Tăng vốn điều lệ phục vụ mục đích kinh doanh là mục tiêu bình thường của tất cả các DN, nhưng với tốc độ “chóng vánh” như của CTCP Địa ốc First Real (mã: FIR) lại là điều bất thường đối với giới đầu tư chứng khoán.

First Real được thành lập giữa tháng 9/2014 với vốn ban đầu vỏn vẹn 2 tỷ đồng, sau hai lần thay đổi, vốn điều lệ đến nay đạt 130 tỷ đồng.

Ngày 13/11/2018, Hội đồng quản trị (HĐQT) First Real đã ban hành Nghị quyết thông qua hồ sơ chào bán 17 triệu cổ phiếu để nâng vốn từ 130 tỷ đồng hiện tại lên 300 tỷ đồng nhằm góp vốn theo tiến độ hợp đồng hợp tác đầu tư với Tập đoàn Trường Thịnh cho hai dự án khu nhà ở thương mại Mỹ Cảnh và Trường Thịnh (Bảo Ninh Sunrise).

Phát hành cổ phiếu “giá hời”

First Real dự kiến chào bán 4 triệu cổ phần riêng lẻ và 13 triệu cổ phần cho cổ đông hiện hữu. Nếu phát hành thành công, công ty sẽ thu về 170 tỷ đồng tương đương giá phát hành 10.000 đồng/cp.

Hiện, cổ phiếu FIR đang giao dịch trên sàn chứng khoán với giá 36.500 đồng/cp, cao hơn mức giá chào bán 3,65 lần. Nếu so sánh với giá trị sổ sách cổ phiếu FIR tại ngày 31/3/2018, mức giá chào bán của First Real cũng thấp hơn gần 1,3 lần (giá trị sổ sách là 12.950 đồng/cp).

Như vậy, đây có thể được coi là một “món hời” cho các cổ đông của First Real. Danh sách người mua 4 triệu cổ phần riêng lẻ được thông qua mới đây gồm 4 cá nhân: Thân Hà Nhất Thống, Nguyễn Đức Toàn, Lê Thanh Tơ, Đỗ Thị Ngọc Dung với mỗi người mua 1 triệu cổ phiếu FIR, tương ứng tỷ lệ 7,69% vốn điều lệ công ty.

Trước thềm tăng vốn, cổ phiếu FIR đã có dịp làm “náo loạn” thị trường chứng khoán với 13 phiên tăng trần liên tiếp kể từ khi chào sàn (18/10) với tổng mức tăng đạt 200%, chạm mốc 36.750 đồng/cp.

Đến nay, cổ phiếu FIR đã có những phiên điều chỉnh nhưng cũng “kịp thời” tăng lên 37.000 đồng/cp (phiên 12/11), tương đương tăng 208% so với giá tham chiếu ngày chào sàn.

Hiện, trong nhóm cổ phiếu bất động sản, giá của FIR thuộc top có mức giá cao, nếu so sánh với cổ phiếu NVL của “ông lớn” Novaland (69.400 đồng/cp) thì thị giá của FIR chỉ thấp hơn khoảng 47%, trong khi vốn điều lệ hiện tại của First Real còn chưa bằng số lẻ vốn điều lệ của Novaland (9.142 tỷ đồng).

Trước đà tăng chóng mặt của FIR, nhiều người cho rằng cổ phiếu này đang bị làm giá, ngay cả khi First Real có phát hành thêm với tỷ lệ 130% thì giá cổ phiếu FIR sau khi bị pha loãng vẫn cao gấp đôi giá phát hành cho các cổ đông.

Đến nay, First Real vẫn chưa có giải trình về đà tăng “nóng” của cổ phiếu FIR, nhưng trong một phát biểu trước đó, ông Nguyễn Hào Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc, cho biết quyết định mua – bán cổ phiếu là do nhà đầu tư quyết định, diễn biến giá theo quy luật thị trường, công ty không can thiệp cũng như kiểm soát giá cổ phiếu.

Lời giải thích này của ông Hiệp cũng có phần chưa làm hài lòng giới đầu tư, bởi nhìn vào kết quả kinh doanh của First Real sẽ không thấy có gì đặc sắc, hơn nữa, kinh doanh đất nền – mảng kinh doanh chính của First Real, cũng có tính rủi ro cao.

Trong niên độ tài chính 2017 – 2018 (1/10/2017 – 30/9/2018), công ty báo lãi sau thuế hợp nhất đạt 78,4 tỷ đồng, gấp gần 5 lần niên độ tài chính 2016 – 2017 và vượt 20% kế hoạch. Tuy nhiên, trong kỳ, công ty có khoản lợi nhuận hơn 68 tỷ đồng đến từ khoản thu bồi thường thanh lý hợp đồng. Nếu loại trừ khoản này, con số lợi nhuận sau thuế hợp nhất đến từ hoạt động kinh doanh chỉ còn lại 10,4 tỷ đồng.

“Mất tích” 1,8 triệu cổ phiếu

Theo bản cáo bạch niêm yết của First Real gửi Sở Giao dịch chứng khoán Tp.HCM (HoSE), trong đợt phát hành tăng vốn đợt 1 nhằm tăng vốn điều lệ từ 2 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng năm 2016, HĐQT First Real đã thông qua phương án phát hành 3,6 triệu cổ phiếu với mức giá 5.000 đồng/cp, tương đương số tiền thu về 18 tỷ đồng.

Tuy nhiên, căn cứ theo các tài liệu (Bản cáo bạch, Báo cáo tài chính kiểm toán), trong đợt 1, First Real chỉ phát hành 1,8 triệu cổ phần. Với giá phát hành 5.000 đồng/cp, tổng số tiền tăng vốn đợt 1 chỉ là 9 tỷ đồng.

Trong khi đó, công ty vẫn công bố góp đủ 18 tỷ đồng, nâng vốn điều lệ lên 20 tỷ đồng, như vậy còn 9 tỷ đồng trong đợt phát hành lần 1 đã được công ty xử lý thế nào? Và công ty vẫn được phê duyệt phát hành cổ phiếu tiếp lần 2 với 11 triệu cổ phần (10.000 đồng/cp), sắp tới đây là lần 3 với 17 triệu cổ phần theo mệnh giá.

Tăng vốn điều lệ phục vụ mục đích kinh doanh là mục tiêu bình thường của tất cả các doanh nghiệp (DN), nhưng tốc độ “chóng vánh” như của First Real lại là điều bất thường đối với giới đầu tư chứng khoán.

Chỉ trong vòng hơn hai năm, từ một “bé hạt tiêu” với mức vốn điều lệ chỉ 2 tỷ đồng và hoạt động chính trong mảng môi giới bất động sản, First Real đã tăng thêm tổng cộng 288 tỷ đồng (nếu đợt phát hành lần này thành công).

Trong những năm qua, trước sự tăng trưởng của thị trường chứng khoán, việc gọi vốn của DN niêm yết cũng trở nên sôi động. Theo đó, nhiều DN đã “lột xác” với nguồn vốn mới, nhưng cũng có trường hợp chỉ vụt sáng trước và trong khi tăng vốn, sau đó tắt lịm, dẫn đến những nghi ngờ về việc tăng vốn ảo, làm giá cổ phiếu, rút ruột cổ đông…

Trong một diễn biến mới đây, First Real đang gặp khó với dự án Sea View có thể ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh, thị giá cổ phiếu khi chủ đầu tư của dự án này đang có dấu hiệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tẩu tán tài sản.

Dự án khu đô thị Sea View (phân khu 1 khu tái định cư phường Điện Ngọc – Điện Dương) thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam là do First Real hợp tác chủ đầu tư là công ty TNHH Hoàng Tiên.

First Real đã gửi công văn “cầu cứu” Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Nam, đề nghị hỗ trợ ngăn chặn hành vi này, nhưng nhận được cái “lắc đầu” do “không đảm bảo theo quy định pháp luật hiện hành”.