Để cứu bất động sản, phát triển nhà ở xã hội xem ra được lòng dân hơn cả, nhưng thiếu cơ quan có động lực để thực hiện.

Đã có quá nhiều ý kiến rằng, những chủ đất từng kiếm tiền dễ dàng khi thị trường lên giá, nay thị trường đi xuống thì phải trả giá. Tuy nhiên, cũng có phân tích bình tĩnh hơn thì cho rằng, cứu bất động sản là vấn đề của “toàn cục”, không chỉ liên quan đến một lĩnh vực bất động sản mà cả nền kinh tế. Nhưng, khoan nói về chuyện nên hay không nên cứu bất động sản mà hãy thử nhìn nhận ai có động lực để “cứu bất động sản”?

Khi mà thị trường bất động sản liên tục kêu cứu suốt gần 2 năm qua; khi các gói hỗ trợ bắt đầu được công bố nhằm tạo cú hích vực dậy lực cầu trên thị trường, cũng là lúc chính các DN trong ngành nhìn nhận câu chuyện “cứu bất động sản” từ chủ trương của Chính phủ, thực tế không đơn giản.

Với các giải pháp về thuế, bản thân nhiều DN trong ngành không mấy kỳ vọng vì hiệu quả kinh doanh kém sẽ không thể được lợi nhiều từ các hỗ trợ này. Trong khi điều chỉnh theo kiểu chia nhỏ căn hộ thực tế sẽ làm tăng giá thành xây dựng và làm khó DN. Xem ra chỉ có hướng sản phẩm về phân khúc nhà ở xã hội được cho là giải pháp để kéo cung gần lại với cầu - một sự tính toán “được lòng” đa số người dân hơn cả.

Cho đến gần đây, việc triển khai những dự án nhà ở thương mại không còn được nhiều DN “mặn mà” theo đuổi. Hàng tồn trên thị trường bất động sản được ước tính lên tới con số triệu tỷ đồng bởi không có khách hàng. Nhưng ngược lại, những đối tượng có nhu cầu thực sự về nhà ở thì lại không đủ tiền mua.

Chủ trương của Chính phủ là tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội để cứu vãn thị trường bất động sản đang là đề tài tốn khá nhiều giấy mực, bởi vì phải tập trung vào những đối tượng có nhu cầu thực sự cần nhà ở chứ không phải lâu nay bất động sản là dành cho những nhà đầu cơ trục lợi. Khi thị trường đi xuống thì những đối tượng này tháo chạy khỏi thị trường và hậu quả là cả nền kinh tế phải gánh chịu.

Nhưng, cái vướng nhất, theo nhiều DN là từ phía địa phương. Để triển khai một dự án nhà ở xã hội không hề đơn giản. Lãnh đạo một DN bất động sản cho biết, trước đây một huyện giả sử có quỹ đất tầm khoảng 5-10 nghìn m2 để dành cho các chủ đầu tư làm nhà ở thương mại. Bởi nhà ở thương mại phải nộp thuế cao, lợi nhuận thu được cao nếu bây giờ chuyển sang nhà ở xã hội thì theo quy định, địa phương sẽ không được thu tiền thuế đất nữa. Lợi ích địa phương mất đi, và vì vậy, động lực để họ dành đất cho nhà ở xã hội sẽ rất khó nói.

Trong khi đó, chưa kể là với nhiều diện tích đất dành cho nhà ở thương mại như vậy, các DN trước đó đã có “vận động” để tiếp cận. Theo vị trên, không ít DN bất động sản luôn có tính toán để hỗ trợ các địa phương nhằm tiếp cận đất đai. Có thể là hỗ trợ kinh phí làm đường, điện… khi được giao đất thì hỗ trợ kinh phí đền bù giải phóng mặt bằng…

“Xin dự án không dễ đâu”, vị chuyên gia trong ngành nói trên nêu quan điểm. Ông cho rằng, vì trước đây, muốn được giao đất DN đã phải chuyển một phần chi phí không nhỏ hỗ trợ địa phương. Cho nên, “nhà ở xã hội khó mà có cửa gì”, vị nọ bình luận.

Về phía các địa phương, cũng theo vị chuyên gia này, họ đều “có võ” để chống đối lại những mệnh lệnh bên trên, thông qua những lý do chính đáng của mình để không phải chuyển giao quỹ đất từ thương mại sang nhà ở xã hội. “Ở đây có vấn đề xung đột về quyền lợi và lợi ích. Cả nhiệm kỳ lãnh đạo địa phương trông chờ vào khoảng đất làm nhà ở thương mại mấy nghìn căn với thuế cao, nay thay vào đấy là nhà ở xã hội không có gì cả thì sẽ rất khó”, chuyên gia nọ bình luận thêm.

Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở mua thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo cơ chế do Nhà nước quy định.

Nhà ở xã hội có hai loại sau đây:

a) Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước để cho thuê;

b) Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách Nhà nước để bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của Nghị định này.

Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở