Các giải pháp như chia nhỏ căn hộ, hay bơm tiền vào thị trường với gói 30.000 tỷ của chính phủ vẫn chưa thể kéo thị trường ra khỏi vũng lầy. Dòng tiền còn mắc kẹt khiến cho BĐS chưa thể khởi động trở lại mạnh mẽ.

Chưa hết tồn kho đã xây mới

Gói cho vay ưu đãi BĐS 30.000 tỷ chủ yếu hướng đến người có nhu cầu mua nhà khi tỷ lệ vốn dành cho người dân là 70%. Tuy nhiên do tiêu chí cho vay chỉ dành cho những dự án nhà xã hội hay nhà thương mại dưới 15 triệu và dưới 70 m2 nên có rất ít dự án có thể đáp ứng được. Vì thế, để hưởng ưu đãi, nhiều DN đã tìm cách chuyển đổi dự án hoặc xây mới dự án để đủ điều kiện pháp lý thụ hưởng nguồn vốn này.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tồn kho BĐS lên đến 108.000 tỷ đồng (tính đến hết quý II/2013). Tuy vậy, số các dự án hiện có trên thị trường đủ tiêu chuẩn đáp ứng tiêu chí này không nhiều. Vì thế, hàng chục dự án nhà ở xã hội mới được khởi động để đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng hưởng ưu đãi. Đó là chưa kể đến hàng chục dự án xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để được hưởng nguồn vốn từ gói 30.000 tỷ đồng.

Tuy vậy, cho đến nay, mới chỉ có 2 dự án và 305 khách hàng được vay vốn mà nguyên nhân chính là nguồn cung hạn chế, khi các dự án hầu hết đang trong quá trình chuyển đổi hoặc đang còn trên giấy.

Trong buổi trả lời trực tuyến mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thừa nhận: "Vấn đề mấu chốt là phải tập trung tăng nguồn cung. Hiện nay, nguồn cung còn đang ít và các trình tự thủ tục để khởi công dự án nhà ở xã hội còn đang có trở ngại".

Theo ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên nhân ách tắc giải ngân gói 30.000 tỉ đồng là do cách đặt vấn đề không phù hợp, cho người dân vay mua nhà nhưng nguồn cung chưa có. Lẽ ra, nhà nước phải sử dụng các công cụ có trong tay để kích cầu vào phân khúc nhà ở giá rẻ phù hợp với sức mua của tầng lớp có thu nhập trung bình. Đó là giảm tiền thuê đất, giảm thuế, ưu đãi cho vay... để tạo sẵn nguồn cung nhà, có thể vào ở được ngay thì mới kích thích được sức mua của người dân.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng có công văn gửi NNN, Bộ Tài chính và các ngành liên quan cảnh báo khả năng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng lên do nhiều dự án khởi công mới được rót vốn từ gói 30.000 tỉ đồng. Trong khi đó, Nghị quyết 02 đề ra mục tiêu giải quyết hàng tồn kho bất động sản, nhất là công trình nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô nhỏ chưa bán được hoặc đang xây dựng dở dang.

Điểm nghẽn thủ tục

Trong khi tiền chậm giải ngân, người dân lại có nhu cầu mua nhà nhưng rất khó tiếp cận vốn ưu đãi vì vướng quá nhiều rào cản. Sau 2 tháng triển khai gói 30.000 tỷ đồng, thực tế rất ít người dân có thu nhập thấp tiếp cận được gói tín dụng này.

Mặc dù doanh nghiệp và người dân kêu than vì thủ tục nhưng ngân hàng vẫn rất thận trọng trong giải ngân. Việc quy định chính quyền địa phương xác nhận hiện trạng nhà ở của người mua nhà ở xã hội một mặt làm khó cho người được vay; mặt khác có thể khiến ngân hàng gặp rủi do khi hiện trạng được xác nhận không đúng. Bởi vì, là người quyết định cho vay, ngân hàng sẽ phải chịu trách nhiệm không chỉ về độ chính xác, tính hiệu lực của văn bản, thủ tục, giấy tờ... mà cả cách thức sử dụng khoản vay của người đi vay.

Ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng Ngân hàng Nhà nước cho rằng, mặc dù chính sách mang tính chất hỗ trợ nhưng cơ chế cho vay là cho vay thương mại. Các ngân hàng trực tiếp thẩm định và cho vay, thu nợ theo chế độ tín dụng và hoàn toàn chịu trách nhiệm nên điều kiện cho vay rất chặt chẽ để bảo đảm khả năng thu nợ.

Trong khi đó ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cho biết: "Hiệp hội đã đề xuất với các ngân hàng là kí hợp đồng tay ba. Trong đó chủ đầu tư cam kết một phần trách nhiệm là sẽ thu hồi căn hộ đó nếu người vay không trả đủ nợ cho các ngân hàng và có trách nhiệm hoàn trả gốc cho các ngân hàng theo một thời gian hai bên cùng thống nhất. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có ngân hàng nào đồng ý với đề xuất này nên rất nhiều người dân vẫn chưa được kết nối để tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỷ đồng."