Các doanh nghiệp bất động sản đang tính toán, điều chỉnh kế hoạch kinh doanh song song với việc tìm các nguồn tín dụng khác để thay thế kênh huy động vốn từ ngân hàng.

Vốn đến đâu làm đến đó

Chia sẻ với Thị trường Địa ốc về tình hình kinh doanh năm vừa qua khi nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn bị thắt chặt từ tỷ lệ 60-50% trong các năm 2016-2017 xuống còn 45% trong năm 2018, đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TPHCM cho biết công ty ông đã phải hoãn lại kế hoạch mua một số khu đất vì chưa tiếp cận được vốn vay, một số dự án dự kiến xây vào năm sau cũng được xem xét lại. Ông cho biết doanh nghiệp ông chỉ thực hiện những dự án đã bố trí đủ vốn với phương châm “vốn đến đâu làm đến đó” nhằm giảm thiểu thấp nhất rủi ro trong quá trình đầu tư.

“Những năm qua, thị trường địa ốc phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng. Vì thế, trước việc nguồn vốn bị thắt chặt, chúng tôi sẽ tập trung hoàn thành dự án đã công bố, hạn chế mua thêm dự án mới để kiểm soát tín dụng, không tăng dư nợ, đảm bảo thanh khoản, hướng tới sự phát triển bền vững”, vị này thận trọng.

Mới đây, khoản 17 điều 1 Thông tư 19 sửa đổi, bổ sung điều 17 Thông tư 36 quy định kể từ ngày 1-1-2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%. Như vậy, từ đầu năm 2019, dòng vốn trung và dài hạn mà ngân hàng cho vay bất động sản sẽ teo tóp dần và sụt giảm đến 20% so với năm 2016.

Thực tế, theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm 2018 rất thấp, chỉ đạt khoảng 9%, bằng hơn một nửa so với chỉ tiêu 17% của cả năm. Trong đó, tăng trưởng tín dụng bất động sản chỉ đạt 4,55% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất trong 3 năm gần đây.

Việc thắt chặt tín dụng từ các ngân hàng phần nào ảnh hưởng đến kế hoạch và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp nửa đầu năm 2018. Qua số liệu thống kê từ các công ty chứng khoán, kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm của một số doanh nghiệp bất động sản không đạt kế hoạch đề ra. So với chỉ tiêu của cả năm, Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền chỉ thực hiện được 29,25% lợi nhuận sau thuế, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh thực hiện được gần 39% chỉ tiêu doanh thu và 61% kế hoạch lợi nhuận, trong khi đó, Công ty cổ phần Đầu tư LDG thực hiện 3,1% chỉ tiêu lợi nhuận…

Theo báo cáo phân tích của Công ty cổ phần Chứng khoán TPHCM (HSC), trước những kế hoạch không đạt trong nửa năm 2018, Đất Xanh đã điều chỉnh giảm một nửa kế hoạch mở bán cho năm 2018 do các thủ tục hành chính kéo dài hơn dự kiến. Cụ thể, đầu năm 2018, công ty đặt kế hoạch mở bán 6 dự án với tổng cộng 10.000 căn. Tuy nhiên, chỉ tiêu này được điều chỉnh giảm xuống còn 3 dự án với 4.500 căn.

Trong tháng 8 và 9, một số doanh nghiệp bất động sản đã phát hành cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động trong công ty (ESOP) để bổ sung nguồn vốn trước. Cụ thể, ngày 6-9, Hội đồng quản trị Đất Xanh thông qua phương án phát hành 7,5 triệu cổ phiếu (tỷ lệ phát hành 2,19%) với giá 10.000 đồng/cổ phiếu.

Ngày 7-9, Nhà Khang Điền thông qua phương án hành 6,8 triệu cổ phiếu ESOP (tỷ lệ 1,75%) với giá chào bán 15.000 đồng/cổ phiếu. Tổng số tiền thu được dự kiến là 102 tỉ đồng, sẽ được dùng để bổ sung nguồn vốn kinh doanh cho công ty. Dự kiến sau phát hành, Nhà Khang Điền sẽ nâng vốn điều lệ lên trên 3.926 tỉ đồng.

Ngày 6-9, Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa-Vũng Tàu cũng công bố thông tin phát hành gần 1 triệu cổ phiếu ESOP với giá 10.000 đồng/cổ phiếu.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác như từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Năm ngoái, 11 doanh nghiệp bất động sản đã lên sàn chứng khoán và trong nửa đầu năm nay, 4 doanh nghiệp lên sàn. Dự kiến, đến hết năm 2018, một số doanh nghiệp bất động sản khác lên sàn chứng khoán như Hưng Thịnh Construction, MBland, Hải Phát...

Riêng việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư bất động sản chưa khả thi vì cho đến nay, cả nước mới chỉ có 1 quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ 50 tỉ đồng, nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản.

Vốn FDI sẽ là đòn bẩy

Nhận xét về ảnh hưởng của việc thắt chặt tín dụng vào bất động sản, ông Trần Lâm Bình, Giám đốc điều hành IMM Property, cho rằng thời gian triển khai một dự án từ lúc hình thành đến lúc mở bán trung bình từ 2-3 năm, nên chủ trương thắt chặt tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước theo Thông tư 19/2017 chưa thể ảnh hưởng ngay đến nguồn cung trong ngắn hạn.

“Tuy nhiên, chính sách này sẽ ảnh hưởng ngay trong ngắn hạn đối với thanh khoản của dự án, khi nhà đầu tư cá nhân không thể tận dụng đòn bẩy tín dụng từ ngân hàng. Và trong dài hạn sẽ ảnh hưởng đến các dự án trong giai đoạn chuẩn bị triển khai. Việc sụt giảm nhẹ về nguồn cung của một số doanh nghiệp như hiện tại nằm trong chiến lược kinh doanh, sức mua giảm nên giảm nguồn cung”, ông Bình nói.

Vốn FDI đang được nhiều doanh nghiệp lưạ chọn để thay thế nguồn tín dụng từ ngân hàng. Ông Bình dẫn số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài cho biết xu hướng vốn FDI đổ vào bất động sản đang diễn ra mạnh mẽ, bằng chứng là chỉ trong 6 tháng đầu năm 2018 nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản Việt Nam đã đạt con số 5,54 tỉ đô la Mỹ, chiếm 27,3% vốn đăng ký.

Xu hướng này còn được khẳng định thông qua các dự án mua bán và sáp nhập (M&A) đình đám trong năm 2017 và 2018. Trong 8 thương vụ mua bán sáp nhập lớn nhất năm 2017 và nửa đầu 2018 đã có 5 thương vụ liên quan đến bất động sản giá trị lên đến 3 tỉ đô la, chiếm 32,9% tổng giá trị của 8 thương vụ M&A. Đa số nguồn vốn ngoại đổ vào bất động sản đến từ các quốc gia châu Á như Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, Hongkong... Ngoài ra còn rất nhiều thương vụ M&A quy mô nhỏ dưới 100 triệu đô la Mỹ chưa được thống kê.

“Chúng tôi đang nhận được hơn 20 yêu cầu tìm kiếm các dự án căn hộ thương mại, tòa nhà văn phòng, khách sạn với quy mô từ 10-100 triệu đô la từ các khách hàng Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia, Hongkong... Điều này cho thấy bất động sản Việt Nam đang có sức hút rất lớn đối với các nhà đầu tư ngoại, từ các nhà đầu tư lớn và cả những nhà đầu tư quy mô nhỏ”, ông Bình nói.

Theo ông Bình, chính sách thắt chặt tín dụng đã ảnh hưởng không nhỏ đến sức cạnh tranh của các chủ đầu tư Việt Nam và nhà đầu tư có vốn nước ngoài. Với việc lãi suất ngân hàng của các quốc gia phát triển đang rất thấp, từ 0,5-2%, thì việc tận dụng nguồn vốn vay ở các quốc gia phát triển để đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam là một sự lựa chọn đầu tư có lợi thấy rõ. Vì vậy, nếu Việt Nam vẫn duy trì chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất ngân hàng của các nước phát triển vẫn duy trì ở mức thấp như hiện tại trong dài hạn thì việc các nhà đầu tư nước ngoài thắng thế trên thị trường bất động sản Việt Nam trong dài hạn là điều tất yếu.

Trước bối cảnh thắt chặt tín dụng từ ngân hàng, ông Châu của HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Các doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu, và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.

Đối với dòng vốn FDI, ông Châu khuyến cáo các doanh nghiệp cần lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và có năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, để có thể học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp.