Năm 2008, các chuyển động đô thị diễn biến trên mức dự báo, tác động sâu sắc đến hầu hết các lĩnh vực kinh tế, xã hội, văn hóa…, cũng là một năm khó khăn đô thị lên tới đỉnh điểm.

1. Xuất hiện hai vùng đô thị lớn nhất Đông Nam Á

Một, thủ đô Hà Nội mở rộng tới 3.421 km2 với 6,5 triệu dân. Hai, vùng đô thị TPHCM - Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu - Bình Dương Bình Phước - Tây Ninh - Tiền Giang - Long An, với hơn 10 triệu dân, được đặt trong mối quan hệ của lý thuyết đô thị cực lớn. Quy mô dân số đô thị như vậy đã đuổi kịp các "con rồng" Châu Á, nhưng năm 2008 lại là năm kinh tế khó khăn nhất, việc mở rộng các dự án đô thị đến cực điểm cản trở không nhỏ đến phát triển kinh tế.

Tháng 8-2009, vùng thủ đô chính thức đi vào hoạt động, đánh dấu mốc quan trọng trong phát triển quy mô đô thị cực lớn ở VN.

Về mặt lý thuyết, muốn có vùng đô thị phải có sự kết nối triệt để quy hoạch hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật (cao độ, khống chế ngập lụt, sạt lở đất, tôn nền và bổ sung lún sau 50 năm, tách các trục giao thông chính ra khỏi khu dân cư, lập các trung tâm công cộng mới, tăng thu nhập đầu người, việc làm, hoàn thiện các dịch vụ kinh tế...).

Vùng đô thị ở VN đang phải đối đầu với các hiện tượng xung đột lớn giữa đô thị - nông thôn, cần rất nhiều thời gian để chuyển hóa. Tương lai của chúng nằm ở sự biến chuyển thật sự của các vùng ven và vùng nông thôn rộng lớn bao quanh. Có lẽ các khái niệm đô thị nông nghiệp, đô thị rừng bảo tồn sinh thái, đô thị du lịch vành đai xanh... cần được sử dụng để khi quy hoạch tránh được sự xáo trộn dân cư quá lớn.

Vùng đô thị ở VN có thành công hay không phụ thuộc vào việc nó có bao chứa được các cấu trúc đặc thù của các kiểu cư trú truyền thống nông thôn, nhưng được thời đại hóa bằng kinh tế phi nông nghiệp.

2. Không gian đô thị chưa chồng khít không gian kinh tế

Hiện toàn bộ quy hoạch vùng kinh tế (đồng bằng sông Hồng, đồng bằng sông Cửu Long) đã được Chính phủ phê duyệt, chỉ rõ các hướng phát triển kinh tế lại đang ngược với quy hoạch đô thị. Ví dụ, vùng kinh tế Bắc sông Hồng lấy Hà Nội làm trung tâm chủ yếu phát triển lên hướng Đông và Đông Bắc, nhưng không gian vùng thủ đô lại phát triển về phía Tây và Tây Nam - vốn còn nhiều quỹ đất.

Quy hoạch vùng kinh tế TPHCM chủ yếu phát triển lên hướng Tây và Tây Bắc, trong thực tế TP này đang phát triển mạnh sang Nam và Đông Nam - là nơi có quỹ đất phèn lớn. Câu hỏi đặt ra, liệu có phải quy hoạch đô thị đang hướng tới những nơi còn quỹ đất, chứ chưa căn cứ trên nền kinh tế - xã hội, vốn là động lực chính để nuôi dưỡng đô thị?

3. Luật "chơi khó" các nhà đầu tư

Luật Quy hoạch đang chứa nhiều bất cập về khái niệm, thuật ngữ và một số nội dung rất cơ bản so với Luật Xây dựng và Luật Đất đai (hai luật này đều quy định về quy hoạch sử dụng đất). Vậy theo luật nào?

Luật Nhà ở cũng cần xem xét lại. Các doanh nghiệp phát triển đô thị bị đình chỉ các dự án xây nhà ở giá thấp vì có căn hộ chỉ 36m2 để bán là trái luật (theo luật phải 45m2 trở lên). Nước Mỹ vẫn cho xây căn hộ độc thân 18m2 và căn hộ tối thiểu 24m2 để bán, và họ bán chạy hơn các dự án có căn hộ rộng. Xã hội vẫn cần rất nhiều triệu căn hộ nhỏ hơn 45m2 mà Luật Nhà ở đang "chơi khó" dân ta và các nhà đầu tư.

Luật pháp dành cho phát triển đô thị ở nước ta còn chắp vá, thiếu đâu bù đấy nên khó thực thi và dễ vênh nhau.

4. Vấn đề sở hữu bất động sản đô thị

Lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường đã làm việc với lãnh đạo Bộ Xây dựng ngày 4-12-2008 để bàn về hai vấn đề nổi cộm: 1/ Tránh độ vênh đã quá lớn giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. 2/ Thống nhất một đầu mối cấp giấy chứng nhận nhà và đất, vốn do hai bộ này chia nhau quản lý nên hành dân đã khá lâu (vì nhà nào chẳng ở trên đất, và đất không có vật gì trên nó thì lấy gì sử dụng). Nếu các vấn đề này được giải quyết, sẽ là tin mừng cho dân đô thị.

Cũng những ngày đầu tháng 12-2008, khi sự phát triển chung cư cao tầng đã chiếm thế thượng phong, các tranh luận về sở hữu chung - riêng rộ lên mà chưa có lời giải. Bởi căn hộ chung cư đang trở thành tài sản cơ bản trong sản nghiệp của một thị dân, và nó cần được bảo đảm về mặt sở hữu hay sử dụng (theo pháp lý) với các diện tích đi kèm như thang máy, hành lang, hệ thống kỹ thuật, chỗ để xe, các diện tích dịch vụ thiết yếu khác… Những xung đột lợi ích này luôn xảy ra giữa các chủ căn hộ, các nhà cung cấp dịch vụ và chủ đầu tư.

5. Xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị - phải xã hội hóa để thoát khỏi bế tắc

Bộ Giao thông - Vận tải trình lên Chính phủ chương trình xây dựng hệ thống giao thông toàn quốc đến 2020 lên tới 60 tỉ USD (hằng năm giao thông "ngốn" tới 60.000 tỉ đồng) chỉ riêng giao thông cao tốc chiếm 26.000 tỉ đồng. Các con số 5 tỉ USD vốn ODA của năm 2009 (trong đó cơ bản là hạ tầng giao thông), 25 tỉ và 35 tỉ USD cho giao thông Hà Nội và TPHCM đến 2025, cũng phần nào nói lên công lao to lớn mang tính toàn dân này.

Liệu chúng ta cứ ngồi chờ ngân sách, chờ vốn ODA, trong khi các đô thị vẫn tắc nghẽn giao thông, thiếu nước sạch, năng lượng, thu gom rác thải? Kinh nghiệm các nước cho thấy hãy coi phát triển hạ tầng kỹ thuật cho đô thị là công việc của chính từng người dân. Nhà nước nên tập trung vào công nghệ để chuyển giao cho dân doanh và tạo cơ chế khơi thông nguồn tài chính chứ không phải các tập đoàn Nhà nước là đơn vị duy nhất được làm hạ tầng từ vốn ngân sách.

6. Đánh mất các trung tâm phục vụ công cộng

Cả nước có hơn 300 khu đô thị mới đã đưa vào sử dụng, tổng diện tích nhà ở toàn quốc đã đạt trên 1 tỉ m2 (l.021,7 triệu m2), bình quân 12m2 sàn/người. Vốn FDI đầu tư vào Việt Nam có tới 50% vào lĩnh vực bất động sản. Thu chi ngân sách từ thị trường bất động sản chiếm tỉ trọng lớn (có địa phương hơn 50% tổng thu ngân sách)... là những con số thực sự vui của năm 2008.

Nhưng chưa có con số nào thông báo cho dân cư biết có bao nhiêu quảng trường, công viên, vườn hoa, nhà hát, thư viện, hiệu sách, nhà văn hoá, rạp chiếu phim cho hơn 1 tỉ m2 nhà ở này, và cho 30% dân số cả nước. Sự tắc nghẽn giao thông ở Hà Nội, TPHCM ngày càng trầm trọng, nguyên nhân không có gì khác là xây quá nhiều "đô thị - phòng ngủ” ở vùng ven.

Chúng ta đã bỏ quên nguyên tắc đầu tiên của xây dựng đô thị là phát triển các trung tâm phục vụ công cộng trước rồi mới xây nhà ở (Singapore là ví dụ). Đây là "nỗi đau" của đô thị VN, bởi ngay từ khi ló dạng, chúng đã bị què quặt, thiếu không gian công cộng. Hiệu ứng này cũng tạo sức ép lên các trung tâm đô thị lịch sử và sẽ giết dần quỹ di sản đô thị ngàn đời cha ông để lại.

7. Thiếu tư duy khu đô thị mới

Thông tư 15/2008/TT "Hướng dẫn đánh giá khu đô thị mới kiểu mẫu” ban hành tháng 8-2008 đã bỏ qua khá nhiều yếu tố của khu đô thị thực sự mới. Thông tư này có 6 tiêu chí đánh giá, nhưng chỉ nhằm bổ sung các giá trị "tiện nghi", vốn để phân biệt với nông thôn, chứ chưa hề đánh giá thực chất tổ chức đó thị và hoạt động sống của nó. Có thể so sánh thông tư lạc hậu này với 10 tiêu chí của lý thuyết đô thị hóa kiểu mới cho phép con người được nhiều sự lựa chọn hơn để sống ổn đinh, thuận tiện và thú vị, đưa ra các giải pháp tổ chức không gian hợp lý, năng lượng sạch và ứng phó biến đổi khí hậu.

8. Cứu thị trường bất động sản

Năm 2007, giá bất động sản phi mã đến tận những ngày cuối năm với tốc độ kinh ngạc. Nhưng từ tháng 2-2008 đến nay, nó đi xuống và ngày càng ảm đạm. Thị trường bất động sản vốn có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, tài chính và việc làm. Năm 2008, việc thắt chặt tín dụng đã tác động mạnh tới thị trường này và thống kê cho thấy giá chung cư cao cấp giảm 20 - 50%, giá đất nền giảm 30% và đóng băng do cạn vốn. Đến tháng 12-2008, Bộ Tài chính phải đề xuất một số biện pháp cấp bách cứu lấy thị trường bất động sản.

Cũng tháng 12, Bộ Xây dựng đề xuất với Chính phủ về việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội tư vốn ngân sách Nhà nước, năm 2009 là 2.500 tỉ đồng. Số tiền này nằm trong 6 tỉ USD kích cầu nền kinh tế bảo đảm tăng trưởng của Chính phủ. Dự kiến có từ 4-6 dự án có quỹ đất từ 30-40 ha tại Hà Nội và TPHCM với 10.000 căn hộ (500.000m2 sàn) cho công nhân và cán bộ - viên chức thu nhập thấp. Có tới 60.000 người được hưởng thụ dự án này. Đây cũng là cách kích cầu tiêu dùng trên thị trường bất động sản hướng vào người sử dụng nhà ở giá thấp, thường chiếm 30% quỹ nhà ở đô thị.

9. Thảm họa đô thị đã thành thực tế

Trong tháng 11-2008, Hà Nội và TPHCM bị lũ lụt và triều cường gây tổn thất nặng nề. (Hà Nội với 22 người chết và 60% mùa màng mất trắng, ngập sâu 20% diện tích cả tháng trời. Ở TPHCM, triều cường làm úng lụt 48% diện tích và không thể rút vì ngập cục bộ). Nguyên nhân do chưa tính hết mức độ khốc liệt của thiên tai, TP không khống chế nổi cốt cao độ, lấp sông hồ, bê tông hóa mặt đất quá độ, khiến cho nước không chỗ thoát. San lụt là dịch bệnh.

Các TP hiện nay rất khó tránh các thảm họa. Chúng ta phải nghĩ đến động đất, cháy lớn ở các chung cư, văn phòng cao tầng có cả chục ngàn người, sập bệnh viện, trường học do chất lượng xây dựng kém, dịch bệnh vì hủy hoại môi trường do quá tải đô thị. Chỉ có thể tránh các thảm họa khi chúng ta có một chủ thuyết phát triển đô thị khoa học và cẩn trọng.

10. Đô thị là hàn thử biểu

Năm 2008, các khủng hoảng và thành tựu đô thị đã được đặt lên bàn cân. Nhận thấy phía khủng hoảng đã nặng hơn nhiều, dự cảm xấu về tương lai đô thị VN đã ám ảnh, nếu chúng ta không nỗ lực giải quyết với tằm nhìn dài hạn. Nhưng đô thị vẫn đã, đang và sẽ là sự lựa chọn duy nhất của VN trong phát triển. Cũng vì thế các biểu hiện của đô thị chính là hàn thử biểu đo "sức khỏe" toàn bộ nền kinh tế và an sinh xã hội, rất cần được nghiên cứu hệ thống, đồng bộ. Xin nhớ những bế tắc đô thị thường đem lại hậu quả lâu dài, to lớn và khó vượt qua. (PGS.TS-KTS Nguyễn Hồng Thục)