Các ngân hàng cần phải kiểm soát dòng vốn vào bất động sản để đảm bảo người vay vốn sử dụng đúng mục đích.

Theo lãnh đạo vụ chức năng NHNN, tín dụng của các ngân hàng vào bất động sản (BĐS) đang được duy trì trong khoảng dưới 10% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế, giảm rất nhiều so với ngưỡng xấp xỉ 30% giai đoạn 2010-2011. Lãnh đạo NHNN đã nhiều lần khẳng định, từ năm 2016 đến nay, tín dụng tập trung chủ yếu vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro được kiểm soát chặt chẽ.

“Việc định giá tài sản đảm bảo là BĐS gặp khó khăn do đây là tài sản đặc biệt, có lợi nhuận kỳ vọng cao, có nhiều hoạt động đầu cơ, thao túng giá thị trường nên dẫn đến giá cả BĐS không phản ánh đúng giá trị tài sản. Bên cạnh đó, sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay; hệ thống thông tin chính thức về thị trường BĐS còn hạn chế dẫn đến các TCTD gặp khó khăn trong dự báo nguồn cung, trong đánh giá sự phù hợp về giá, phân khúc khách hàng...”, Thống đốc Lê Minh Hưng đề cập tới những bất cập từ thị trường này đồng thời khẳng định, việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với ngân hàng. Đây cũng là lý do NHNN luôn siết chặt cho vay lĩnh vực này thời gian qua, dù dư nợ không lớn.

Chủ trương trên nhận được sự đồng tình của giới chuyên môn. Trên thực tế, theo TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, thị trường BĐS có quy mô lớn hơn nhiều lần so với cách đây 10 năm, có thể nói là một trong những thị trường khổng lồ nhất hiện nay. Tuy thị trường này chưa có dấu hiệu bong bóng nhưng cũng là thị trường đang sử dụng vốn kém hiệu quả, tiềm ẩn rủi ro nhất định. Vì vậy, việc kiểm soát tín dụng BĐS là cần thiết. Cũng có chung quan điểm như vậy, TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính cho rằng, dù chủ trương trên có thể khiến thị trường BĐS bị co hẹp lại, nhưng mức độ ảnh hưởng là không nhiều thậm chí vẫn có thể hỗ trợ hoạt động xử lý nợ xấu của các ngân hàng tích cực hơn. “Thị trường BĐS thật sự là con dao hai lưỡi. Khi giá BĐS xu hướng tăng, những con nợ cứ trông chờ giá BĐS tăng thêm để đạt mức sinh lời như kỳ vọng nên họ tìm cách trì hoãn không chịu để ngân hàng siết nợ, thu giữ tài sản. Ngược lại trong trường hợp BĐS đi xuống dần, có thể họ tích cực hơn chủ động sớm giao tài sản  đảm bảo để ngân hàng thanh lý được với giá tốt. Do vậy, tôi không nghĩ rằng kiểm soát chặt hơn đối với thị trường BĐS làm trở ngại xử lý nợ xấu”, TS. Hiếu phân tích.

Yếu tố tích cực nữa từ việc siết tín dụng BĐS là buộc những nhà đầu tư kinh doanh phải hết sức đắn đo khi sử dụng đồng vốn của ngân hàng. Hai nữa, khi NHNN áp dụng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm xuống còn 40% vào đầu năm 2019, vốn đầu tư BĐS không còn dồi dào nên bắt buộc họ phải tìm đến dự án phù hợp với nhu cầu thật của thị trường…

“Việc siết chặt này buộc các nhà đầu tư suy nghĩ ít nhất hai lần khi khởi động dự án. Qua đó, hạn chế được rủi ro cho cả người vay và cho vay. Tại thời điểm này tôi không nghĩ rằng siết tín dụng gây tác hại đến thị trường BĐS mà là ngược lại giúp thị trường này bớt đi rủi ro bong bóng. Chính vì thế, NHNN nên tiếp tục kiên định với định hướng hiện tại đối với tăng trưởng tín dụng BĐS nói riêng, tín dụng nói chung”, TS. Hiếu nêu quan điểm và nhấn mạnh, không thể có một giải pháp nào mà đáp ứng được toàn bộ nhu cầu trong thực tế. Nên khi siết chặt tín dụng BĐS, NHNN cũng phải chấp nhận những tác động không mong muốn đến thị trường BĐS.

Liên quan đến chủ trương này, lãnh đạo vụ chức năng NHNN khẳng định, NHNN không cấm cho vay BĐS, những dự án tốt ngân hàng vẫn cho vay. Tuy nhiên, thời gian qua, NHNN nhận thấy có dấu hiệu tăng trưởng nóng nên phải cảnh báo, yêu cầu các ngân hàng phải rất thận trọng khi cho vay đối với lĩnh vực này với yêu cầu thủ tục, điều kiện vay chặt chẽ, đảm bảo khâu đầu vào tốt để hạn chế rủi ro. Do đó, các ngân hàng cần phải kiểm soát dòng vốn này để đảm bảo người vay vốn sử dụng đúng mục đích.

Thêm nữa, theo quy định Luật Kinh doanh BĐS yêu cầu bắt buộc các chủ đầu tư phải có ngân hàng bảo lãnh mới được triển khai dự án. Để tránh tình trạng chủ đầu tư lợi dụng sử dụng tiền không đúng mục đích của người mua nhà như đã xảy ra trong thời gian vừa qua gây thiệt hại cho cả ngân hàng, người dân, vị này cho rằng, NHNN phải thanh tra, giám sát chặt ngân hàng bảo lãnh dự án BĐS để hạn chế rủi ro có thể phát sinh trong quá trình vay vốn.

Đối với chủ trương kiểm soát tín dụng BĐS thông qua siết chặt điều kiện cho vay theo TS. Võ Trí Thành là phù hợp trong bối cảnh hiện nay. Ngoài giải pháp trên, vị chuyên gia này đề xuất, giám sát cho vay tiêu dùng để hạn chế tình trạng tín dụng BĐS lẩn trong tiêu dùng để đảm bảo giám sát dòng tiền đi đúng mục đích như mua nhà ở, sửa chữa nhà… chứ không phải phục vụ cho đầu tư, đầu cơ BĐS.

Đó cũng là giải pháp mà TS. Lê Xuân Nghĩa đề cập tới để đảm bảo tín dụng BĐS tăng trưởng an toàn. TS. Nghĩa cho rằng, việc NHNN tiến hành khảo sát đánh giá một cách chính xác các dòng vốn đi từ ngân hàng vào thị trường BĐS không phải để chặn lại mà giúp NHNN nắm được thực tế để có chính sách điều hành phù hợp.

“Vì vậy việc kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực BĐS cần có lựa chọn, tăng cường nguồn vốn cho các dự án hoàn thành nhanh và phát huy hiệu quả, trì hoãn đối với các dự án đắp chiếu kéo dài. Tuy nhiên với thị trường BĐS cần phải có cách ứng xử khôn khéo. Vì đây là thị trường có thể làm nghiêng ngả nền kinh tế, do đó tránh tình trạng đánh chuột mà không làm vỡ bình”, TS. Nghĩa lưu ý thêm.