Những ai theo dõi thị trường bất động sản suốt một năm qua có thể nhận thấy rằng năm 2010 thị trường không có nhiều sự kiện nổi bật, đồng hành cùng bối cảnh ảm đạm của thị trường chứng khoán, thị trường vàng và tỉ giá ngoại tệ lại biến động không ngừng.

Thật khó để có thể tìm được những sự kiện, vấn đề thật sự nổi trội khi thống kê toàn cảnh thị trường trong năm qua. Dựa trên số liệu 12 tháng qua từ hệ thống, các chủ đề được quan tâm của hơn 6 triệu lượt truy cập vào chuyên mục tin tức, thời sự trên DiaOcOnline.vn; chúng tôi xin liệt kê lại 7 đặc điểm, vấn đề tiêu biểu được bạn đọc quan tâm, đáng chú ý trên thị trường bất động sản năm 2010.

1. Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và thông tư 16 được ban hành hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và thuận lợi hơn.

Nghị định 71 được ban hành chủ đầu tư nhận được cơ chế thoáng hơn

Việc ban hành nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 và thông thư 16 hướng dẫn nghị định này ngày 01/09/2010 đã gỡ rối cho thị trường bất động sản. Thông qua đó, chỉ những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chứng minh được năng lực, tài chính mới có thể cạnh tranh để tồn tại. Đồng thời hạn chế được những hợp đồng mua nhà trên giấy, giảm hẳn tình trạng đầu cơ sinh lời.

Cũng theo nghị định này, chủ đầu tư sẽ nhận được những cơ chế thoáng hơn bởi họ được phép ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác và nhà đầu tư, thỏa thuận phân chia lợi nhuận bằng tiền hay sản phẩm nhà ở. Tuy nhiên chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Bên cạnh đó nghị định này cũng có hạn chế trong việc huy động vốn, những dự án chưa hoàn thành còn tồn tại hợp đồng mua bán dở dang sẽ không được phép giao dịch, khiến nhiều nhà đầu tư gặp trở ngại.

2. Tình trạng sốt đất ăn theo quy hoạch tại Hà Nội bắt đầu từ cuối tháng 04/2010 đã làm cho thị trường bất động sản Hà Nội nóng và biến động trong thời gian dài.

“Cơn sốt” giá đất được đẩy lên theo tiến độ của từng đợt lấy ý kiến Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội. Đặc biệt, đầu năm 2010, khi đề xuất Trung tâm Hành chính Quốc gia đặt tại Ba Vì và trục tâm linh Thăng Long kéo dài từ đường Hoàng Quốc Việt lên chân núi Ba Vì, giá đất phía Tây Hà Nội biến động liên tục.

Trong thời gian đầu, tình hình giao dịch ở Hà Nội rất sôi động. Việc tăng giá đã được giới đầu cơ vận dụng đẩy lên cao để sinh lời. Các chuyên gia bất động sản đã nhận định, việc tăng giá ảo sẽ ảnh hưởng nhiều đến thị trường cũng như mang nhiều yếu tố rủi ro cho các nhà đầu tư.

Nếu đầu tư theo phong trào một cách thiếu hiểu biết, theo tâm lý đám đông thì khả năng mua phải đất đắt hơn giá trị thực, hoặc khu vực có khả năng bị quy hoạch sẽ rất lớn. Chính vì vậy việc nắm bắt thông tin và thời cơ đầu tư tốt chính là những điều được khuyến cáo để nhà đầu tư thực sự có những cơ hội tốt. Tuy nhiên hiện tượng thổi giá đầu cơ cũng khiến cho nhiều nhà đầu tư “điêu đứng”. Hiện tượng “sốt đất” ở Hà Nội chính là bài học lớn cho những nhà đầu tư trong việc đánh giá thông tin chính xác trước khi quyết định đầu tư.

3. Chung cư mini được công nhận và thị trường chào đón

Chung cư mini được thừa nhận tạo điều kiện về sở hữu nhà cho nhiều người

Sau một thời gian dài gây nhiều tranh cãi, cuối cùng pháp luật đã công nhận quyền sở hữu của khách hàng mua căn hộ thuộc loại hình chung cư do tư nhân xây dựng (gọi là chung cư mini).

Nghị định 71 được Chính phủ ban hành, có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 đã đưa chung cư mini vào diện quản lý, được chính quyền cấp sổ hồng đã tạo điều kiện cho những người mua nhà ở có tài chính hạn hẹp và khiến phân khúc này trở nên sôi động hơn bao giờ hết.

Tuy diện tích nhỏ hẹp nhưng giá cả của chung cư mini đã đáp ứng được nhu cầu lớn về nhà ở, giá cả lại phải chăng, phù hợp với những hộ dân có thu nhập trung bình.

Một ưu điểm lớn của chung cư mini là chủ hộ có thể dọn vào ở ngay sau khi thanh toán tiền chứ không phải mua trả góp như các dạng căn hộ khác.

Nhiều ý kiến cho rằng, mô hình chung cư đã được tạo đà và sẽ phát triển mạnh mẽ trong tương lai vì đã đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho một bộ phận người dân. Tuy nhiên, tại các địa phương cũng nên thống nhất phương thức cấp giấy tờ nhà cho mô hình nhà ở này.

4. Xu hướng đầu tư bất động sản xanh, bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản xanh đang trở thành xu hướng đầu tư mới

Sau một thời gian dài đầu tư vào không gian đô thị khép kín, gần trung tâm thành phố, các khu công nghiệp lớn thì hiện nay nhu cầu và xu hướng của người dân, những nhà đầu tư bất động sản đã chuyển sang những nơi yên tĩnh, gần gũi với thiên nhiên, không khí trong lành. Xu thế này đã và đang hình thành một hướng đầu tư mới, đầu tư bất động sản xanh.

Với lợi ích giúp chủ đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp giàu có, ngoài ra với mô hình kinh doanh này, chủ đầu tư có thể cho thuê hoặc chuyển nhượng…Đó chính là động lực để mô hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ngày càng được nhân rộng, mạnh mẽ nhất là tại các vùng biển.

Theo dự báo của Công ty TNHH CB Richard Ellis VN (CBRE) Việt Nam, đến hết năm 2010 cả nước sẽ có khoảng 55 dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng.

Địa điểm đầu tư bất động sản xanh, bất động sản nghỉ dưỡng tập trung tại những bãi biển đẹp tại các tỉnh thành như Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Bà Rịa – Vũng Tàu….

5. Nhiều dự án nhà ở xã hội/ cho người thu nhập thấp

Năm 2010 nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp được hoàn thành và đưa vào sử dụng, cụ thể ở Hà Nội có dự án nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Việt Hưng (Hà Nội), Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc có dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, cùng với 16 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM với tổng số 1.609 căn hộ chung cư.

Về nhà ở cho công nhân KCN và người có thu nhập thấp tại đô thị, trên cả nước có 24 dự án nhà ở cho công nhân đã được khởi công với tổng vốn đầu tư khoảng 2.600 tỷ đồng, tổng diện tích sàn 753.000m2 . Đối với nhà cho người thu nhập thấp có 31 dự án đã được khởi công xây dựng với tổng mức đầu tư khoảng 2.500 tỷ đồng, tổng diện tích sàn xây dựng là 655.000m2, tương ứng với khoảng 7.500 căn hộ.

Hiện nay nhu cầu đầu tư, xây dựng nhà ở cho công nhân, nhà ở thu nhập thấp tại các tỉnh thành trên cả nước là rất lớn. Theo thống kê, hiện cả nước có 264 dự án nhà ở công nhân đăng kí triển khai xây dựng với tổng mức đầu tư vào khoảng 59.245 tỷ đồng; 263 dự án nhà ở thu nhập thấp tổng mức đầu tư khoảng 72.710 tỷ đồng.

6. Tín dụng bất động sản- vẫn khó tiếp cận

Nếu như trước đây vì lãi suất cao, thiếu hụt vốn trung - dài hạn và thị trường bất động sản ảm đạm khiến vốn ngân hàng ít chảy vào bất động sản thì gần đây các ngân hàng (NH) mạnh tay cho cá nhân vay vốn chi tiêu, mua đất, mua nhà với nhiều dịch vụ hấp dẫn. Tuy nhiên không phải đối tương nào cũng tiếp cận được với nguồn cho vay này.

Đối tượng các ngân hàng hướng đến là những người có thu nhập khá trở lên, bởi giá trị căn hộ các ngân hàng liên kết với các chủ đầu tư cũng ở mức 2-3 tỷ đồng. Bên cạnh đó, lãi suất cao, cộng với thủ tục cho vay nhiều trở ngại, khiến nhiều khách hàng do dự trong việc vay vốn.

Theo Thông tư 13/2010/TT- NHNN do NH Nhà nước ban hành về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, các khoản cho vay kinh doanh bất động sản thuộc loại tài sản có hệ số rủi ro 250%. Điều này khiến NH thận trọng hơn khi hỗ trợ vay tín dụng bất động sản, hoạt động cho vay trì trệ vì trước khi tiến hành cho vay tín dụng bất động sản các NH phải xác định được khoản vay tiêu dùng hay khoản vay kinh doanh bất động sản để xác định hệ số dự phòng rủi ro.

7. Bất động sản Việt Nam vẫn là xu hướng đầu tư của FDI


Một trong những điểm quan trọng của thị trường Bất động sản năm 2010 là đẩy mạnh tiềm năng đầu tư phát triển thị trường Bất động sản, chính sách đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là Singapore và chính sách thúc đẩy tiềm năng mua nhà của Việt Kiều…

Trong khi thị trường bất động sản thế giới vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi sau khủng hoảng kinh tế thì Việt Nam vẫn thu hút được khoảng 8 tỷ USD nguồn vốn FDI vào bất động sản, tuy giảm nhiều so với những năm trước nhưng nguồn vốn này vẫn xếp thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất vào Việt nam. Vốn đầu tư trung bình của một dự án vào khoảng 145 triệu USD.