Câu chuyện giá chênh trên thị trường BĐS dường như không bao giờ có hồi kết, trong lúc trầm lắng nhất, hiện tượng này vẫn diễn ra với nhiều hình thức và diễn biến mới. Nó đã trở thành một bản chất cho thấy sự tham lam và bất ổn của thị trường BĐS.

Mở bán là chênh

Thời gian gần đây, nhiều dự án được chủ đầu tư mở bán rầm rộ, nhưng có một điều mà người mua nhà đang e ngại là hiện tượng bán chênh lại tái diễn. Không chỉ ở phân khúc nhà giá rẻ mà ngay cả các dự án cao cấp cũng có. Chỉ cần sau thời điểm ngay lập tức thị trường đã xuất hiện giá chênh, từ vài triệu đồng tới hàng trăm triệu một căn.

Khảo sát cho thấy, nhiều dự án đang được chào bán thứ cấp trên thị trường với mức chênh tương đối lớn, tập trung chủ yếu ở các căn hộ cao cấp có diện tích vừa phải và loại hình nhà giá rẻ có thể vay được gói 30.000 tỷ đồng. Điều dễ nhận thấy, các chủ đầu tư mở bán thông qua các kênh phân phối thứ cấp, sau đó giá chênh xuất hiện và tiếp tục bị đẩy lên theo các cầu. Trong khi đó, người mua thực rất khó tiếp cận.

Ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Hoàng Gia Invest (RIDIC) nhận định, rất nhiều chủ đầu tư bắt tay với đơn vị phân phối tổ chức bán chênh. Thời gian qua đại đa số các chủ đầu tư thật sự có năng lực triển khai cũng như tiềm lực tài chính không nhiều, đa số dùng đòn bẩy tài chính, huy động vốn từ mọi nguồn lực, vốn thực có của chủ đâu tư chỉ có khoảng 15%, còn lại vay ngân hàng, và huy động vốn tư các nhà thứ cấp và nguồn lực khác.

Các nhà đâu tư thứ cấp này ngay lập tức lại huy động vốn từ nhà đâu tư thứ cấp khác, cho nên có nhưng dự án dù chưa làm xong móng khách hàng đã phải mua qua đến nhà thứ cấp thứ 5, điều hiển nhiên giá thành bị thổi nên quá nhiều lần.

Như vậy giá cả và phương thức tổ chức bán hàng sẽ không đồng nhất, mỗi đơn vị một giá và một cách bán, và một vấn đề nữa là pháp lý, khi mua qua nhiều thứ cấp, đơn vị nào đủ điều kiện pháp lý bán, rủi ro cho khách hàng là rất cao.

Theo đại diện của Đất Xanh miền Bắc, hiện tương đầu cơđang quay lại. Năm 2011 thấy rất rõ nhu cầu đầu cơ với tỷ trọng chiếm 8% nhưng sau đó sụt giảm mạnh chỉ còn 2% vào 2013 và hiện nhu cầu này tăng gấp đôi năm ngoái.

Khảo sát ngẫu nhiên từ khách hàng trong 4 năm qua (2011- 2014) của một sàn BĐS cho thấy, khoảng 70% người hỏi có nhu cầu ở thực. Cụ thể, giai đoạn 2012-2013, nhu cầu ở thực chiếm tỷ trọng mạnh mẽ. Kết quả điều tra cho thấy năm 2012-2013 khoảng 76% người được hỏi có nhu cầu mua nhà để ở. Năm 2014 con số đó chiếm 70%.

Chung cư tăng giá

GS. Đặng Hùng Võ nhận định, vấn đề của thị trường hiện nay là không phải xuất phát từ cầu mà vấn đề là sản phẩm có đáp ứng được nhu cầu của người mua hay không.Thực tế hiện nay, nhu cầu về BĐS giá rẻ thì cao nhưng nguồn cung thì thiếu, còn nhu cầu về BĐS cao cấp thì ít mà nguồn cung thì dư thừa, bởi vậy mới dẫn đến tình trạng “lệch pha” cung-cầu, hàng tồn kho không giảm và nợ xấu trong lĩnh vực BĐS vẫn còn cao.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho hay, yếu tố pháp lý của dự án là vấn đề được người mua nhà hết sức quan tâm.

Theo ông Quyết, khi BĐS nóng sốt, người mua không quan tâm nhiều đến vấn đề này nhưng hiện tượng này hiện nay hầu như không xảy ra. Rất ít dự án liên quan đến hình thức góp vốn mà thành công trong khoảng 2 năm vừa rồi. Đa số dự án muốn bán được phải thông qua hợp đồng mua bán. Khách hàng luôn quan tâm đến việc chủ đầu tư có phải là chủ đầu tư cấp 1 hay không, đồng thời rất quan tâm đến giấy chứng nhận đầu tư của dự án…

Còn ông Võ cho rằng, bản thân các nhà đầu tư cũng phải định hình, thay đổi quan điểm bán hàng, phải đưa ra những phương thức bán hàng cởi mở, công khai, minh bạch vì nếu người dân không tin chủ đầu tư thì chính các chủ đầu tư cũng không thể tồn tại được. "Không nên chăm chăm vào việc lên giá mà phải xóa chênh lệch, để người tiêu dùng được mua trực tiếp từ chủ đầu tư", ông Võ nhấn mạnh.

Ông Vũ Cương Quyết lo ngại, nguồn cung mới bắt đầu có tín hiệu tăng ồ ạt khi có nhiều dự án tái khởi động. Ước tính khoảng 7000 căn ra thị trường vào 2015. Do vậy, sự cạnh tranh về giá cũng sẽ khốc liệt hơn. Bên cạnh đó, thị trường hiện nay vẫn còn mong manh do vậy, nếu các chủ đầu tưđẩy giá tăng lên sẽ rất rủi ro.

Bên cạnh tiến độ dự án, giá và chất lượng dự án, các chính sách ưu đãi khuyến mãi thì “năng lực và thương hiệu của chủ đầu tư, các chính sách quản lý bất động sản sau này cũng là vấn đề được người mua chú trọng, vì khách hàng luôn sợ rủi ro từ việc chủ đầu tư triển khai dự án nhưng không đủ nguồn lực để phát triển”, đại diện Đất Xanh miền Bắc nhận định.