Địa ốc năm 2012 và đặc biệt đầu năm 2013 đã chứng kiến khá nhiều thương vụ mua bán, trao đổi, sang nhượng lại dự án. Quá trình này đang tạo ra một diện mạo mới cho thị trường, giúp sàng lọc những chủ đầu tư không đủ năng lực và thay vào đó là những chủ đầu tư chuyên nghiệp hơn, cung cấp ra thị trường những sản phẩm có chất lượng hơn. Sự thay đổi này đang đặt ra một đòi hỏi một khung pháp lý hoàn thiện để thúc đẩy nhanh hơn nữa quá trình mua bán và sáp nhập dự án trên thị trường BĐS tại Việt Nam.

Không dừng lại ở một vài dự án riêng lẻ, thị trường BĐS đang chứng kiến những vụ thâu tóm, sang nhượng dự án có hệ thống. Điển hình có thể kể đến thương vụ đình đám của Vingroup chuyển nhượng dự án Vincom A với giá lên đến gần 10 ngàn tỷ đồng. Tiếp đó là Lotte mua lại 20% cổ phần tại Minh Vân để sở hữu 100% tại Lotte Mart ở quận 7 và tại tòa nhà The EverRich. Theo thông cáo vừa mới công bố của Tổ chức Diễn đàn Mua bán - Sáp nhập doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng của hoạt động này trong thời gian tới sẽ tiếp tục ở mức 25-30% như trong thời gian qua.

Chia sẻ với phóng viên, TS. Võ Trí Thành - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng Trong 5, 6 năm lại đây, hình thức M&A để tận dụng thời cơ, bành trướng, và để bổ sung cho năng lực của mình cả về năng lực vốn và năng lực về công nghệ để phát triển doanh nghiệp trở nên ngành càng phổ biến. Một con số rất rõ là cái giá trị M&A cách đây 5,6 năm thì chỉ trên 1 tỷ USD thôi, thì trong năm 2012 con số này đã là 5 tỷ USD

Bên cạnh những thương vụ M&A thông thường, sự hình thành của các dịch vụ mới liên quan đến việc mua bán và chuyển nhượng dự án BĐS cũng đã hình thành tại VIệt Nam. Như Tổng công ty cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại VIệt Nam đã triển khai dịch vụ phát triển dự án theo đơn đặt hàng. CÔng ty này cung cấp cho khách hàng những lựa chọn về việc tìm kiếm và phát triển một dự án trên vị trí được chỉ định sẵn và sẽ bàn giao lại dự án này sau khi đã hoàn thiện

Liên quan tới vấn đề này, ông Phan Minh Tuấn – TGĐ Tổng CTCP Xây dựng và thương mại Việt Nam cũng đưa ra quan điểm của mình như sau: Có 3 cách để sở hữu được BĐS, 1 là triển khai dự án theo đúng quy trình, cách này rất mất thời gian. Cách thứ 2 là mua luôn dự án BĐS tuy nhiên trên thị trường không có nhiề BĐS phù hợp với chủ đầu tư. Cách thứ 3 là chủ đầu tư có thể đặt hàng, các BĐS chuyên nghiệp. Họ phát triển các BĐS theo đặt hàng của mình. Mình có thể định nghĩa BĐS từ đầu và có thời hạn cụ thể để đến ngày đến giờ họ bàn giao cho mình cả BĐS và quyền sử dụng đất. T cho rằng đây là phương thức tiên tiến nhất hiện nay.

Các chuyên gia dự báo, giai đoạn 2013-2017, thị trường có thể trông đợi các thương vụ quy mô lớn hơn, nhất là các thương vụ phát hành riêng lẻ chọn đối tác chiến lược của doanh nghiệp nhà nước lớn cổ phần hóa, của nhà đầu tư nước ngoài, trong đó hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS sẽ tiếp tục được quan tâm. Tuy nhiên M&A tại Việt Nam vẫn gặp không ít thách thức như khoảng cách giá quá cao từ bên bán; thủ tục phê duyệt, cấp giấy phép gặp nhiều vướng mắc do việc thay đổi thường xuyên về luật và quy định.

Cũng theo TS Sử Ngọc Khương  - Giám đốc Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, người chuyển nhượng dự án đang kỳ vọng mức giá trong tương lai còn người nhận chuyển nhượng thì họ lại nhìn nhận giá trị tài sản vào thời điểm họ muốn chuyển nhượng. VÌ vậy khoảng cách về giá là vấn đề rất khó khăn trong việc 2 bên cùng ngồi lại với nhau. Cái thứ 2 là vấn đề về pháp lý. Đối với các dự án họ chưa hoàn tất các thủ tục về nghĩa vụ vì vậy các nhà đầu tư nước ngoài rất khó để tham gia

“Rất là nhiều giao dịch M&A hiện nay vẫn cần phải có 1 cái chấp thuận nào đó của cơ quan nhà nươc Việt Nam. Vấn đề này làm cho giao dịch rất dài, rất lâu. Thường thường các bên ở trong trường hợp này thì không có thời gian rõ rằng là khi nào nhận được những chấp thuận đó để họ có thể hoàn thiện được quá trình giao dịch của họ”, bà Bùi Khánh Linh – Luật sư cao cấp Công ty luật Allens phân tích thêm.

Mặt khác, việc thiếu thông tin công khai của công ty mục tiêu; thiếu tính chính xác từ thông tin nội bộ của công ty mục tiêu cũng khiến các thương vụ mua bán chuyển nhượng có độ trễ cao, giảm tính hấp dẫn của các dự án. Theo các chuyên gia kinh tế, khi tham gia vào cuộc chơi mang tính quốc tế, với những cam kết về mức độ mở cửa thì cần thiết phải có khung pháp lý phù hợp hơn nữa với nền kinh tế thị trường

Theo phân tích của TS. Võ Trí Thành, các tương tác giữa trong và ngoài để cải thiện hơn khung khổ pháp lý của VIệt Nam phù hợp hơn với kinh tế thị trường. Cái cuối cùng thì bên cạnh các thông tin cho doanh nghiệp thì các DN cũng phải nỗ lực. Nếu a muốn dùng M&A như 1 công cụ phát triển doanh nghiệp thì tính minh bạch và các chuẩn mực về kế toán, kiểm toán , chiến lược phát triển tốt nhất chẳng hạn, đó là tất cả những cái mà chúng ta phải làm có cả mức độ chính phủ và có cả mức độ của doanh nghiệp.

Những dự báo thị trường trong thời gian sắp tới  cho thấy, các doanh nghiệp nước ngoài sẽ tiếp tục đóng một vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy các thương vụ mua bán trên thị trường BĐS. Với việc các dự án chào bán giảm giá tiệm cận giá trị thực và quá trình hoàn thiện khung pháp lý đang dần được đẩy nhanh thì chắc chắn thị trường sẽ còn chứng kiến nhiều sử đổi chủ mang tích tích cực hơn trong thời gian tới.