Các chuyên gia tham dự Hội thảo kinh tế 2017 “Xu hướng liên thông thị trường tài chính và bất động sản” do FBNC và Trường doanh nhân PACE tổ chức mới đây đưa ra một góc nhìn tích cực về nền kinh tế 2018 và cho rằng, thực tế này sẽ khiến kênh đầu tư bất động sản còn nhiều cơ hội.

Nếu các quy chuẩn trên thị trường bất động sản và tài chính được chuẩn hóa, xu hướng liên thông sản phẩm giữa hai thị trường này sẽ rõ nét hơn.

Kinh tế tăng trưởng tạo cơ hội cho thị trường bất động sản

Ông Nguyễn Xuân Thành, Giám đốc phát triển Đại học Fulbright đánh giá, tăng trưởng GDP của Việt Nam trong quý III/2017 ở mức vượt mong đợi đang củng cố niềm tin của người dân vào khả năng hoàn thành mục tiêu tăng trưởng 6,7% năm nay.

Điều đáng nói là, Việt Nam đạt mức tăng trưởng này trong bối cảnh nhiều nền kinh tế trên thế giới đang có tốc độ tăng trưởng chậm lại, vì thế sức hấp dẫn trong đầu tư của Việt Nam trở nên rõ nét hơn.

Ông Thành cho rằng, tăng trưởng trong quý III đến từ những trụ cột khá vững. Khó khăn của việc giá dầu thô sụt giảm, ảnh hưởng lớn đến nguồn thu từ ngành dầu khí còn đó, nhưng việc ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, ngành nông nghiệp và du lịch có sức bật tốt, đã giúp nền kinh tế Việt Nam về đích quý III rất khả quan.

Điều đáng nói là nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng gắn với tốc độ đô thị hóa nhanh, tầng lớp trung lưu ngày càng nhiều. Theo đó, những sản phẩm tiêu dùng phù hợp với đối tượng này, đặc biệt là nhà đất, còn nhiều cơ hội phát triển.

Năm 2018, Chính phủ đã trình Quốc hội kế hoạch tăng trưởng kinh tế ở mức 6,7% và theo ông Thành, kế hoạch này là khả thi nếu không có những diễn biến bất thường. Tăng trưởng cao trong bối cảnh Chính phủ tiếp tục chỉ đạo giảm lãi suất tín dụng sẽ tạo cơ hội cho các doanh nghiệp mở rộng kinh doanh và người dân tăng chi tiêu cho tiêu dùng thiết yếu, đặc biệt là sản phẩm bất động sản.

Từ phía nhà cung cấp tín dụng, ông Lê Thành Trung, Phó tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM (HD Bank) cho biết, dòng chảy tín dụng vào xây dựng và bất động sản từ đầu năm đến nay tăng khoảng 19%. Vốn cho bất động sản tập trung chủ yếu vào xây dựng cơ sở hạ tầng.

Dù đánh giá thị trường bất động sản còn nhiều tiềm năng, nhưng ông Trung chia sẻ, các ngân hàng không quên những bài học từ quá khứ. Theo đó, một mặt vẫn tiếp tục để vốn chảy vào bất động sản, nhưng mặt khác việc giám sát và đánh giá dự án được làm chặt hơn nhiều để giữ an toàn đồng vốn, đồng thời là an toàn cho các chủ đầu tư và khách hàng.

Xu hướng liên thông đầu tư tài chính với bất động sản

Theo ông Huỳnh Thế Du, Giám đốc đào tạo Đại học Fulbright, tại Việt Nam xu hướng liên thông thị trường tài chính và bất động sản còn rất mới mẻ. Trong khi đó trên thế giới, điển hình là tại Mỹ, liên thông giữa hai thị trường trên rất chặt chẽ. Bên cạnh các sản phẩm thực (nhà, đất, dự án…), còn có nhiều sản phẩm tài chính được hình thành từ việc chứng khoán hóa các tài sản bất động sản.

Ví dụ được ông Du nêu ra là tại Mỹ, người có tiền có thể mua 1 căn hộ để cho thuê, nhưng có thể chọn cách khác, đó là mua cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ của một công ty/quỹ đầu tư chuyên việc đầu tư căn hộ để cho thuê kiếm lợi.

Như vậy, nhà đầu tư vừa được hưởng lợi từ thị trường bất động sản, vừa giảm thời gian phải quản lý khoản đầu tư (so với việc tự mua 1 căn nhà và cho thuê), đồng thời khi cần có thể chuyển nhượng khoản đầu tư một cách dễ dàng.

Trong một lần trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Lê Hải Trà, phụ trách Hội đồng quản trị Sở Giao dịch chứng khoán TP. HCM đã chia sẻ, điểm hay nhất của thị trường vốn nằm ở khả năng biến các tài sản tài chính dài hạn thành ngắn hạn.

Trong hoạt động tín dụng, nếu có các khoản vay nợ dài hạn, 10 năm, 30 năm thì phải hết thời hạn đó mới tất toán, bên cho vay mới nhận lại tiền. Tuy nhiên, nếu khoản nợ được chứng khoán hóa (chuyển thành tài sản tài chính và giao dịch), thì bên cho vay có thể bán nợ trên thị trường và thu ngay về khoản tiền đã cho vay.

Chính phủ Việt Nam gần đây phát hành thành công nhiều loại trái phiếu kỳ hạn dài, 10 năm, 30 năm. Các trái phiếu này sau khi phát hành được niêm yết và giao dịch dễ dàng trên TTCK là một lý do khiến người có tiền dễ dàng chọn mua tài sản dài hạn.

Nhìn tư khía cạnh chứng khoán hóa bất động sản, hiện nay, bên cạnh các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Việt Nam mới có 1 quỹ đầu tư bất động sản là Techcom Việt Nam, ra đời năm 2016. Theo quy định pháp lý, quỹ này phải đảm bảo tỷ lệ 65% tổng vốn đầu tư dành mua, bán, cho thuê, tham gia quản lý các sản phẩm bất động sản, góp vốn vào việc phát triển các dự án hoặc đầu tư vào các công ty bất động sản.

Nhà đầu tư có lượng vốn khiêm tốn cũng dễ dàng tham gia loại hình quỹ này để hưởng cơ hội từ thị trường bất động sản, bởi theo quy định, tối thiểu 90% lợi nhuận hàng năm của loại quỹ này phải dùng để phân phối lại cho nhà đầu tư.

Thực tế, loại hình quỹ đầu tư bất động sản đã được đưa ra tại Luật Chứng khoán từ năm 2006, nhưng sau 10 năm, Việt Nam mới có 1 quỹ ra đời. Vì sao loại hình này còn kém phát triển tại Việt Nam và cần điều kiện gì để kênh liên thông bất động sản - tài chính đó bước theo xu hướng thế giới?

Câu hỏi này cần nhiều góc nhìn, nhiều thời gian để có lời giải đáp thấu đáo, nhưng theo ông Du, trước hết, thị trường bất động sản và thị trường tài chính cần có các chuẩn mực về sản phẩm. Khi hai thị trường có sự chuẩn mực và minh bạch, thì các sản phẩm liên kết mới có cơ hội phát triển.