Thiếu vai trò điều tiết của Nhà nước (trong quy hoạch, thuế...), thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang bị bóp méo.

Đó là nhận định của các chuyên gia trong buổi tọa đàm về giải pháp để phát triển lành mạnh thị trường BĐS do tạp chí Nhà quản lý tổ chức hôm 18.4.

Tại sao giá BĐS ở Việt Nam - hay chính xác hơn là ở một số thành phố lớn của Việt Nam quá cao so với thu nhập đầu người? TS Nguyễn Quang, đại diện chương trình định cư con người Liên Hiệp Quốc cho rằng, có 2 nguyên nhân, thứ nhất là Nhà nước độc quyền ở thị trường sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất) và quy hoạch. Không minh bạch trong việc cấp đất, giao đất và lập, duyệt, điều chỉnh quy hoạch khiến chi phí của nhà đầu tư muốn có đất bị đẩy lên rất cao.

Thứ hai, giá cao là do mức kỳ vọng (giá đầu cơ) lớn. "Các nghiên cứu chỉ ra rằng 30% người mua nhà mà không ở đã là tín hiệu không tốt cho thị trường, trong khi ở Việt Nam tỷ lệ này có thể gấp đôi, thậm chí gấp ba" - TS Quang nhận xét. GS-TS Nguyễn Trường Tiến, Phó TGĐ Tổng công ty xây dựng Hà Nội phát biểu: "Các dự án nhà ở cao tầng tại Việt Nam đạt lợi nhuận đến 400-500%, trong khi lợi nhuận hợp lý là khoảng 30%". Ông Tiến dẫn chứng: "Dự án Hoàng Anh River View (TP.HCM) có chi phí 832 tỉ đồng nhưng đạt doanh thu 5.017 tỉ đồng, lợi nhuận 4.113 tỉ đồng".

80% nhà đầu tư BĐS làm các công việc mua đi bán lại dự án, căn hộ, biệt thự và khoảng 80% dân số Việt Nam hiện không có khả năng mua căn hộ vì giá quá cao là nhận định của hầu hết các chuyên gia. Cũng theo TS Nguyễn Quang,  Liên Hiệp Quốc từng đưa ra công thức mang tính thông lệ : giá một ngôi nhà (trung bình) = 25% thu nhập bình quân x 15 năm công tác + lãi suất ngân hàng. "Như vậy chỉ có khoảng 300 - 400 triệu đồng để mua nhà. Ở Hà Nội hiện nay không có loại nhà như thế", TS Quang thất vọng.

Theo các chuyên gia, Nhà nước - với vai trò điều tiết thị trường (không phải quản lý cũng không phải can thiệp) - cần làm ngay 3 việc trong lúc này. Thứ nhất, cần phải thay đổi cơ chế cấp, giao đất. "Nên đấu thầu dự án thay vì các doanh nghiệp phải lập dự án để xin đất", TS Quang nói. Thứ hai, phải đánh thuế thật nặng đối với những trường hợp đầu cơ BĐS.

Thứ ba, Nhà nước dùng thuế cao thu được ấy để đầu tư lại cho hạ tầng và xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. "Ở Thái Lan, bên cạnh những khu căn hộ đẳng cấp quốc tế cũng có những loại nhà giá chỉ 15.000 USD/căn. Tức là phải đa dạng các loại hàng hóa trên thị trường BĐS để phục vụ nhiều đối tượng khách hàng", TS Quang dẫn chứng.

GS-TS Nguyễn Trường Tiến nhận định, thị trường BĐS sẽ tiếp tục phát triển mạnh trong thập kỷ mới do đô thị hóa, tăng dân số, biến đổi môi trường... Đây cũng là cơ hội cho Việt Nam xây dựng một thị trường hoàn chỉnh. "Chúng ta cần học tập kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu và Bắc Mỹ để phát triển thị trường Việt Nam. Chúng ta có thể hình thành quỹ phát triển nhà ở, chương trình phát triển nhà ở cho người lao động...", ông Nguyễn Trường Tiến gợi ý.