Khi căn hộ cao cấp đua nhau giảm giá thì các phân khúc khác cũng tìm mọi cách để bán được nhà, thu về tiền mặt. Nơi tập trung bán lẻ, chỗ bán cả dự án, song chung quy lại cũng là tìm mọi cách để đưa sản phẩm vào giao dịch.

Thị trường căn hộ từng chứng kiến những chiêu giảm giá ngoạn mục, có dự án giảm tới 30-40% để thoát hàng. Ở góc độ người mua, giá càng giảm càng lợi, nhưng phía người bán thì ngược lại. Bất động sản là sản phẩm có tính đặc thù, càng giảm giá người mua càng chờ đợi, và hậu quả là càng khó bán. Trong khi đó nhiều doanh nghiệp đang cần tiền mặt để phục hồi kinh doanh nên họ phải tìm đủ chiêu để hiện thực hóa nguồn tiền đang bị chôn trong các dự án.

Xoay tiền từ biến tấu căn hộ

Nhắm đến đối tượng bình dân và tìm mọi cách xoay sở có tiền mặt để kinh doanh, công ty địa ốc Đất Lành đã đưa ra quyết định sốc khi cho thuê căn hộ với giá 0 đồng. Loại hình này đang được chủ đầu tư biến tấu như một cách giải quyết hàng tồn kho và huy động vốn cho các mục tiêu kinh doanh.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty, cho biết, Đất Lành đang thăm dò phản ứng của thị trường với 22 căn hộ dự án chung cư Thái An tại quận 12, TP.HCM. Mỗi căn hộ cho thuê có diện tích 22 m2.

Với mô hình này, người thuê sẽ đưa cho chủ đầu tư 200 triệu đồng và có quyền sống trong căn hộ đó từ 6 tháng đến hai năm. Hàng tháng người thuê không phải trả tiền thuê nhà, ngoại trừ phí quản lý chung cư và tiền giữ xe. Sau thời gian đó, nếu không muốn ở nữa chủ đầu tư sẽ trả lại 200 triệu đồng tiền đặt cọc. Trong trường hợp muốn mua luôn căn hộ trên thì sẽ thương lượng với chủ đầu tư theo giá tại thời điểm đó.

Cũng với hình thức thuê căn hộ nhưng công ty CP kinh doanh địa ốc Him Lam (Himlam Land) đi thuê lại của khách hàng để kích thích sức cầu. Phân khúc căn hộ mà Himlam Land tung ra thị trường cũng ở mức cao nên đây được xem như là hình thức bỏ ra tiền lẻ để thu về tiền chẵn. Cụ thể, sau khi mua căn hộ, khách hàng không sử dụng có thể đem cho chủ đầu tư thuê lại. Công ty đã áp dụng phương án này đối với dự án Him Lam Riverside trong khu đô thị mới Him Lam Tân Hưng quận 7, TP.HCM.

Theo đó, những người mua căn hộ sẽ có ba lựa chọn, hoặc là sẽ thanh toán 50% giá trị căn hộ khi nhận nhà và phần còn lại trả trong vòng ba năm không lãi suất hoặc sẽ thanh toán 95% giá trị căn hộ để hưởng chiết khấu, hoặc sẽ tham gia chương trình cho thuê trong vòng hai năm. Công ty này cho biết, sẽ cam kết thuê lại trong 2 năm đầu tiên với giá thuê 24 triệu đồng/tháng. Cho dù chủ đầu tư có cho khách thuê lại được hay không thì vẫn phải trả cho người mua nhà số tiền đó.

Mới đây nhất, thị trường đã bắt đầu tiếp nhận một vài dự án bán hàng theo loại hình sở hữu căn hộ có thời hạn. Tại dự án này chủ đầu tư sẽ cho khách hàng cho sở hữu căn hộ trong vòng 49 năm sau khi đã người thuê trả cho chủ đầu tư 350 triệu đồng. Một số dự án khác đã xây dựng xong nhưng chưa bán hết số lượng căn hộ của mình cũng chuyển hướng sang phân khúc cho thuê để tạo dòng tiền thay vì để nhà trống.

Trước đây các hình thức bán hàng vẫn chủ yếu dự vào mối quan hệ giữa chủ đầu tư và ngân hàng để ưu đãi lãi suất vay mua nhà cho khách hàng. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, khách hàng đã cảnh giác hơn với bẫy lãi suất nên hình thức trên vẫn không hiệu quả. Sự cần thiết của việc huy động vốn đã đưa thị trường bất dộng sản đến thời bài bản hơn, thực tế hơn đối với cả doanh nghiệp và khách hàng.


Gom tiền từ bán sỉ dự án

Mua bán sỉ dự án tại TP.HCM thời gian gần đây không còn là chuyện rỉ tai giữa chủ đầu tư với các đối tác. Doanh nghiệp bắt đầu công khai chiến lược này ra thị trường nhằm tăng thanh khoản và tái cơ cấu dòng vốn.

Nhiều doanh nghiệp không chịu cảnh sa lầy vào thị trường bất động sản trong khi các dự án dở dang, hợp đồng với khách hàng không được phá vỡ, chỉ còn cách tìm đối tác trao lại xác dự án. Số lượng doanh nghiệp như thế trên thị trường không phải là ít, tâm lý muốn nhanh chóng tháo hàng đã chấp nhận lỗ để thoát hàng.

Bên cạnh những dự án không có khả năng triển khai đành phài bán rẻ thì những dự án căn hộ cao cấp cũng gom hàng bán sỉ rất nhiều. Đại diện chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp Imperia An Phú tại quận 2, TP.HCM tiết lộ, doanh nghiệp từng thỏa thuận bán gần 60 căn hộ cho trường quốc tế hồi năm ngoái. Dự án đã hoàn thiện, khách hàng mua sỉ này đầu tư để làm nhà ở cho cán bộ, giáo viên là người nước ngoài.

Chỉ trong quý II/2013 đã xuất hiện hàng loạt doanh nghiệp tháo chạy khỏi bất động sản bằng việc bán sỉ căn hộ hay chuyển nhượng cả dự án. Nổi bật nhất là đại gia BĐS Hoàng Anh Gia Lai thông qua hình thức bán sỉ căn hộ và bán các dự án hoặc cổ phiếu của các công ty con đang sở hữu dự án. Mục đích cũng là thu về tiền mặt và giảm nợ vay, hay cũng có thể hiểu là cách để rút dần ra khỏi vũng lầy địa ốc.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cho biết: “không ít dự án tại TP.HCM gần đây bị nhà đầu tư nước ngoài mua chỉ bằng 30-50% giá trị đầu tư ban đầu. Doanh nghiệp cần tiền nên phải bán, dù giá rất thấp. Nếu không bán thì dự án đổ vỡ kéo theo cả công ty điêu đứng. Do đó, nhiều đơn vị chấp nhận bán xong để thu tiền mặt chứ không tính đến lời lãi."

Tuy vậy, không phải dự án nào muốn bán cũng có người mua, mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, thiết kế, hạ tầng dân sinh... đáp ứng được nhu cầu của người mua. Đó là nguyên nhân khiến nhiều dự án chủ động cắt lỗ càng sớm càng tốt.

Theo ông Nguyễn Văn Đực: “Dù xét giá trị tài sản có khi tới cả nghìn tỷ đồng, nhưng tiền mặt không có cũng đành chết lặng bán rẻ đống tài sản của mình. Trong bối cảnh này vẫn còn may khi có một số doanh nghiệp lớn đi mua xác dự án. Nếu dự án bán không ai mua, hết tiền để xây tiếp, bị khách hàng đòi lại tiền, nợ lương nhân viên, nợ ngân hàng thì thật khó cho doanh nghiệp nhỏ có thể cầm cự”.