chung cư và 2 thành viên do chủ đầu tư đề cử.

Có nơi, cư dân chung cư chi tiết tới mức quy định BQT chỉ được phép tồn dư quỹ tiền mặt hàng ngày tối đa không quá 10 triệu đồng, chi đột xuất không quá 5 triệu đồng, phải có chứng từ thu chi theo pháp luật thuế hiện hành.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, toàn thành phố hiện có tới 935 nhà chung cư xây mới với quy mô 141.062 căn hộ, đáp ứng phần nào nhu cầu nhà ở của người dân nhưng quá trình xây dựng, quản lý vận hành cũng xuất hiện nhiều tranh chấp. Hiện đang có nhiều tranh chấp phát sinh liên quan đến việc thành lập BQT, tiền bảo trì, không bàn giao căn hộ, chưa ra sổ… Trên địa bàn đã xảy ra gần cả trăm vụ tranh chấp liên quan chủ yếu đến vấn đề diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, kinh phí bảo trì, vận hành, quá trình thi công, sửa chữa.

Mục tiêu của chính quyền thành phố là trong năm tới tất cả chung cư phải thành lập BQT chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở nhưng thành lập BQT chung cư không phải là điều dễ dàng trong thực tế.

Quy định về thu chi và hạch toán

1/ BQT phải bố trí nhân viên chuyên trách kế toán, thủ quỹ.

2/ BQT phải tổ chức mở sổ sách kế toán và hạch toán đầy đủ, kịp thời thời tất cả các hoạt động kinh tế phát sinh trong quá trình hoạt động của BQT và lưu trữ hồ sơ theo đúng các quy định nhà nước.

 2/ Tất cả các khoản thu chi của BQT phải được ghi chép và lập chứng từ, lưu trữ đầy đủ theo đúng quy định của chế độ kế toán, các Luật thuế hiện hành và trong phạm vi các quy định của hội nghị nhà chung cư đã thông qua. Chứng từ phải được ký duyệt đầy đủ các chữ ký theo quy định. Trưởng ban là người ký duyệt chứng từ.

 3/ BQT chỉ được phép thu các khoản phí, dịch vụ mà pháp luật cho phép, thu đúng pháp luật và theo đúng các nghị quyết, quyết định của hội nghị nhà chung cư phù hợp với pháp luật.

(Trích dự thảo quy chế ban quản trị một chung cư ở Hà Nội)