Xin nói qua, condotel (viết tắt của hai từ condominium và hotel) là thuật ngữ dùng để chỉ loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, có khu vực bếp để nấu nướng và các tiện nghi khác nhằm phục vụ mục đích lưu trú. Mỗi căn hộ có một chủ sở hữu riêng. Chủ sở hữu căn hộ này có thể ở, bán hoặc cho thuê lại theo ý muốn.

Trên thị trường, thông thường các dự án condotel được chủ đầu tư xây dựng và bán lại cho người mua ngay khi dự án còn chưa hoàn thành. Sau khi mua condotel, khách hàng sẽ giao lại cho chủ đầu tư vận hành. Điểm đáng chú ý là hầu hết các dự án đều được chào hàng với mức cam kết chia sẻ lợi nhuận cho thuê rất hấp dẫn, từ 8 - 12% giá trị căn hộ trong 5-10 năm. Sau thời gian đó, chủ căn hộ và chủ đầu tư dự án chia tỷ lệ lợi nhuận 80-20 từ việc khai thác dự án.

Bài viết này chỉ giới hạn bàn đến câu chuyện trong 5 - 10 năm đầu tiên. Ở giai đoạn này, có thể thấy tỷ suất lợi nhuận chủ đầu tư đưa ra cao hơn đáng kể so với lãi suất gửi tiết kiệm ở ngân hàng. Điểm này là động lực để thu hút người mua. Nhưng lợi nhuận cao thường đi kèm rủi ro lớn và đây là điều cần quan tâm khi quyết định đầu tư vào condotel.

Về bản chất, có thể thấy condotel là công cụ giúp chủ đầu tư huy động và chiếm dụng vốn từ khách hàng. Còn với khách hàng, trong đa số các trường hợp, condotel chính là một kênh đầu tư với lợi nhuận 8 - 12% thu về mỗi năm, và kỳ vọng bán lại khi giá căn hộ tăng lên.

Câu hỏi đầu tiên, 8 - 12% lợi nhuận mỗi năm có thật sự là một con số hấp dẫn? Có thể có, cũng có thể không. Kết quả chính xác tùy thuộc vào hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua. Sở dĩ nói vậy vì trong một số hợp đồng tỷ suất lợi nhuận nêu trên chưa bao gồm phí bảo trì và phí quản lý, vận hành condotel. Mức phí này cao thấp tùy mỗi chủ đầu tư.

Bây giờ ta thử làm phép tính trên một ví dụ đơn giản như sau. Giả sử khách hàng mua một căn hộ - khách sạn với giá 3 tỉ đồng; lợi nhuận thu về là 10%/năm. Hàng năm người mua condotel phải trả ngược lại cho chủ đầu tư hai khoản phí cơ bản, gồm: 2% phí bảo trì và 2% phí vận hành dịch vụ cho thuê. Như vậy, tính ra, lợi nhuận đạt được chỉ còn 6%. Con số này thấp hơn so với lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng hiện nay.

Dĩ nhiên trên thực tế, tổng mức phí bảo trì và phí dịch vụ có thể thấp hơn 4% nhưng nêu ví dụ như trên để thấy người mua cần cẩn trọng tính đúng, tính đủ các khoản phí phải trả trước khi quyết định mua một sản phẩm condotel.

Không phải nói gở nhưng đã đầu tư thì cần nhìn rõ rủi ro trong sản phẩm mình lựa chọn. Theo đó, khi các tình huống bất lợi, ví như (i) chủ đầu tư không trả đúng lợi nhuận theo cam kết, (ii) chủ đầu tư phá sản, (iii) chủ đầu tư bán lại dự án cho một nhà đầu tư khác…, xảy ra thì điều khoản bảo vệ người mua như thế nào là điều cần làm rõ.

Ở trên, ta đã nói qua về câu chuyện lợi nhuận thu về mỗi năm. Xin chuyển qua kỳ vọng thứ hai của người mua đó là việc bán lại căn hộ condotel khi giá của sản phẩm tăng lên theo thời gian. Rõ ràng, không hẳn vô lý khi người mua đặt kỳ vọng như vậy. Dễ thấy, các dự án condotel đều được xây dựng tại những điểm nóng thu hút khách du lịch và có khuynh hướng tăng giá sau mỗi năm. Thế nhưng câu hỏi đặt ra là bán cho ai? Để trả lời câu hỏi này, cần nhìn qua thị trường cung cầu condotel hiện nay.

Theo phân tích từ Công ty cổ phần Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA), nguồn hàng mới chào bán liên tục trong thời gian qua đang khiến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là loại hình condotel đứng trước thực trạng cung vượt cầu. Trong quí 2, tổng số căn condotel mới chào bán đạt 1.844 căn, tăng 88% so với quí trước.Theo HoREA, tính đến năm 2016, tổng nguồn cung condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn condotel được chào bán(1).

Mặc dù cung nhiều nhưng cầu lại thấp. Theo DKRA, trong quý 2 vừa qua, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 7% (khoảng 132 căn), giảm 47% so với quí trước và gần 120% so với cùng kỳ năm trước. Xét cả 6 tháng đầu năm, lượng condotel tiêu thụ cũng chỉ đạt 382 căn trên tổng số 2.782 căn chào bán, đạt 13%. Nguồn cung sơ cấp toàn thị trường còn lại ước khoảng 5.062 căn, trong đó Đà Nẵng còn 3.080 căn, Nha Trang còn 1.337 căn.

Về tổng quan, HoREA nhận định, trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực, cung vượt cầu. Trong bối cảnh cung vượt cầu như vậy, ở đây có hai tình huống khả dĩ xảy ra. Thứ nhất, giá condotel sẽ giảm xuống và cái giá 3 tỉ mà người mua trả cho căn hộ - khách sạn trong ví dụ nêu trên có thể bị xem là quá cao. Khi đó, dù có bán được cho người mua thứ cấp, việc thua lỗ là điều rất có thể xảy ra. Tình hướng thứ hai, lúc này, người mua mới có nhiều lựa chọn với các sản phẩm condotel hoàn toàn mới, nên các sản phẩm condotel trước đó trở nên kém hấp dẫn hơn, dẫn đến khó bán và theo đó, đồng vốn của lớp người mua đầu tiên bị neo lại.

Mọi việc luôn có hai mặt. Câu chuyện cung vượt cầu lại mở ra một cơ hội khác. Là khách hàng, trong bối cảnh như hiện nay, có lẽ người mua không có gì phải vội vàng. Họ hoàn toàn có quyền ngồi chờ đợi condotel hoàn thiện khung pháp lý vốn còn nhiều lấn cấn hiện nay và quan sát sự chuyển dịch trên thị trường trước khi đưa ra quyết định.

Kỳ vọng việc sửa đổi Luật Đất đai 2013

Một trong những điều HoREA kỳ vọng trong năm 2018 là việc bổ sung, sửa đổi một số luật liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có Luật Đất đai 2013. Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ là một công tác cực kỳ quan trọng mà HoREA đã nhiều lần có văn bản kiến nghị.

Tôi cho rằng việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 lần này sẽ có tác động rất lớn đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Nói vậy là bởi, hiện nay trở ngại trong tiếp cận đất đai là lực cản đầu tiên và lớn nhất đối với các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đã làm cho môi trường kinh doanh thiếu minh bạch, không bình đẳng, và đang là mảnh đất màu mỡ cho nhũng nhiễu, tiêu cực.

Luật Đất đai 2013 đang tồn tại một số bất cập về tài chính đất đai và giá đất. Đây là vấn đề rất lớn, rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có vấn đề xác định giá đất. Nguồn thu từ đất là nguồn thu quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Thế nhưng hiện nay, thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Chẳng hạn, nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng…” thì trên thực tế gần như không thể thực hiện được. Hay nguyên tắc phương pháp định giá đất phải “theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau” thì trên thực tế cũng gần như không thể thực hiện được. Và còn nhiều vấn đề khác nữa.

Theo tôi, để thị trường bất động sản thực sự vận hành theo cơ chế thị trường thì về dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TPHCM. Đó là cần nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Làm như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn.

Vấn đề cần giải quyết cấp bách là cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý. Có như vậy mới loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA)