Một trong những lợi thế của nhà ở xã hội là người mua nhà được tiếp cận với nguồn vốn tín dụng lãi suất thấp 6%/năm; tuy nhiên, nhiều dự án căn hộ thương mại đang rất linh hoạt với chương trình bán hàng với lãi suất thấp không kém nhà ở xã hội.

Các dự án đang nhìn nhau khi tung ra chương trình bán hàng, người sau có chính sách thoáng hơn người đi trước, đang tạo ra sự cạnh tranh quyết liệt trên thị trường căn hộ. Lẽ dĩ nhiên, đây là điều người mua nhà đang mong đợi.

Chạy marathon

Có thể thấy đàng sau những dự án căn hộ chào bán hiện nay là các ngân hàng thương mại; và các tổ chức tín dụng này đang đua nhau chào mời cho vay mua nhà với mức lãi suất thấp, có ngân hàng còn quảng cáo cho vay ở mức lãi suất 0%.

Chẳng hạn như HDBank từ tháng 6 vừa qua đã quảng cáo dành ưu đãi lớn đối với khách hàng mua căn hộ thuộc dự án Dragon Hill Residence and Suites tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TPHCM.

Theo đó, khách hàng sẽ được vay vốn trong thời hạn 20 năm, hạn mức tối đa 70% giá trị hợp đồng mua bán. Đặc biệt, khách hàng sẽ được ân hạn vốn gốc và ưu đãi lãi suất cố định 0% trong năm đầu tiên. Chương trình này sẽ kết thúc vào cuối tháng 9.

Đồng thời, từ tháng 8 đến tháng 12 năm nay, ngân hàng này cũng dành 1.000 tỉ đồng cho vay khách hàng cá nhân, hộ kinh doanh cá thể, và doanh nghiệp tư nhân với lãi suất áp dụng là 0% trong tháng đầu tiên, và cố định 11,86%/năm trong 11 tháng tiếp theo đối với khoản vay từ 500 triệu đồng trở lên.

Kể từ khi gói 30.000 tỉ đồng với lãi suất cho vay 6%/năm được công bố, nhiều ngân hàng bắt tay với doanh nghiệp địa ốc đưa ra các chương trình cho vay với lãi suất ngày một giảm, thậm chí còn xuyên thủng mức lãi suất dành riêng cho nhà ở xã hội.

Ở phân khúc cao cấp, Công ty Phú Mỹ Hưng (PMH) vừa công bố sẽ chào bán giai đoạn 3 dự án Happy Valley vào trung tuần tháng 9 này với sự đồng hành của một số ngân hàng cho vay mua căn hộ lãi suất cố định 8%/năm trong 30 tháng.

Theo kế hoạch, công ty này sẽ bán 192 căn với lịch thanh toán chia thành 15 đợt. Trước mắt, hai ngân hàng là Bank of China và Ngân hàng Quốc tế (VIB) tham gia chương trình này, và chủ đầu tư đang đàm phán với một số ngân hàng khác tham gia thêm.

Trong khi đó, Công ty cổ phần kinh doanh địa ốc Him Lam (Him Lam Land) cho biết sẽ đưa ra chương trình bán căn hộ dự án Him Lam Riverside tại quận 7 với mức lãi suất thấp hơn PMH.

Công ty này cho biết sẽ chào bán nốt những căn hộ còn lại của dự án với giá từ 30 triệu đồng/mét vuông với phương thức thanh toán 50% giá trị hợp đồng sẽ được nhận căn hộ hoàn thiện đầy đủ nội thất, phần còn lại trả góp trong năm năm với lãi suất cố định 6%/năm.

Ở phân khúc thấp hơn, Công ty cổ phần đầu tư Nam Long từng công bố các chương trình bán hàng các dự án Ehome với sự hỗ trợ tài chính của các ngân hàng cho vay lãi suất 8%/năm ổn định trong hai năm.

Tương tư, Công ty Lê thành đang giới thiệu chương trình mua nhà bằng lương đối với dự án chung cư Lê Thành Tân Tạo; theo đó với căn hộ 330 triệu đồng, người mua trả trước 50 triệu đồng, phần còn lại thanh toán mỗi tháng 6 triệu đồng không lãi suất.

Nhận xét về xu hướng này, giám đốc chi nhánh của một ngân hàng cổ phần cho biết, đây chỉ là một chiêu thu hút khách của các ngân hàng. Có điều khách hàng nên chú ý vì với mức lãi suất huy động trên một năm hiện nay từ 8% đến 8,5%/năm, ngân hàng không thể nào cho vay ra dưới mức đó.

“Một ngân hàng tốt thì chênh lệch lãi suất đầu vào đầu ra khoảng ba điểm phần trăm, với lãi suất huy động trên 12 tháng 8-8,5% thì lãi suất cho vay ít nhất phải là 11%/năm”, ông nói.

Tuy nhiên, vị này cũng cho rằng các ngân hàng có tiền gửi không kỳ hạn dồi dào từ các tổ chức kinh tế thì có thể xoay sở để cho vay lãi suất thấp trong năm đầu tiên, và dĩ nhiên những năm tiếp theo lãi suất sẽ phải điều chỉnh theo lãi suất huy động của ngân hàng.

Do vậy, ông cho rằng người dân khi muốn vay tiền để mua nhà cần xem thật kỹ các điều kiện vay, đừng để “bút sa gà chết”.

Các điều kiện cần lưu ý trước khi đặt bút ký đó là phương pháp điều chỉnh hàng năm như thế nào. Thông thường các ngân hàng sẽ cộng thêm biên độ khoảng 3-4 điểm phần trăm vào lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng, và lãi suất trả nợ trước hạn là bao nhiêu vì nhiều ngân hàng quy định mức lãi suất này khá cao.

Lãi suất huy động sẽ phải căn cứ vào lạm phát cả nước, mà lạm phát năm nay được dự báo phải trên 7%, nên lãi suất của các ngân hàng sẽ khó có thể giảm tiếp. Vị giám đốc trên cho rằng người mua nhà nên cân nhắc khả năng tài chính của mình cẩn thận khi vay mua nhà.

Nhà ở thương mại hay xã hội?

Sẽ là khập khiễng nếu so sánh hai phân khúc, nhưng sự linh hoạt của nhà ở thương mại có thể sẽ khiến người mua nhà tính toán khi phải cân nhắc nên chọn căn hộ thường mại hay nhà ở xã hội.

Lợi thế của nhà ở xã hội là gói tài chính ưu đãi lãi suất 6%/năm trong thời gian 10 năm. Thế nhưng, trong cuộc chạy đua hiện nay dự án nhà ở thương mại đã kéo lãi suất cho vay xuống bằng mức nhà ở xã hội. Hơn nữa thời hạn cố định lãi suất cũng đang ngày một kéo dài ra.

Vấn đề được nhiều người quan tâm là giá bán nhà ở xã hội chưa chắc đã rẻ hơn căn hộ thương mại khi bán với giá 12 triệu đồng/mét vuông. Để có nhà giá rẻ, điều chắc chắn là phải đi ra xa khu vực ngoại thành.

Một vấn đề khác nữa là để vay mua nhà ở xã hội người mua nhà phải bước qua cửa ải thủ tục, từ chứng minh thu nhập đẻ để trả nợ ngân hàng đến việc xác nhận hiện trạng nhà ở, trong khi đó các dự án thương mại linh hoạt hơn nhiều.

Mặc dù đã được nói đến nhiều nhưng đa số các dự án nhà ở xã hội hiện nay mới chỉ ở giai đoạn khởi công xây dựng, sau khi tranh thủ được nguồn vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỉ đồng. Điều đó có nghĩa nếu muốn mua nhà ở xã hội phải đợi thêm một thời gian nữa.

Riêng tại TPHCM mới chỉ có 100 căn nhà ở xã hội đầu tiên thuộc dự án chung cư 157/R8 đường Tô Hiến Thành, quận 10 được bàn giao đầu tháng 8 vừa qua. Chủ yếu những người mua vừa qua là công chức, cán bộ đang công tác tại ban ngành và lực lượng vũ trang.

Với những dự án nhà ở xã hội công bố khởi công công hay chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang, nguồn cung nhà ở xã hội có thể lên đến cả chục ngàn căn trong thời gian tới.

Song cũng cần lưu ý rằng mặc dù khuyến khích nhưng không có nghĩa là nhà nước bao tiêu sản phẩm; nghĩa là không có chuyện nhà nước đi buôn bất động sản, bỏ tiền ra mua căn hộ để rồi bán trả góp lại cho người nghèo, ngược lại chủ đầu tư phải tự đi tìm người mua.

Chờ xem chính sách và cách làm của phân khúc nhà ở xã hội sẽ thu hút người mua nhà ra sao trước sự linh hoạt của các dự án nhà ở thương mại.