Trong bối cảnh ảm đạm của thị trường bất động sản Việt Nam từ đầu năm 2008, hơn bao giờ hết vấn đề khai thông các công cụ tài chính để vực dậy và phát triển thị trường này là mối quan tâm lớn của những người tham gia thị trường cũng như giới nghiên cứu.

Nhìn lại những cơn sốt

Tính từ năm 1990, nền kinh tế Việt Nam nói chung, đặc biệt là tại các đô thị lớn như TPHCM và Hà Nội, đã chứng kiến ít nhất ba cơn sốt bất động sản. Cơn sốt lần thứ nhất diễn ra trong những năm 1992-1994, được phát động chủ yếu bởi những doanh nghiệp "nhìn xa, trông rộng", tận dụng lợi thế thông tin quy hoạch có được, bên cạnh một số đặc quyền và các thủ đoạn kinh doanh đa dạng khác. Cơn sốt lần hai diễn ra vào những năm 2001-2003, với quy mô lớn hơn nhiều và đã lôi kéo rất đông dân chúng và doanh nghiệp vào cuộc. Cùng với cơn sốt này là sự bùng nổ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Cơn sất lần ba diễn ra vào năm 2007 cho đến những tháng đầu năm 2008. Mối liên hệ với thị trường chứng khoán, đặc biệt là áp lực tuân thủ Chỉ thị 03 về hạn chế cho vay thế chấp chứng khoán, và sự hấp dẫn của những giao dịch siêu lợi nhuận trong một thời gian cực ngắn là những đặc điểm đáng lưu ý của cơn sốt này.

Sốt bất động sản và các quan hệ tài chính

Những quan hệ tài chính nào có thể được nhận diện thông qua ba cơn sất kể trên? Ở cơn sốt thứ nhất, nguồn tài chính của các doanh nghiệp chủ yếu là tín dụng thương mại, bên cạnh nguồn vốn cá nhân của một số dân chúng bị kích thích tham gia. Nên nhớ rằng, vào thời kỳ 1992-1994, tín dụng bất động sản vẫn còn là một lĩnh vực khá hạn chế của các ngân hàng thương mại nhà nước. Trong khi đó, các ngân hàng thương mại cổ phần đô thị phần lớn mới được thành lập hoặc tái cơ cấu từ các hợp tác xã tín dụng, với nguồn lực và khả năng rất hạn chế.

Ở hai cơn sốt sau, bên cạnh nguồn vốn cá nhân, vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản, các khoản ứng trước của người mua, đó là một lượng vốn tín dụng ngân hàng đáng kể. Khác với cơn sốt thứ ba, sự giảm nhiệt của hai cơn sốt đầu tiên hầu như không chịu tác động trực tiếp của các quan hệ tài chính và chính sách tiền tệ. Trong khi đó cơn sốt thứ ba chuyển sang tình trạng "băng giá" trong bối cảnh khó khăn về tài chính của các ngân hàng thương mại lẫn các doanh nghiệp bất động sản vay vốn. Cơn sốt này lại có đặc điểm riêng, đó là những quan hệ, tác động với thị trường chứng khoán.

Những người thành công nhờ vào chứng khoán hồi cuối năm 2006, đầu năm 2007 đã chuyển dịch một lượng vốn khá lớn vào địa ốc. Đến cuối năm 2007, trong đợt "chạy" Chi thị 03 về hạn chế cho vay chứng khoán, những khoản tiền khổng lồ từ các ngân hàng lại tiếp tục được bơm ra, dưới hình thức tín dụng bất động sản, nhằm kéo dư nợ cho vay chứng khoán xuống một cách tương đối. Tổng dư nợ cho vay bất động sản từ các ngân hàng đã lên con số hàng chục ngàn tỉ đồng vào thời điểm kết thúc năm tài khóa 2007.

Khai thông công cụ tài chính

Ở việt Nam hiện nay vẫn chưa có sự Liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Đã có nhiều đề xuất và sáng kiến hướng đến việc khai thông các kênh, các quan hệ tài chính cho thị trường bất động sản trong nước, chẳng hạn, đề xuất của Viện Kinh tế TPHCM về việc phát hành hối phiếu đề xuất về quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT - Real Estate Investment Trusts). Việc Vincom phát hành thành công 1.000 tỉ đồng trái phiếu hồi tháng 10-2007 cho thấy sự khởi đầu thuận lợi của một doanh nghiệp bất động sản ngoài quốc doanh trong việc huy động vốn bằng trái phiếu.

Một số trường hợp phát hành thành công tiếp theo là Massan (phát hành 720 tỉ đồng trái phiếu dự án 289 Trần Hưng Đạo), và Sacomreal (dự án Phú Lợi - 100 tỉ đồng; Phú Mỹ - 750 tỉ đồng)... cũng đã gây sự chú ý. Chi tiếc là sau đó, do những điều kiện nội tại của các doanh nghiệp và những bất lợi của nền tài chính vĩ mô, nên kênh huy động này cũng bị kẹt.

Về lý thuyết, để các đề xuất, sáng kiến nói trên trở nên khả thi, ngoài tính hấp dẫn, hiệu quả của dự án, nhà đầu tư còn phải xem xét uy tín của công ty phát hành hay công ty quản lý quỹ. Bên cạnh đó, việc sử dụng các công cụ tài chính như trên còn phải dựa trên một hành lang pháp lý chặt chẽ, nhất là nhằm bảo vệ cho các nhà đầu tư. Thông qua các đề xuất, sáng kiến kể trên, chúng ta đã hình dung ra sắc thái của các công cụ tài chính hiện đại có thể được áp dụng tại Việt Nam trong tương lai, nhưng trong vài ba năm tới, việc phát triển các công cụ khai thông tài chính cho thị trường bất động sản như đã đề cập, theo ý kiến của chúng tôi, sẽ khó thực hiện.

Như vậy ngoài nguồn lực tự thân của các đơn vị, cá nhân tham gia, cho đến nay, nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại vẫn giữ một vị trí khá quan trọng đối với việc phát triển thị trường bất động sản. Nhưng nguồn vốn này có giới hạn và không bền vững vì nó lệ thuộc rất nhiều vào những khoản huy động chủ yếu là ngắn hạn của các ngân hàng. Tình hình cuối năm 2008, theo chúng tôi, vẫn không thể có những thuận lợi cho giới kinh doanh và đầu tư bất động sản. Những khoản nợ đáo hạn ngày càng đến gần hơn.

Chúng ta hãy nhớ lại, việc giải ngân "cấp tập" của các ngân hàng vào thị trường bất động sản đã tập trung mạnh nhất vào quí 4-2007. Nếu không xét những khoản cho vay bất động sản nhằm mục đích sử dụng gia đình, thì các ngân hàng rất thường áp dụng điều khoản ân hạn từ 1-3 năm cho các khoản vay bất động sản đầu tư. Nhưng khoảng thời gian ân hạn đầu tiên đã bắt đầu hết, điều đó có nghĩa là, đã đến lúc các con nợ phải lo xoay xở tiền để trả nợ gốc cho các ngân hàng.

Theo báo điện tử Vneconomy.vn ngày 18-9-2008, tính đến cuối tháng 8-2008, tín dụng bất động sản trên địa bàn TPHCM đạt hơn 10% tổng dư nợ. Mức này đã giảm gần một nửa so với đầu năm 2008, tuy nhiên, tình hình nợ khó đòi trong tín dụng bất động sản bắt đầu có dấu hiệu gia tăng.

Người ta tự hỏi, nếu như số dư nợ thực sự đã giảm gần một nửa so với hồi đầu năm 2008 thì phải chăng đó chính là những khoản cho vay bất động sản ngắn hạn, vì chỉ với cho vay ngắn hạn, các ngân hàng mới có thể nhanh chóng thu hồi trong một thời gian ngắn như vậy. Nhưng đây là một con số thu nợ rất lớn. Nói một cách khác, một số tiền rất lớn đã đổ vào tín dụng bất động sán vào cuối năm 2007 dưới hình thức các khoản vay ngắn hạn. Liệu các ngân hàng đã thực sự thành công trong việc nhanh chóng thu hồi nợ cho vay bất động sản? Dù lý giải thế nào đi nữa, dưới góc nhìn của ngành tài chính, rủi ro là vô cùng lớn với một danh mục tín dụng như vậy.

Như vậy xem ra tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản vẫn không có gì khả quan từ nay cho đến sang năm 2009. Tài chính bất động sản giờ đây có lẽ phải trông chờ vào nội lực của chính các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nội lực có thể đến từ sự cộng hợp, như đã từng có đề xuất nên chăng hình thành những tập đoàn, công ty cổ phần bất động sản thực sự lớn mạnh mang tầm cỡ quốc gia chứ không phát triển manh mún, nhỏ lẻ như hiện nay. Nội lực cũng có thể đến từ chính... nội lực tài chính của các doanh nghiệp đó. Thời gian qua, phải chăng có không ít các doanh nghiệp bất động sản đã từng thu về những khoản lợi nhuận kếch sù mà khó có một ngành nghề nào khác có được?