Theo GS. Đặng Hùng Võ, thị trường bất động sản (BĐS) chưa cho thấy sự hồi phục bền vững và vẫn còn nhiều việc phải giải quyết.

Đơn cử vấn đề BĐS tồn kho. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/4, lượng BĐS tồn kho so với quý I/2013 đã giảm 59.766 tỷ đồng, tương đương giảm 46,49%.

Tuy nhiên, tổng giá trị tồn kho BĐS vẫn còn khá lớn, khoảng 68.782 tỷ đồng.

Đặc biệt khối tồn kho này chủ yếu là dự án không thể giải quyết được một sớm một chiều; dự án được xây dựng giữa đồng, không có hạ tầng xã hội, muốn bán cũng không ai mua. Những dự án như vậy nằm rất nhiều ở Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Long an...

Dấu hiệu tăng trưởng nóng vẫn còn biến khi nhà đầu tư, chủ đầu tư tìm thủ thuật để tăng giá sau khi thị trường phục hồi. Những thủ thuật trên thị trường hiện nay như phao tin đồn, làm giá cũng hoàn toàn không có gì mới.

Chưa kể các tầng nấc trong giao dịch BĐS người mua gặp phải như sàn giao dịch, các công ty thứ cấp... không nhiều đơn vị cung cấp thông tin đầy đủ, đưa ra giá thực.

Hiện chưa thấy xuất hiện đầu cơ cá nhân ở quy mô lớn - đối tượng có thể làm khuynh đảo thị trường. Có thể mua dự trữ, mua nhỏ lẻ nhưng tung tiền ra mua 1/3 dự án, 2/3 dự án dưới dạng cá nhân thì chưa có.

Rõ ràng, đã có sự tăng giá ở nhiều dự án bởi tâm lý của nhà đầu tư, của chủ đầu tư. Nhiều người dân cũng phàn nàn các dự án nhà ở thương mại giá rẻ không còn rẻ nữa, cũng tăng giá nhanh quá.

Chưa kể, việc thi hành các chính sách mới sau khi có các văn bản hướng dẫn có thể không thuận lợi như kỳ vọng.

Lãi suất cho vay cũng có thể tăng trở lại, ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh (KQKD) của các doanh nghiệp trong ngành.

Từ những vướng mắc trên, kỳ vọng vào giá cổ phiếu cũng sẽ không có nhiều dư địa. Theo phân tích của Công ty Chứng khoán VDSC, tính chung cả năm 2014, chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản đã tăng khoảng 20%.

Dù tăng trưởng EPS bình quân của toàn ngành vào khoảng 57% (loại trừ VIC do công ty này có thu nhập bất thường từ việc chuyển nhượng một phần TTTM Vicom Center A trong năm 2013), EPS bình quân của các cổ phiếu BĐS chỉ vào khoảng 560 đồng và tỷ số P/E trailing của nhóm cổ phiếu này cũng lên tới 44 lần (khoảng 29 lần nếu tính cả VIC).

Điều này cho thấy thị trường chứng khoán vẫn đang kỳ vọng rất nhiều vào sự đảo chiều về KQKD của các doanh nghiệp BĐS tuy thực tế, sự cải thiện này vẫn chưa thực sự rõ nét.

Cũng theo nhóm phân tích, năm nay, KQKD của các công ty BĐS niêm yết nhìn chung sẽ chỉ ở mức khá về giá trị tuyệt đối do điểm rơi ghi nhận doanh thu của các hầu hết dự án vừa được khởi công hoặc khởi động lại đều rơi vào giai đoạn 2016-2017.

Tất nhiên, với KQKD khiêm tốn năm 2014, tăng trưởng lợi nhuận bình quân của hầu hết các doanh nghiệp có thể đạt mức cao.

Một vài doanh nghiệp, đặc biệt những doanh nghiệp vốn hóa vừa và nhỏ có quỹ đất nhưng đang gặp khó khăn về tài chính cũng có cơ hội ghi nhận lợi nhuận đột biến qua việc chuyển nhượng hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư vào các dự án.

Như vậy, khả năng tăng giá trên diện rộng của nhóm cổ phiếu BĐS là không nhiều. Thay vào đó, sự đột phá sẽ vẫn đến từ "câu chuyện" riêng của từng doanh nghiệp.