Để phát triển bền vững, thị trường BĐS cần hệ thống tài chính đa dạng, trong đó, theo các chuyên gia, cần thiết phải thành lập Quỹ đầu tư BĐS.

Thiếu nguồn vốn dài hạn

Trên thực tế, hiện nay nguồn vốn cho BĐS có nhiều kênh: Do Nhà nước đầu tư (nguồn vốn này được đánh giá là chưa nhiều), vốn huy động từ các thành phần kinh tế như vốn vay ngân hàng, từ nguồn FDI, kiều hối, nguồn vốn nhàn rỗi từ người dân... Không thể phủ nhận vai trò của vốn FDI, kiều hối đổ vào thị trường BĐS, tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các dự án nhà đất đều phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn là vốn vay ngân hàng.

Nói về các tồn tại của thị trường BĐS hiện nay, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính cho rằng, hạn chế đầu tiên của thị trường BĐS là chưa có hệ thống tài chính đa dạng cho BĐS, chủ yếu vẫn là vốn vay ngân hàng (với tỷ lệ hơn 70%). Ngoài ra vẫn chưa có các loại định chế tài chính khác như quỹ đầu tư, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, đa số DN BĐS ở Việt Nam có vốn không quá 1.000 tỉ đồng. Trong đó, hầu hết DN chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng từ 15 - 20% tổng mức đầu tư dự án. Không chỉ DN BĐS, bản thân nhiều người dân cũng phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng khi mua nhà, bởi nhiều người chỉ có một phần vốn đối ứng để mua nhà, phần còn lại trông chờ vào vốn vay ngân hàng.

Cũng theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, thực tế thị trường diễn ra trong những năm qua cho thấy thậm chí có nhiều DN liều lĩnh đầu tư quá sức, với những dự án gấp 20-30 lần vốn tự có. "Làm BĐS quan trọng nhất là vị trí và vốn. Vốn ít đương nhiên phải đi vay, nhưng nghịch lý là ở nước ta vay các ngân hàng làm nguồn vốn chính. Mà vốn từ ngân hàng là nguồn ngắn hạn”, ông Nam nhận định.

Theo các chuyên gia, điều này cũng dẫn đến rủi ro từ việc đòn bẩy tài chính phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng trong khi thị trường trái phiếu và cổ phiếu chưa phát triển. DN còn khó khăn trong huy động vốn trung và dài hạn. Thực tế, vốn vay từ ngân hàng thường không ổn định, thể hiện bằng việc trong thời kỳ thị trường BĐS nóng sốt, các ngân hàng ồ ạt cho vay đầu tư BĐS, tuy nhiên, khi thị trường rơi vào khó khăn, việc cho vay bị siết chặt, dẫn đến các DN vô cùng khó khăn khi tiếp cận vốn. Hiện nay nguồn vốn dài hạn cho thị trường BĐS được đánh giá là vẫn đang bế tắc.

Cần thiết thành lập Quỹ đầu tư BĐS

Thực tế, từ ngày 1-7-2013, Thông tư số 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư BĐS đã có hiệu lực thi hành. Chính sách này nhằm thu hút nguồn vốn đa dạng, đặc biệt là nguồn vốn trung và dài hạn từ dân cư, nhà đầu tư là các DN, tổ chức tài chính đầu tư vào BĐS đồng thời giảm sự phụ thuộc của thị trường BĐS vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại, góp phần xử lý nợ xấu là các tài sản BĐS của hệ thống ngân hàng. Kinh nghiệm của các quốc gia đã triển khai mô hình này cho thấy thu nhập từ Quỹ đầu tư BĐS mang lại rất cao và tương đối ổn định.

Về thị trường tài chính cho BĐS, ông Cấn Văn Lực cho rằng nên thành lập quỹ đầu tư BĐS để gom tiền của các nhà đầu tư, phát hành chứng chỉ đầu tư cho họ, chứng chỉ này giống như cổ phiếu (có thể mua đi bán lại) nên thanh khoản cao và hàng năm chủ đầu tư được nhận cổ tức như cổ phiếu. Ông Lực cũng cho biết hiện Singapore và Nhật Bản, Thái Lan đang triển khai mô hình này và Việt Nam hoàn toàn có thể làm được.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng thế giới đã có mô hình quỹ đầu tư BĐS này từ lâu, nhưng đây là định chế tài chính khá mới mẻ đối với Việt Nam. Tuy nhiên, để thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững thì quỹ đầu tư BĐS là nhu cầu tất yếu. “Nếu chúng ta làm được điều này sẽ rất thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển. Thị trường BĐS sẽ không phải huy động nguồn vốn ngắn hạn cho đầu tư BĐS. Việc thành lập Quỹ đầu tư BĐS là nhu cầu cấp bách, cần có giải pháp để nhanh chóng thành lập quỹ, từ đó đảm bảo có nguồn vốn đầu tư lâu dài cho thị trường này”, ông Nguyễn Thế Điệp nêu ý kiến.

Dù có vai trò đối trọng với ngân hàng thương mại, giúp cho thị trường BĐS có thêm kênh huy động vốn dài hạn, đến nay việc thành lập quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam vẫn chưa được triển khai. Bên cạnh những nguyên nhân đến từ cơ chế, chính sách, một trong những khó khăn của việc thành lập quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam là do bối cảnh nền kinh tế đang trong tình trạng trì trệ, thị trường BĐS phục hồi chậm, các DN BĐS Việt Nam và các quỹ đầu tư trong nước đa phần đang rất khó khăn, niềm tin vào môi trường đầu tư BĐS nhà ở thiếu hụt... Nhiều ý kiến cho rằng, chỉ khi những nhà đầu tư BĐS quay lại thị trường thì thị trường này mới thực sự sôi động. Việc thành lập Quỹ đầu tư BĐS lúc đó sẽ tạo sân chơi lành mạnh và minh bạch cho các nhà đầu tư, từ đó nâng cao tính minh bạch cho thị trường BĐS.