Trong tờ trình Chính phủ về dự án bổ sung, sửa đổi một số điều Luật Đất đai 2013, Bộ Tài Nguyên và Môi trường đề xuất hai phương án bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở (condotel, officetel, resort).

Theo phương án 1, nếu công trình có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Với phương án 2, cơ quan này đề nghị giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai, xác định đây là loại đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Đánh giá về tác động của hai giải pháp này, bộ tài nguyên cho rằng phương án 1 với quy định chế độ sử dụng đất hỗn hợp condotel và officetel có thể phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình tiêu chuẩn các căn hộ sử dụng vào mục đích để ở hoặc để kinh doanh làm văn phòng làm việc, tuy nhiên, lại đáp ứng được nhu cầu thực tiễn phát triển của xã hội và thu hút đầu tư nên đề nghị chọn phương án này.

Hiện condotel và officetel chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai, mà mới chỉ xác đinh đây là một loại hình của đất phi nông nghiệp. Thời hạn sở hữu loại hình căn hộ này cũng bị giới hạn theo thời hạn thuê đất của chủ đầu tư dự án, thường là 50-70 năm.

Trước bất cập này, tỉnh Khánh Hòa đã đề xuất bổ sung thêm loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các căn hộ condotel. Tuy nhiên, đây là một khái niệm mới chưa có trong quy định của pháp luật.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tỷ lệ “đất ở không hình thành đơn vị ở” được thể hiện trong quy hoạch chi tiết không thống nhất giữa một số địa phương (tỷ lệ này là 15% tổng diện tích đất dự án ở Nha Trang, 10% ở Phú Quốc).

Về quy chuẩn kỹ thuật, condotel đang được thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn 4391:2015. Tuy nhiên, trên thực tế, mô hình condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường. Mặc dù vậy, nếu áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel sẽ có những điểm bất cập, đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình.

Chẳng hạn, theo quy chuẩn kỹ thuật của chung cư, cứ 100 mét vuông diện tích căn hộ phải có 20 mét vuông diện tích chỗ để xe. Yêu cầu này nếu áp dụng cho condotel với mục đích nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở, sẽ không phù hợp.

Tương tự, hiện officetel đang nằm chênh vênh giữa nhà ở và văn phòng cho thuê nên vừa bị điều chỉnh bởi quy định về nhà ở lẫn quy định về văn phòng cho thuê, hoặc cũng có thể không chịu sự điều chỉnh của quy định nào tùy theo cách hiểu của từng cơ quan chức năng và chính quyền địa phương.

Một số địa phương đã lo ngại officetel biến tướng thành nhà ở do loại hình căn hộ này vừa được dùng làm nhà ở dài hạn và cả văn phòng, trong khi không phải chịu bất cứ chỉ tiêu dân số, diện tích tối thiểu, các hạng mục hạ tầng kĩ thuật phục vụ cho mục đích ở như một căn hộ chung cư thông thường.

Để thu hút đầu tư và giải quyết các bất cập hiện hữu, liệu việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, và coi đất xây dựng các dự án condotel, officetel là đất ở theo dự thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường có phải là giải pháp tối ưu?