Từ khi Luật đầu tư 2014 có hiệu lực, dòng vốn FDI đổ vào nền kinh tế Việt Nam nói chung và bất động sản nói riêng đã tăng lên đáng kể thông qua hoạt động mua bán sáp nhập (M&A).

Qua các thương vụ đầu tư, có thể thấy, các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào bất động sản Việt Nam theo ba phương thức chủ yếu là: góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp và cho vay vốn đầu tư.

Sôi động M&A bất động sản

Theo báo cáo tại Diễn đàn M&A 2018 tổ chức tại TP Hồ Chí Minh vào tháng 8/2018 vừa qua, tính đến đầu tháng 7 tổng giá trị các thương vụ M&A giao dịch tại thị trường Việt Nam đạt 3,55 tỷ USD (bằng 155% so với cùng kỳ 2017). Trong đó, M&A trong lĩnh vực bất động sản chiếm ưu thế với 66,75% tổng giá trị các thương vụ M&A.

Trước đó, vào năm 2017, giá trị các thương vụ M&A đạt 10,2 tỷ USD, tăng 175% so với năm 2016. Trong đó, lĩnh vực chiếm ưu thế nhất là sản xuất hàng tiêu dùng với 57% giá trị; bất động sản đứng thứ 2 với 27%. Vì vậy, kết quả M&A trong lĩnh vực bất động sản trong nửa đầu năm nay càng chứng tỏ bất động sản đang là lĩnh vực nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Thương vụ M&A điển hình trong lĩnh vực bất động sản năm 2017 - 2018 là Quỹ Đầu tư của Chính phủ Singapore (GIC) đầu tư vào Vinhomes. Theo thông tin được công bố, GIC đầu tư tổng cộng 1,3 tỷ USD (tương đương gần 30.000 tỷ đồng) dưới 2 hình thức là đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp một số công cụ nợ cho Vinhomes (như khoản cho vay) để thực hiện các dự án.

Vinhomes là đơn vị phát triển mảng bất động sản về nhà ở biệt thự và căn hộ cao cấp của Tập đoàn Vingroup, thời điểm nhận đầu tư, Vinhomes đang điều hành 10 dự án với tổng gần 18.000 căn hộ, biệt thự, nhà phố thương mại.

Quỹ đầu tư tư nhân Mỹ Warburg Pincus kết hợp với Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp Bình Dương - Becamex IDC thành lập một liên doanh với số vốn hơn 200 triệu USD để phát triển chuỗi logistics và bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Liên doanh có tên Công ty Cổ phần Phát triển công nghiệp BW, tập trung phát triển, vận hành nhà kho, nhà xưởng xây sẵn và xây theo yêu cầu của khách hàng tại các khu kinh tế, khu công nghiệp tại Việt Nam.

Ngoài ra, M&A có sự xuất hiện của nhà đầu tư nước ngoài như Warburg Pincus (Hoa Kỳ) hợp tác với VinaCapital liên doanh đầu tư khách sạn trị giá 300 triệu USD; Mapletree (Singapore) mua lại Kumho Asiana Plaza Saigon.

Theo ông Nguyễn Ngọc Khương, Giám đốc khối đầu tư Savills Việt Nam, khác với dòng vốn ngoại đổ bộ vào thị trường bất động sản trong nước theo hình thức đăng ký những năm trước đây, dòng vốn ngoại đến từ M&A được nhìn nhận tích cực. Bởi đây được xem là nguồn vốn thực, rót trực tiếp vào các dự án thay vì các nguồn vốn ảo đăng ký trên giấy.

Nếu như trước đây, doanh nghiệp FDI chỉ tham gia ở nhóm bất động sản thương mại (trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, cao ốc văn phòng…) thì hiện tại, hoạt động đã diễn ra rất sôi nổi tại phân khúc nhà ở, thông qua việc kết hợp với các nhà phát triển trong nước.

Hầu hết các nhà đầu tư này đều lựa chọn phân khúc bất động sản cao cấp khi gia nhập thị trường Việt Nam bởi ở phân khúc này họ có nhiều lợi thế nhất.

Theo nhiều chuyên gia, các doanh nghiệp nước ngoài đến từ các thị trường bất động sản phát triển hơn. Do đó, họ có nhiều kinh nghiệm trong việc thiết kế, phát triển và vận hành các bất động sản cao cấp.

Ngoài xu hướng M&A, hoạt động hợp tác giữa doanh nghiệp nước ngoài và trong nước để triển khai các dự án bất động sản cả ở tất cả các phân khúc.

Việc các nhà đầu tư Nhật Bản hợp tác với Nam Long để phát triển các sản phẩm căn hộ hướng tới nhu cầu của những người thu nhập trung bình là một ví dụ điển hình trong trường hợp này.

Mới đây nhất, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long cùng hai nhà đầu tư Nhật Bản là Hankyu Hanshin Properties Corp và Nishi Nippon Railroad đã hợp tác triển khai dự án khu đô thị Akari City tại quận Bình Tân, TP Hồ Chí Minh. Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 8,5ha với 4.600 căn hộ, tổng vốn đầu tư 7.676 tỷ đồng.

Đôi bên cùng có lợi


Ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho hay, thời gian qua các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài FDI đã đầu tư mạnh mẽ vào thị trường bất động sản trong nước với lợi thế về vốn, công nghệ, quản trị, là kênh huy động vốn có hiệu qủa, kết hợp với doanh nghiệp trong nước am hiểu pháp luật và truyền thống văn hoá sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh, bền vững. Do vậy, sự bắt tay, cộng sinh giữa 2 khối doanh nghiệp rất cần thiết.

Dù ở xu hướng nào thì đều nhận thấy một xu thế rõ ràng là các nhà đầu tư nước ngoài đang phát triển mạnh trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam, sự hiện diện của các nhà đầu tư ngoại đang là một xu thế của thị trường bất động sản hiện nay. Thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy sức hấp dẫn rất lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, không chỉ về lợi nhuận mà còn ở các yếu tố về tăng trưởng kinh tế, các chính sách của nhà nước đối với việc người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam và những ưu đãi đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Phân tích về xu hướng này, ông Phan Trường Sơn, Trưởng Phòng Quản lý bất động sản, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho rằng, 5 năm gần đây vốn đầu tư FDI rất lớn. Nguồn vốn mang tính gián tiếp nhiều hơn, vốn từ các tập đoàn, quỹ đầu tư nước ngoài phải phối hợp với công ty trong nước nhằm thuận lợi trong vấn đề giải phóng mặt bằng. Bởi thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thành phố nói riêng có đặc thù riêng. Đó là, có vấn đề bồi hoàn giải phóng mặt bằng, nên các doanh nghiệp nước ngoài phải hợp tác với nhà đầu tư trong nước.

Theo các chuyên gia, lợi thế của các doanh nghiệp Việt Nam là nắm vững thị trường trong nước, có quỹ đất và mạnh về pháp lý, còn các nhà đầu tư nước ngoài là thế mạnh về tài chính, phát triển dự án...

Khi cùng tham gia, các bên tận dụng được thế mạnh của đối tác để tăng tính cạnh tranh. Đó cũng chính là lý do mà thị trường M&A bất động sản thời gian qua khá sôi động và sẽ bùng nổ trong thời gian tới. Đây là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam tăng trưởng, đẩy thị trường bất động sản lên một bước mới, chuyên nghiệp hơn.

Phân tích về các lý do lĩnh vực bất động sản hấp dẫn M&A, các chuyên gia cho rằng, một trong những lý do quan trọng nhất là bởi Việt Nam là một thị trường rộng lớn với hơn 90 triệu dân; trong đó đa số là dân số trẻ nên nhu cầu nhà ở đang tăng đều trong từng năm, tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang lớn mạnh và hoạt động chuyên nghiệp. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán. Trong đó, nhiều cổ phiếu bất động sản được nhà đầu tư trong và ngoài nước đánh giá cao, tạo sức hấp dẫn lớn đối với nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này.

Một trong những lý do nữa khiến nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến lĩnh vực bất động sản của Việt Nam là môi trường đầu tư của Việt Nam gần đây đã được cải thiện tích cực, các chính sách của Chính phủ thời gian qua đang tạo thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp hoạt động.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, dù thị trường sôi động hay khó khăn, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản vẫn đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Bởi M&A chính là sự chuyển giao cần thiết, không chỉ thu hút dòng vốn vào bất động sản, làm tăng tính thanh khoản thị trường, giúp giảm hàng tồn kho và phục hồi niềm tin thị trường, mà còn là điều kiện cần để tạo sự minh bạch, hướng đến cuộc chơi mang tính chuyên nghiệp hơn.