Một mét đất ở Hà Nội có thể bị thất thoát tới vài trăm triệu. Hàng trăm ngàn mét vuông đất như vậy Hà Nội sẽ mất số tiền lớn bao nhiêu?

Ông Nguyễn Văn Đực - Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành chia sẻ với Đất Việt.

* Thưa ông, TP.HCM tổ chức đấu giá “khu đất vàng” rộng trên 3.000m2 tại 23 Lê Duẩn, quận 1, TP. Hồ Chí Minh thu ngân sách 1430 tỷ đồng, gấp 2.6 lần mức giá khởi điểm (tương đương gần 500 triệu/m2). Ông bình luận như thế nào về thương vụ này? So sánh với giá thị trường, mức giá thắng thầu như vậy có hợp lý hay không, xin ông phân tích cụ thể?

Ông Nguyễn Văn Đực: -Trước đây thành phố cũng đã tổ chức đấu thầu một số dự án nhưng theo hình thức chỉ định thầu hoặc hạn chế nhà thầu tham gia, lần đấu thầu này được coi là thành công lớn của TP.HCM.

Theo tôi biết, đây là lần đầu tiên một dự án lớn được TP.HCM tiến hành đấu giá công khai. Đặc biệt cuộc đấu thầu đã diễn ra có 12 công ty và một cá nhân tham gia đấu giá. Cuộc đấu giá trải qua tới 16 vòng và giá cuối cùng đạt được cao gần 2,6 lần so với giá khởi điểm 558 tỉ đồng.

Đây là phiên đấu có giá kỷ lục và rất kịch tính cho thấy cuộc đấu thầu diễn ra thật sự, có sự đấu đá, loại bỏ lẫn nhau là thật. Cho thấy không có lợi ích nhóm, chỉ định cho sân sau... Và cuối cùng, đấu giá thành công với mức giá cao kỷ lục giúp tiết kiệm cho nhà nước một khoản tiền lớn cũng là thật.

Có thể nói đây là cuộc đấu thầu thành công nhất của TP.HCM sau nhiều vụ việc không rõ ràng, minh bạch.

Thứ hai, nếu muốn so sánh mức giá này có hợp lý hay không phải dựa trên mục đích sử dụng quỹ đất này như thế nào, hệ số sử dụng bao nhiêu?.

Theo hồ sơ thành phố đưa ra giá khởi điểm "khu đất vàng" trên là 558 tỉ đồng. Trong đó giá trị quyền sử dụng đất là 548 tỉ đồng, giá trị công trình kiến trúc khoảng 10 tỉ đồng.

Khu đất có diện tích cực đẹp này (55 x 55 m) có chức năng sử dụng đất là đất phức hợp, chủ đạo văn phòng - thương mại - dịch vụ, hệ số sử dụng đất tối đa 8,0, chiều cao tối đa 100 m (khoảng 18 đến 22 tầng), mật độ xây dựng 50%-60%. Nếu so sánh với mục đích, công năng, tôi cho rằng mức giá này chưa phải là cao nhưng cũng coi là hợp lý.

Tại sao tôi nói như vậy? Nếu so với mặt bằng giá hiện nay, 500 triệu chưa mua được 20 lượng vàng. Ở TP.HCM có những lúc thị trường BĐS sôi động những địa điểm như đường Hai Bà Trưng lên tới 40-50 lượng vàng/m2. Vì vậy, mức giá chung kết không phải quá cao nhưng đã được thị trường chấp nhận thông qua cuộc đấu chọi của 12 nhà thầu. Cuối cùng chỉ có một nhà thầu giành chiến thắng. Kết quả này đủ minh bạch, chấp nhận được.

* Trên thực tế, giá đất theo bảng giá đất do chính quyền quy định thường thấp hơn rất nhiều so với thực tế. Theo ông, điều gì khiến TP.HCM khắc phục được điểm yếu này để thu đúng, thu đủ về ngân sách?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Giá niêm yết theo bảng giá đất quy định thường rất thấp và chỉ sử dụng để đánh thuế sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi người dân mua bán với nhau.

Trong kinh doanh, giá đất niêm yết theo bảng giá phải phù hợp không thể cao hơn hoặc ngang bằng giá thực tế. Nếu giá đất niêm yết quá cao, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải trả hai lần tiền là tiền mua đất và tiền thuế đất. Giá sẽ đội lên rất cao, không thể đầu tư được.

Ngược lại, nếu niêm yết giá quá thấp khi tiến hành chỉ định thầu hoặc hạn chế nhà thầu khó tránh có lợi ích nhóm, móc ngoặc hoặc gian dối để hình thành thế chân gỗ kéo lợi ích cho phía doanh nghiệp, tài sản nhà nước sẽ bị thất thoát.

TP.HCM đã tỉnh táo đưa ra đấu thầu công khai với sự tham gia của 12 nhà thầu không khác nào chặt đứt được các đơn vị hình thành chân gỗ, chỉ định, gửi gắm… để giành thắng lợi lớn.

* Nhìn cách làm của TP.HCM, ông bình luận như thế nào về việc xử lý đất vàng của Hà Nội (việc định giá trụ sở Bộ GTVT, cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước kèm bất động sản...) hiện nay?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Không riêng HN, ngay tại TP.HCM cũng có những bất hợp lý. Trước đây tại TP.HCM một số dự án đã giao thầu, chỉ định hoặc đấu thầu trong giới hạn 5 đơn vị, dẫn tới khả năng gây thất thoát tài sản quốc gia rất lớn.

Còn ở HN, vị trí trụ sở Bộ GTVT nằm trên đường Trần Hưng Đạo định giá 29 triệu/m2, trong khi giá thực tế là 700 triệu/m2 là quá thấp. Mức giá này không phù hợp với vị trí đắt như vậy. Cách tốt nhất, Hà Nội nên tổ chức đấu thầu công khai để tránh thất thoát tiền của nhà nước.

Thứ hai, chuyện cổ phần hóa lại đi kèm với đất doanh nghiệp đang có nhiều tiêu cực. Về nguyên tắc, đất đai là tài sản của nhà nước, nhà nước cho doanh nghiệp thuê. Doanh nghiệp có trách nhiệm thay nhà nước quản lý và sử dụng mảnh đất đó, không có quyền chuyển nhượng, mua bán, trao đổi hay hóa giá diện tích đất này.

Vì vậy, khi tiến hành CPH, doanh nghiệp chỉ được hóa giá cái xác không được động tới đất trụ sở. Chỉ nhà nước mới có toàn quyền quyết định số phận mảnh đất này. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn tình trạng CPH doanh nghiệp lại được sử dụng luôn cả đất trụ sở hoặc được định giá rất thấp dẫn tới nhiều tiêu cực, gây thất thoát tài sản của nhà nước.

* Thưa ông, trước này, dư luận vẫn nói mãi câu chuyện tình trạng cố níu đất vàng, xin cho những đơn vị “con đẻ, con nuôi”vào “chiếm giữ”, hoặc dựng các kịch bản để che đậy phần "tư túi" bên trong. Ông chia sẻ thế nào với những băn khoăn của dư luận?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Trên thực tế, nhiều người tham gia mua CPH không phải vì doanh nghiệp đó làm ăn hiệu quả hay thành công mà vì của hồi môn của doanh nghiệp đó. Nó cũng như câu chuyện "cưới vợ không phải vì yêu vợ mà vì của hồi môn của cô vợ quá lớn". Nên dù doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, vẫn có người nhòm ngó với hi vọng được hóa giá, sử dụng đất vàng trụ sở cũ.

Như vậy, nguy cơ xảy ra thất thoát tiền của của nhà nước là quá lớn. Một mét đất ở Hà Nội có thể bị thất thoát tới vài trăm triệu. Hàng trăm ngàn mét vuông đất như vậy Hà Nội sẽ mất số tiền lớn bao nhiêu?

Điều này cũng là nguyên nhân giải thích đâu đâu cũng xin xây trụ sở mới. Rõ ràng ở đây đang có sự chi phối của các nhóm lợi ích nhằm tìm kiếm, thâu tóm những mảnh đất vàng của các trụ sở này.

Chưa nói chuyện xin dự án cũng đã có lợi ích. Bán dự án lại có lợi ích lần thứ hai. Vì thế tôi mới nói cả nước phải học tập bài học của TP.HCM.

Đất vàng trụ sở được dùng để làm gì?

* Theo ông, cái khó của Hà Nội nếu muốn áp theo cách làm của TP.HCM là gì?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Cái khó nhìn thấy ngay là nhóm lợi ích của HN quá lớn. HN nếu tổ chức đấu giá phải đấu giá thực sự, phải có trên 10 đơn vị tham gia mới tiến hành cho đấu giá. Dưới 10 nhà thầu không mở thầu, không đấu thầu theo cách cố bán bằng được. Nếu làm được như vậy, sẽ có nhiều ngàn của nhà nước được tiết kiệm.

* Có ý kiến đề xuất nên thuê các tổ chức tư vấn định giá độc lập để có đánh giá đúng và đủ giá trị tài sản (của cơ quan nhà nước, tập đoàn nhà nước), tại sao Hà Nội vẫn chưa áp dụng được cách làm này?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Tổ chức định giá chỉ có tính chất xây dựng khung, sườn ban đầu. Khi tham gia đấu giá chính thức chính các nhà đấu thầu phải tự đưa ra giá và cạnh tranh với nhau. Chỉ cần HN thí điểm áp dụng cách làm của TP.HCM rồi nhân rộng chắc chắn sẽ thành công. Nếu còn tình trạng chỉ định thầu sẽ không bao giờ bán được một khu đất đúng với giá trị thật của nó.

* Xin cảm ơn ông!