Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam thì chúng ta đang vấp phải 3 ngộ nhận sai lệch về chính sách nhà thu nhập thấp.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản giao dịch ảm đạm thì chuyện chung cư thương mại ế ẩm được cho là rất bình thường nhưng việc nhà thu nhập thấp (NTNT) cũng lâm vào tình cảnh tương tự lại là điều đáng báo động.

3 ngộ nhận lệch… chuẩn

Có thể thấy, chính sách phát triển NTNT của Đảng và Nhà nước là một chủ trương hoàn toàn đúng đắn, mang đậm tính chất nhân văn nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho những người đang gặp khó khăn trong vấn đề nhà ở. Tuy nhiên, sau gần 2 năm thực hiện, trái hẳn với những kỳ vọng ban đầu, thị trường NTNT lại đang lâm vào tình cảnh ế ẩm, dở khóc dở cười. Một nghịch cảnh đang diễn ra là chủ đầu tư thì mỏi mòn kêu gọi người mua NTNT, còn đối tượng đủ tiêu chuẩn mua nhà thì lại tỏ thái độ không mấy mặn mà.

Xung quanh vấn đề này, PV Petrotimes đã có cuộc trao đổi với TS. Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam.

Ông Liêm cho rằng: Sở dĩ có tình trạng trên là vì chúng ta đang vấp phải 3 ngộ nhận sai lệch về chính sách NTNT.

Ngộ nhận thứ nhất là: Chưa có một khái niệm rõ ràng về người thu nhập thấp

Trước tiên phải thấy rằng, người thu nhập thấp là người chưa có đủ khả năng thanh toán một lần cho nhu cầu mua nhà ở của mình. Vì nếu họ có đủ khả năng thanh toán theo các bản hợp đồng mua nhà thương mại thì họ không còn là người thu nhập thấp nữa mà là người lớp dưới, lớp trung hoặc là người thuộc tầng lớp thu nhập cao.

Chính vì vậy, người thu nhập thấp là những đối tượng cần được hỗ trợ về mặt tài chính để nâng cao khả năng thanh toán của mình trong các hợp đồng mua nhà.

Ngộ nhận thứ hai đến từ chính những đối tượng đủ điều kiện mua nhà theo chương trình phát triển nhà ở xã hội

Vì không có khả năng thanh toán một lần cho các hợp đồng mua nhà nên người thu nhập thấp đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho phép họ mua nhà trả chậm trong vòng 10, 15 hay là 20 năm là một điều hết sức phi lý. Vì thực tế, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi triển khai các dự án BĐS đều phải dựa vào các nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Trong khi đó, BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt và rất đắt, vốn vay cho các dự án BĐS thường là vốn vay trung hạn hoặc dài hạn với lãi suất cao hơn khá nhiều so với các hợp đồng vay ngắn hạn. Chính vì vậy, dù là doanh nghiệp lớn hay doanh nghiệp nhỏ khi đã tham gia vào thị trường BĐS thì vấn đề sống còn là phải quay vòng vốn nhanh.

Đây chính là nguyên nhân vì sao ngày càng ít doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS tham gia vào các dự án NTNT. Có chăng thì chỉ có một số ít doanh nghiệp tham gia với mục đích quảng bá, xây dựng thương hiệu hoặc những doanh nghiệp này sẽ liên kết với các ngân hàng để làm NTNT.

Ngộ nhận thứ ba: Khái niệm về nhà giá rẻ dành cho người thu nhập thấp

Trước hết phải thấy rằng, người thu nhập thấp chỉ có thể mua được nhà giá rẻ. Tuy nhiên, hiện trên thị trường lại chỉ tồn tại các loại nhà giá rẻ có diện tích lên tới 60 – 70 m2. Đây là một điều hết sức phi lý. Vì theo các tính toán thì nhu cầu nhà ở của mỗi gia đình tại các khu đô thị chỉ lên dừng ở mức 45 – 50 m2 là đảm bảo, tức bình quân từ 10 – 12 m2/người.

Và với khung giá như hiện nay, mỗi căn hộ giá rẻ cũng giá từ 700 triệu đồng đến 1 tỉ đồng thì đâu phải là nhà dành cho người thu nhập thấp. Nếu có đủ khả năng thanh toán số tiền trên thì những đối tượng này sẽ không phải là người thu nhập thấp.

Chính 3 ngộ nhận trên đã dẫn tới tình trạng ế ẩm của loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp.


Sai ngay từ cách làm

TS. Phạm Sĩ Liêm phân tích: Nhà giá rẻ là một phân khúc của thị trường nhà ở, còn chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp là chính sách tạo điều kiện nâng cao khả năng thanh toán cho người thu nhập thấp, để họ có thể mua được nhà ở giá rẻ. Hai khía cạnh này hoàn toàn không nên lẫn lộn.

Thế nhưng ở nước ta, chính sách nhà cho người thu nhập thấp lại tạo điều kiện về nguồn cung, tức là hướng cho người kinh doanh bất động sản có điều kiện thuận lợi để tăng cung, nhằm cho người thu nhập thấp có thể mua được nhà với kỳ vọng giá hạ xuống.

TS. Liêm chỉ ra: Dù giá có hạ xuống mức nào chăng nữa thì người có thu nhập thấp cũng khó tiếp cận được, bởi theo đúng định nghĩa thì họ không đủ khả năng trả tiền một lần để sở hữu căn hộ, mà chỉ trả góp dần. Phương thức trả tiền một lần ngay lập tức chỉ có thể là tầng lớp trung lưu mà thôi.

Vì lẽ đó, ở nhiều nước trên thế giới, các chương trình nhà ở dành cho người thu nhập thấp đều tập trung tạo điều kiện cho bên cầu, bởi đây mới là đối tượng cần được giúp đỡ.

“Chúng ta lại làm ngược lại và lẫn lộn hết cả, dẫn đến thất bại. Việc hỗ trợ bên cung thì liệu có đảm bảo cái cung đó đến được với cái cầu không hay lại đến cái cung thì tắc? Và hiện nay thì đúng là chúng ta đến cái cung thì tắc lại” – ông nói.

Như vậy có thể thấy, nếu NTNT hướng đến đối tượng là người nghèo thì giá phải phù hợp với mức thu nhập của họ. Nhà nước nên hỗ trợ cho người mua vay vốn với lãi suất có thể bằng 0% và điều kiện vay thật ưu đãi để họ được phép thế chấp ngay căn hộ đó, thay vì hỗ trợ cho các công ty xây dựng, tạo lập BĐS.

“Cần tạo ra ngân hàng chính sách xã hội để hỗ trợ người nghèo mua nhà và lập hồ sơ những căn hộ đó. Sau khi người nghèo được vay tiền, các công ty sẽ tranh nhau xây nhà, nguồn cung rất nhiều và người mua lựa chọn theo khả năng. Chỉ lưu ý, với việc cho người nghèo vay, phải có cơ chế để họ trả” – ông Liêm nhấn mạnh.

Xung quanh vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam từng trăn trở, sự chênh lệch về thu nhập với giá nhà đất tại thị trường rất cao khiến cho ước mơ mua được nhà của người nghèo là xa vời. Bởi nếu tính lương thì ngay cả Bộ trưởng cũng phải mất 40 năm mới đủ tiền mua nhà.

Vì thế về phía nhà nước, bên cạnh bài toán làm sao kéo được giá nhà thu nhập thấp xuống, thông qua giá đất, giá nguyên vật liệu đến quy trình thủ tục, thời gian, mô hình, quy mô cấp độ hoàn thiện của căn nhà ở mức hợp lý, quan trọng là phải nâng cao thu nhập, mức sống của người dân.

“Nếu vẫn mức lương 2 triệu đồng/tháng, đặt bài toán cho ngành xây dựng là phải làm thế nào để người có mức lương 2 triệu đồng mua được nhà là điều không thể. Bản thân tôi cũng phải đầu hàng bởi chẳng thể nào làm được và không bao giờ làm được điều này” – ông Nam khẳng định.

Theo Bộ xây dựng, tính đến nay, số lượng các dự án nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp được khởi công, bàn giao ít hơn nhiều so với kế hoạch.

Nhà ở cho công nhân mới có 25 dự án (đạt 53% so với dự kiến) được khởi công, trong đó 9 dự án hoàn thành bàn giao; nhà cho người thu nhập thấp mới khởi công 39 dự án (đạt 26% so với dự kiến), trong đó đã hoàn thành 1.714 căn hộ đáp ứng cho khoảng 6.800 người (đạt 1% kế hoạch).

Giải thích tình trạng trên, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, do các cơ chế chính sách ưu đãi về thuế, vốn vay khó khăn nên sau khi khởi công, nhiều dự án đã tạm dừng hoặc triển khai rất chậm.