Tranh chấp phát sinh tại các dự án BĐS mà chủ đầu tư đem thế chấp tại ngân hàng ngày một nhiều. Cơ quan chức năng liên tục đưa ra cảnh báo cho thấy bất ổn của những dự án này.

Từ đầu tháng 8 đến nay, Sở Xây dựng TP HCM tiếp tục công bố thêm hàng loạt dự án đang được thế chấp tại ngân hàng. Trước đó không lâu, chỉ trong tháng 7, Sở này cũng đã công bố 30 dự án bất động sản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó có không ít dự án đang thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai.

Theo một chuyên gia BĐS: "Việc thế chấp dự án bất động sản cho ngân hàng là hoạt động bình thường trong kinh doanh, luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư dự án đó". Tuy nhiên, mối quan hệ cộng sinh của chủ đầu tư và ngân hàng thể hiện rất rõ trong các dự án kiểu này.

Đơn cử như một trường hợp Sở Xây dựng TP HCM mới chỉ ra gần đây là dự án khu dân cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ tại lô BC (tên thương mại là Saigon Avenue) tại phường Tam Bình, quận Thủ Đức do Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại Lan Phương làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 858 căn hộ này đang được thế chấp tại Ngân hàng Agribank - Chi nhánh 9.

Đáng chú ý, Agribank chỉ cho phép chủ đầu tư bán căn hộ hình thành trong tương lai thuộc dự án trên với điều kiện tiền thu từ bán căn hộ được ghi vào tài khoản của công ty mở tại chi nhánh ngân hàng. Bản chính Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên đang được lưu giữ tại Agribank - Chi nhánh 9.

Như vậy, đối với dự án trên, Agribank - Chi nhánh 9 chiếm quyền chi phối không hề nhỏ trong hoạt động mua bán căn hộ, cũng như việc lưu giữ bản chính Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại ngân hàng, nếu sau đó có xảy ra tranh chấp ngân hàng sẽ là bên nắm lợi thế tuyệt đối.

Một vụ việc tương tự đã phát sinh tranh chấp, mới đây, ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển VN (BIDV) thông báo về việc chọn tổ chức đấu giá tài sản chung cư Gia Phú, phường Linh Trung, Quận Thủ Đức, TP HCM (đây là tài sản đảm bảo nợ vay của Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú).

Sự việc khiến hàng trăm khách hàng mua căn hộ tại đây đã có đơn kêu cứu khắp nơi, lo lắng mất trắng tài sản tích cóp cả đời để mua căn hộ.

Theo người dân mua nhà tại đây, tài sản trên đã thuộc sở hữu của người dân theo hợp đồng mua bán, chỉ có người dân mới có quyền định đoạt tài sản này. Trong khi đó, ngân hàng lại muốn bảo toàn vốn tổ chức bán đấu giá, chủ đầu tư bỏ trốn khi xảy ra hàng loạt lùm xùm trong suốt 7 năm qua.


Điều dễ thấy ở những dự án thế chấp tại ngân hàng là chủ đầu tư không phải cái tên lớn có nguồn vốn dồi dào, rất nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn từ hai kênh là ngân hàng lẫn người dân nhưng qua nhiều năm triển khai dự án vẫn treo, vì vậy khả năng xảy ra tranh chấp, khiếu kiện ở các dự án này lại càng cao.

Khách hàng cần thận trọng

Dự án đem thế chấp tại ngân hàng là hiện tượng đã xảy ra từ lâu, tuy nhiên lại rất đáng báo động trong thời gian qua, khi số dự án thế chấp ngày một nhiều cũng như cơ sở pháp lý giải quyết hậu quả, bảo đảm quyền lợi cho khách hàng trong trường hợp trên còn rất yếu.

Mới đây, hàng trăm khách hàng mua nhà tại dự án Long Phụng Residence, Quận Bình Tân, TP HCM, do Công ty CP địa ốc Bình Tân làm chủ đầu tư, té ngửa khi Ngân hàng Sacombank vào tiếp quản chung cư này. Điều khiến những người mua căn hộ tại đây lo lắng không biết quyền lợi của họ ra sao khi dự án đã đem thế chấp tại ngân hàng Sacombank còn vụ án vẫn chưa được đem ra xét xử.

"Không hiếm chủ đầu tư đã đem dự án, căn hộ hình thành trong tương lai thế chấp ngân hàng vay tiền. Điển hình như dự án 584 Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP HCM, chủ đầu tư đã đem thế chấp tại Ngân hàng BIDV. Mới đây ngân hàng này thông báo bán đấu giá để thu hồi nợ đối với dự án này.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trường hợp dự án đã thế chấp tại ngân hàng, doanh nghiệp phá sản thì khi xử lý tài sản còn lại của doanh nghiệp, theo quy định sẽ ưu tiên giải quyết nộp ngân sách nhà nước, nợ thuế, nợ ngân hàng. Còn đối với khách hàng và chủ thể liên quan phải được thông qua khởi kiện tại tòa, khi đó sẽ được đưa vào danh sách ưu tiên được bảo vệ.

Như vậy, tuy bỏ một số tiền lớn để mua nhà, nhưng khi tranh chấp xảy ra khách hàng chỉ có thể bảo đảm quyền lợi bằng cách kiện ra tòa. Đây là vấn đề chưa thể tháo gỡ khiến quyền lợi của khách hàng trong một số trường hợp không được đảm bảo.

Theo một chuyên gia pháp lý: "Hiện nay, để giải quyết tranh chấp và đảm bảo quyền lợi cho người dân trong những dự án thế chấp tại ngân hàng, cần rạch ròi hai mối quan hệ khác biệt là: Ngân hàng – chủ đầu tư và mối quan hệ chủ đầu tư – khách hàng. Khi đó, ngân hàng cần giao Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để làm sổ riêng lẻ từng căn hộ cho khách hàng. Còn khoản nợ thế chấp tài sản là chuyện của Ngân hàng và chủ đầu tư, không thể kéo người dân vào câu chuyện này".

Tuy nhiên, hiện nay, cơ sở pháp lý giải quyết cho những trường hợp trên còn rất yếu, cơ quan chức năng mới dừng lại ở việc thống kê và cảnh báo người dân tại những dự án đang thế chấp ngân hàng. Người mua nhà cũng không còn cách nào khác là phải tìm hiểu, lựa chọn chủ đầu tư uy tín, dồi dào về vốn và hết sức cẩn trọng đối với những dự án đang thế chấp ngân hàng mà cơ quan chức năng đã cảnh báo.