Không thống nhất về cách tính diện tích căn hộ đã nảy sinh nhiều vụ tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư tại không ít dự án căn hộ.

Căn hộ "bốc hơi" diện tích

Đang bàn giao nhà nhưng dự án chung cư Lê Văn Lương Residentials đã gặp rắc rối khi hàng chục cư dân tại đây đồng loạt tố cáo chủ đầu tư "ăn gian" diện tích căn hộ.

Theo phản ánh của một người dân, trong hợp đồng mua bán giữa khách hàng với tập đoàn Nam Cường ghi rõ phần cột khung, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung nhưng không hiểu sao lại cộng cả những phần diện tích này vào căn hộ và buộc cư dân trả tiền. Đơn cử, căn hộ 54,44 m2 của khách hàng này sẽ mất gần 2 m2, giá hơn 24 triệu đồng/m2 sẽ phải trả thêm gần 40 triệu đồng.

Anh Bắc, một khách hàng cho hay, các căn hộ có diện tích 65 - 80 m2 sẽ phải mất khoảng 2 m2 cột, tương đương thiệt hại gần 50 triệu đồng/căn... Những căn hộ có diện tích lớn hơn sẽ phải trả thêm nhiều tiền hơn cho phần diện tích hộp kỹ thuật, cột khung nhà. Với tòa nhà 25 tầng, số lượng cột khung không hề ít nên có nhà tính ra mất oan đến gần trăm triệu đồng.

Nhiều lần làm việc với chủ đầu tư nhưng một số khách hàng của dự án này vẫn chưa thoả mãn, tiếp tục kiến nghị chủ đầu tư xem xét lại.
Mặc dù đã bàn giao nhà và đi vào hoạt động từ lâu nhưng nhiều hộ dân tại chung cư Keangnam cũng đang bức xúc khi đột nhiên phát hiện căn hộ của mình thiếu hàng chục m2 so với cách tính chuẩn của Bộ Xây dựng.

Bà Bùi Thị Bảo Quyên, một cư dân của tòa nhà cho hay, kết quả giám định diện tích sử dụng của cơ quan chức năng đã xác định, căn hộ B606 có diện tích thuộc sở hữu chung theo quy định lên tới 20,99m2 (gồm diện tích cột chịu lực, hộp kỹ thuật, tường chung) và diện tích thuộc sở hữu riêng theo quy định tại Luật Nhà ở là 176,66 m2. Trong khi đó diện tích mà bà Quyên phải trả tiền mua theo hợp đồng là 206,95 m2, dẫn tới thiếu 30,21m2 so với hợp đồng.

Còn trường hợp căn hộ của bà Đoàn Ngọc Thu, do mua ba căn liền nhau nên ngoài việc bỏ ra số tiền mua cả hộp kỹ thuật, bà còn phải mua 2 lần chính bức tường giữa các căn hộ đó. Theo ước tính của một cư dân, việc Keangnam Vina tính sai diện tích căn hộ, nếu áp dụng ở cả hai tòa 48 tầng của dự án này, chủ đầu tư có thể đút túi hàng chục tỷ đồng.

Cách đây không lâu, nhiều khách hàng mua căn hộ CT6 khu đô thị Xa La và dự án chung cư Đại Thanh mới đây cũng đứng ngồi không yên vì cách tính diện tích của chủ đầu tư không đúng như trong hợp đồng đã ký.
Khó phân xử

Trả lời khách hàng, ông Lê Ngọc Thăng, Trưởng ban kinh doanh của tập đoàn Nam Cường, khẳng định đơn vị này đang làm đúng pháp luật. Theo hợp đồng tập đoàn Nam Cường ký với khách hàng, đã thống nhất tính diện tích theo cách từ tim tường đến tim tường (đo từ giữa tường) mà luật pháp đã cho phép. Cách tính này sẽ xác định toàn bộ diện tích sàn căn hộ tính từ tim tường bao quanh căn hộ trở vào, bao gồm cả diện tích cột, hộp kỹ thuật.

Dẫn công văn số 2025/BXD-KTXD ngày 29/11/2011 của Bộ Xây dựng, ông Thăng nêu rõ: "diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn trong phạm vi mép ngoài của tường bao thuộc tầng. Phần diện tích hành lang, ban công, lô gia,...cũng được tính trong diện tích sàn. Vì vậy, nếu diện tích các hộp kỹ thuật nằm trong diện tích sàn xây dựng của tầng nào thì được tính vào diện tích sàn xây dựng tầng đó"

"Khi xây dựng đơn giá bán cho khách hàng đối với từng căn hộ đã xem xét đến yếu tố này và xây dựng đơn giá phù hợp với cách tính diện tích căn hộ. Chúng tôi khẳng định cách tính trong Hợp đồng mua bán với khách hàng không trái với các quy định của pháp luật và hướng dẫn có liên quan của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền." Ông Thăng nói.

Tuy nhiên, nhóm khách hàng này lại không đồng tình trước cách giải thích của chủ đầu tư. Nhóm khách hàng của tổ hợp chung cư Lê Văn Lương Residentials khẳng định sẽ tiếp tục đấu tranh đòi cho kỳ được quyền lợi.


Còn tại dự án chung cư Keangnam, chủ đầu tư đã đề nghị TAND huyện Từ Liêm thực hiện việc trưng cầu giám định lại. Tuy nhiên, đề nghị này của Công ty Keangnam Vina đã bị TAND huyện Từ Liêm khẳng định là không có cơ sở. Keangnam đã có văn bản kiến nghị tới TAND TP Hà Nội và đề nghị trưng cầu đơn vị giám định khác để tiến hành đo đạc lại.

Đại diện chủ đầu tư khu căn hộ Đại Thanh cho rằng đây là diện tích tạm tính và sẽ được xác định lại khi cấp sổ hồng. Với các hợp đồng không thống nhất cách tính do sai sót của nhân viên soạn văn bản và đã được sửa lại bằng phụ lục hợp đồng.

Theo các chuyên gia, để tránh xảy ra mâu thuẫn, chủ đầu tư cần quy định rõ cách đo diện tích căn hộ ngay trong hợp đồng, khi ra sổ hồng sẽ áp dụng cách tính này. Nếu diện tích chênh lệch, các bên phải trả lại tiền cho nhau.

Theo luật sư Bùi Quang Hưng, luật Nhà ở 2005 và Nghị định 71 đều quy định phần cột khung chịu lực, hộp cột kỹ thuật là sở hữu chung không được bán. Tuy nhiên, cách tính diện tích căn hộ theo tim tường được quy định tại chính Nghị định 71 năm 2010, và Thông tư 16 hướng dẫn chi tiết Nghị định 71 thì phần diện tích cột và hộp kỹ thuật này lại quy định đo từ tim tường đến tim tường.

Quy định mập mờ dẫn đến cách hiểu đo cả cột khung chịu lực, hộp kỹ thuật vào diện tích căn hộ. Với quy định như vậy thì tranh chấp theo dạng này sẽ còn kéo dài nếu không xem lại quy định của luật pháp.