Nhiều cơ chế, chính sách của nhà nước đã được đưa ra nhằm đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, giúp người thu nhập thấp có thể vay tiền mua nhà. Tuy nhiên trên thực tế, không ít người vẫn thờ ơ với cơ hội tiếp cận, sở hữu nhà ở xã hội. Phần vì nguồn cung nhà ở xã hội còn ít, người dân không có nhiều lựa chọn, phần vì những dự án nhà ở xã hội hiện nay còn kém hấp dẫn.

Hiện chưa có nhiều dự án nhà ở xã hội (NƠXH) để người dân lựa chọn. Những dự án nhà thương mại có đủ điều kiện chuyển đổi sang NƠXH thì đang gặp vướng mắc trong triển khai, vay vốn... Trong khi đó, giá đất nền, nhà thương mại đang có những sự điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu thị trường. Đây là những nguyên nhân khiến người tiêu dùng vẫn băn khoăn có nên chọn mua NƠXH hay không.

       Không có nhiều lựa chọn

Tại Hà Nội, hiện có 8 dự án nhà thu nhập thấp đã hoàn thành với tổng số 4.000 căn hộ và 5 dự án đang triển khai với khoảng 5.500 căn. Theo thông tin của Sở Xây dựng Hà Nội, các dự án NƠXH đã có đất sạch và sẽ triển khai trong năm 2013 là khu đô thị mới Thanh Lâm, Đại Thịnh; dự án khu đô thị mới Đặng Xá II; dự án NƠXH ở khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm; khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị Sông Đà... Ngoài ra một số dự án đã được Sở Xây dựng chấp nhận và đang trong giai đoạn hoàn tất thủ tục đầu tư. Như vậy, số dự án đã hoàn tất là quá ít ỏi nên người dân không có nhiều sự lựa chọn.

Những vướng mắc mà chủ đầu tư gặp phải trong việc hoàn tất thủ tục vay tiền ngân hàng đầu tư xây dựng NƠXH hay chuyển đổi từ dự án thương mại sang dự án NƠXH đang khiến nguồn cung NƠXH trên thị trường bị chững lại. Như trường hợp dự án NƠXH Đặng Xá II (Gia Lâm, Hà Nội) giờ cũng chỉ là một bãi đất trống được quây tôn. Ngân hàng Công Thương đã cam kết cho chủ đầu tư vay để triển khai dự án song theo những quy định hiện hành, chỉ khi nào chủ đầu tư hoàn thành móng và người dân hoàn thành các quy định về thủ tục vay mua nhà thì dự án mới chính thức được vay vốn.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng đã thừa nhận, nguồn cung NƠXH đang thiếu hụt cũng là một nguyên nhân khiến cho việc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng trở nên chậm chạp. Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, trong thời điểm thị trường phát triển nóng thì nguồn cung tăng quá lớn. Đặc biệt các địa phương chỉ chú trọng phát triển nhà ở chất lượng, căn hộ lớn mà thiếu quy hoạch phát triển căn hộ nhỏ, đặc biệt là NƠXH. “Hiện nay, nguồn cung NƠXH giá rẻ đang thiếu nên không có hàng để bán. Các dự án có sẵn rất ít. Muốn tăng nhanh nguồn cung thì phải chờ các chủ đầu tư chuyển đổi. Ít nhất phải mất từ 6 tháng đến 1 năm thì mới có nguồn cung hàng ra thị trường”, ông Ninh cho biết.

Khó cạnh tranh về giá

Trước thực tế các dự án NƠXH còn đang ở giai đoạn triển khai xây dựng, trong khi việc giải ngân từ nguồn vốn hỗ trợ 30.000 tỷ đồng gặp không ít khó khăn, các chủ đầu tư dự án nhà thương mại đã nhanh chóng có những “chiêu thức” để thu hút người mua. Hầu hết, các dự án mới ra trong thời gian gần đây đều có giá giảm mạnh, quanh ngưỡng 15 - 20 triệu đồng/m2. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, chỉ số giá giao dịch bất động sản căn hộ chung cư quý II/2013 của một số khu vực trên địa bàn thành phố Hà Nội đều giảm mạnh so với thời điểm quý I/2011, đặc biệt là ở phân khúc chung cư trung cấp. Nhiều dự án nhà ở thương mại từng gây sốt một thời cũng đua nhau lao dốc. Như tại KĐT Dương Nội có thời điểm giá biệt thự lên tới 65 - 70 triệu đồng/m2 nay giảm chỉ còn 30 - 40 triệu đồng/m2; Chung cư Xa La, Văn Khê cũng đồng loạt giảm giá 40 - 50%, giao dịch ở mức 13 - 25 triệu đồng/m2.

Không chỉ hạ giá, các doanh nghiệp bất động sản còn có khuyến mại khủng, tặng quà, thậm chí cho khách đến ở thử, “nhận nhà trước, trả tiền sau”... Như dự án Hyundai Hillstate (Hà Đông), bên cạnh việc giảm khoảng 20% giá bán, chủ đầu tư còn đồng ý bàn giao căn hộ khi khách hàng mới chỉ đóng 30% giá trị. Một số dự án thương mại đã hoàn thiện xây thô, có thể bàn giao ngay như dự án Sail Towers, HUD3 Towers, CT2 Tân Tây Đô...

Phân khúc đất nền vùng ngoại thành cũng hạ nhiệt rất nhiều trong mấy năm gần đây. Một số khu vực ngoại thành như An Khánh, An Thượng (Hoài Đức) hiện có giá 6 - 10 triệu đồng/m2; Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh 10 - 22 triệu đồng/m2; Thanh Trì 14 - 25 triệu đồng/m2...

Giá trung bình một mét vuông đất nền ở khu vực ngoại thành cũng chỉ 20 triệu đồng. Anh Nguyễn Thắng quê ở Lào Cai sở hữu mảnh đất có sổ đỏ với diện tích 30 m2 với giá 13 triệu đồng/m2 tại thôn Vĩnh Trung, xã Đại Áng, huyện Thanh Trì, Hà Nội. Đất có 2 mặt thoáng, ngõ rộng 2 m, cách bến xe Nước Ngầm chỉ 6 km, cách trung tâm Hà Nội chỉ khoảng 15 km và mức giá như vậy hoàn toàn có thể chấp nhận được trong thời điểm hiện nay. Theo anh Thắng, giá đất nền này tương đương với các dự án NƠXH trong cùng bán kính đang được rao bán hiện nay như dự án khu nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu tái định cư Kiến Hưng, Hà Đông; dự án khu nhà ở cao tầng đô thị Sông Đà, Hà Đông; khu đô thị mới Sunny Garden City, huyện Quốc Oai; khu Đặng Xá II...

Ông Nguyễn Văn Đa, Phó Tổng Giám đốc Vinaconex Xuân Mai, chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng (Hà Đông) cho biết: “Đất nền khu vực quận Hà Đông và các vùng phụ cận hiện rất rẻ. Các dự án thương mại cũng liên tục giảm giá khiến khách hàng mua NƠXH phải cân nhắc, tính toán. Điều này làm tính thanh khoản của NƠXH bị ảnh hưởng không nhỏ”.

Trong khi đó, có khách hàng lại cho rằng, giá NƠXH sẽ còn giảm nữa. Chị Nguyễn Thị Trang (Hà Cầu, Hà Đông), dù đã có đủ 500 triệu đồng để mua một căn hộ tại dự án Sunny Garden City nhưng chị vẫn muốn chờ thêm. Chị Trang cho biết: “Tôi đọc nhiều báo cáo về thị trường bất động nên tin rằng bất động sản quý III năm nay mới chạm đáy. Chờ đợi thêm một thời gian cũng không có vấn đề gì”.

Tồn kho bất động sản hiện nay vào khoảng hơn 27.000 căn hộ, nhưng chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc nhà ở trung bình và nhà xã hội có số lượng không đáng kể.