Sau gần nửa tháng khi công văn khẩn của ông Lê Đức Vinh, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành và có hiệu lực, chỉ đạo siết chặt quản lý đất đai tại huyện Vạn Ninh - nơi dự kiến thành lập đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong,  những chuyển biến của thị trường bất động sản (BĐS) ở đây đã được ghi nhận.

Cò đất “gãy cánh”

Chúng tôi có mặt tại thị trấn Vạn Giã (huyện Vạn Ninh), nơi được xem là “điểm nóng” của các giao dịch đất trong thời gian vừa qua. Tại khu vực này, không còn thấy cảnh tấp nập, “người mua, kẻ bán” như thời gian trước đây, thay vào đó là cảnh đìu hiu, ảm đạm của các điểm giao dịch, tiếp nhận, mua bán ký gửi đất. Thử gọi điện đến một số sàn giao dịch BĐS có treo bảng mua bán đất nhưng hầu như phóng viên đều không được nhận câu trả lời hoặc không có ai bắt máy.

Ghé vào quán nước, nơi có điểm đặt Văn phòng đại diện Đặc khu Bắc Vân Phong của Sàn giao dịch BĐS Đông Đô Land, chúng tôi gặp ngay một thổ địa cò đất cũng là chủ quán nước. Lân la chuyện đất cát, bà “thổ địa” này liền đáp, “Giờ cò gãy cánh hết rồi, bay lên núi ẩn hết”.

Đặt vấn đề mua đất để đầu tư, bà chủ quán nước đáp ngay, giờ có ai mua bán được đâu! Chỉ có đất thổ cư 100% mới công chứng được, còn lại thì “bó tay”. Đề cập tới vấn đề mua đất nông nghiệp rồi “nhờ” người làm giấy tờ công chứng, bà này cũng chịu thua!

Trước đây, khu vực này được xem là nơi tấp nập người mua, kẻ bán, giống như cái chợ vậy. Tuy nhiên, giờ giao dịch vẫn có, nhưng chủ yếu là đất thổ cư 100%, loại đất này giá vẫn tăng nhưng không đáng kể vì nhà đầu tư không chuộng, do sinh lời ít và đất này cũng không nhiều.

Giao dịch đã tinh vi hơn

Chúng tôi đến Văn phòng đăng ký đất đai Khánh Hòa chi nhánh tại huyện Vạn Ninh. Ngồi đợi hơn 1 tiếng đồng hồ, chỉ thấy 1 người duy nhất đến hỏi thủ tục đất đai và khoảng tầm 3 phút rồi cũng bỏ đi.

Theo công văn khẩn của UBND tỉnh, kể từ ngày 9/5, tạm dừng tiếp nhận, giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện việc tách thửa cho đến khi Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt có hiệu lực quy hoạch chung xây dựng Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, các trường hợp bị tạm dừng gồm: Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp chuyển mục đích sang đất ở (theo hạn mức) đối với thửa đất có đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; Hồ sơ tách thửa theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 21/12/2014 của UBND tỉnh; trừ trường hợp tách thửa do nhận thừa kế theo quy định pháp luật và theo bản án của tòa án; Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (gồm các loại đất: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác).

Tuy nhiên, quanh các trang mua bán đất, vẫn còn những rao bán đất không đủ 100% thổ cư. Theo ông Nguyễn Công Bằng, Chủ tịch UBND thị trấn Vạn Giã thì hiện nay, ở đây đã dừng mọi giao dịch theo chỉ đạo của UBND tỉnh. Tuy nhiên, cũng đã có hành vi lách luật để mua bán đất như: giao dịch bằng giấy tay (không qua công chứng), có hiện tượng người bán làm thủ tục ủy quyền sử dụng đất cho người mua, thay vì làm hợp đồng chuyển nhượng như trước. “Họ đến UBND xã hay các văn phòng công chứng (VPCC) làm thủ tục ủy quyền sử dụng đất. Nhưng thực tế là họ mua bán đất. Trong khi đó luật không cấm chuyện này. Chúng tôi cũng đã ghi nhận một số trường hợp đến thị trấn làm thủ tục, tuy chưa nhiều nhưng đây có thể là kẽ hở để các đối tượng tiếp tục mua bán đất và trốn thuế.

Luật sư Nguyễn Hồng Hà, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Khánh Hòa cho rằng việc tăng cường quản lý đất đai để chuẩn bị hình thành, quy hoạch đặc khu Bắc Vân Phong là cần thiết nhưng phải tuân thủ luật pháp, không được cản trở, gây khó khăn đối với người dân trong thực hiện QSDĐ. “Về pháp lý, “lệnh” tạm ngừng giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến đất đai ở Vạn Ninh với hình thức công văn không phải là văn bản quy phạm pháp luật. Về nội dung, việc tạm ngừng giải quyết hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất là không đúng quy định của pháp luật, gây cản trở, khó khăn đối với người sử dụng đất”.

Xin “giải cứu” một phần “lệnh cấm”

Trước việc, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa “ra lệnh” tạm dừng tiếp nhận, giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển QSDĐ, thực hiện việc tách thửa trên địa bàn huyện Vạn Ninh, UBND huyện này đã có công văn kiến nghị UBND tỉnh cho gỡ một phần “lệnh cấm”.

Theo ông Trần Kim Bảo, Chủ tịch UBND huyện Vạn Ninh thì khi triển khai áp dụng, chỉ đạo của UBND tỉnh trong thực tế đã phát sinh nhiều bất cập, vướng mắc. Thứ nhất là việc giải quyết đối với hồ sơ của các tổ chức, cá nhân đã nộp trước thời điểm UBND huyện Vạn Ninh nhận công văn yêu cầu tạm dừng của UBND tỉnh.

Thứ hai,  huyện Vạn Ninh là địa bàn nông nghiệp, ven biển với 12 xã nông thôn, miền núi, hải đảo, mật độ dân cư thấp, phân bổ không đều. Do đó, hơn 95% thửa đất ở đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện có diện tích đất lớn hơn hạn mức đất ở được công nhận; trong cùng một thửa đất vừa có diện tích đất ở vừa có một phần diện tích đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm hoặc trồng cây hằng năm). Khoảng 5% thửa đất ở còn lại có 100% diện tích đất ở là các thửa đất do Nhà nước giao đất qua đấu giá cấp QSDĐ, giao đất tái định cư… Do đó, khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ đối với toàn bộ thửa đất vừa có đất ở vừa có đất nông nghiệp thì gặp vướng mắc do việc chuyển QSDĐ nông nghiệp bị tạm dừng theo công văn chỉ đạo của UBND tỉnh.

Xuất phát từ thực tế trên, UBND huyện Vạn Ninh kiến nghị UBND tỉnh cho địa phương thực hiện tiếp nhận-giải quyết hồ sơ chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện đối với thửa đất vừa có diện tích đất ở vừa có một phần diện tích đất nông nghiệp trồng cây lâu năm trong cùng một thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Đối với thửa đất có diện tích đất ở, vừa có một phần diện tích đất nông nghiệp là đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác thì tạm dừng tiếp nhận, giải quyết hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất theo đúng chỉ đạo của UBND tỉnh Khánh Hòa.

Một cán bộ Sở TN&MT tỉnh Khánh Hòa nhận định, kiến nghị của UBND huyện Vạn Ninh là có cơ sở, phù hợp với thực tế tình hình hiện nay. Nếu tạm dừng hoàn toàn việc cho chuyển quyền QSDĐ nông nghiệp trồng cây lâu năm gắn với đất ở là hạn chế quyền của người sử dụng đất. Trong tuần tới, Sở TN&MT sẽ tham mưu UBND tỉnh theo hướng đồng ý với kiến nghị của UBND huyện Vạn Ninh.