Đã hơn hai tháng triển khai gói cho vay 30.000 tỷ đồng hỗ trợ thuê mua nhà ở xã hội. Giữa một thị trường nhà ở với lượng tồn kho lớn, nhu cầu vốn thực hiện hoàn chỉnh dự án rất cao, nhưng kết quả thực hiện sau hai tháng quá thấp. Tại cuộc họp mới đây của Ban chỉ đạo Trung ương chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải đã cho rằng thực tế triển khai gói cho vay hỗ trợ nhà ở sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí là còn khó hơn cả việc xây dựng và ban hành Nghị quyết 02. Ông khẳng định: doanh nghiệp chưa mặn mà với nhà ở xã hội thì chứng tỏ cơ chế, chính sách chưa thỏa đáng.

Những khó khăn đến từ thị trường

Theo thống kê, cho đến đầu tháng 8-2013 chỉ có 9 dự án đủ điều kiện đã bán sản phẩm ra thị trường với lượng sản phẩm nhỏ và quan trọng hơn hầu hết các dự án này đều có vị trí xa thành phố, không thích hợp với điều kiện cư trú và kiếm sống của người nghèo. Vì vậy nhiều người cần nhà ở, muốn vay tiền mua nhà nhưng không thể tìm được nhà phù hợp với điều kiện sống của mình đồng thời phù hợp với các điều kiện của Thông tư 07/CP để mua.

Nhằm đẩy mạnh nguồn cung, Bộ Xây dựng và UBND TP Hà Nội, TP HCM đã phối hợp để chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ chuyển đổi công năng các dự án nhà ở sang nhà xã hội, song thực tế đến nay, tại Hà Nội cũng mới chỉ có 12 dự án xin chuyển đổi mục đích nhà thương mại sang nhà xã hội, 14 dự án xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ. Thực tế thì thành phố Hà Nội cũng mới chỉ quyết định cho 2 dự án được chuyển đổi. Tại TP HCM, dù các cơ quan chức năng đã tiếp nhận 26 hồ sơ của các dự án đăng ký điều chỉnh, song đến thời điểm này UBND TP vẫn chưa có quyết định chính thức cho phép chuyển đổi hay điều chỉnh đối với một dự án nào. Có rất nhiều nguyên nhân cho việc chậm trễ này, từ thủ tục hành chính bởi những quy trình từ các sở, ban, ngành vốn là ác mộng của các doanh nghiệp đến những chính sách ưu đãi mà các địa phương phải thực hiện, trong đó có việc phải hoàn lại tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp trong điều kiện thu ngân sách đang ở mức thấp.

Những thách thức khó vượt qua của doanh nghiệp

Nguyên nhân của việc chậm trễ này đã được nhiều doanh nghiệp phản ảnh. Trước hết là việc hoàn chỉnh thủ tục để trở thành dự án nhà ở. Ngoài sự cố gắng tự vận động của các doanh nghiệp để sửa đổi dự án, việc thuyết phục các cơ quan chức năng chấp nhận các chỉ tiêu mới của dự án cực kỳ khó khăn. Theo đúng các quy định hiện hành, gần như tất cả các sở, ban, ngành cấp tỉnh như xây dựng, môi trường, tài chính, quy hoạch, đầu tư…thậm chí đến công an, điện, nước, cứu hỏa, thuế và chính quyền địa phương từ cấp xã phường đến quận huyện đều phải chấp thuận, dự án mới trình được lên cấp tỉnh, TP. Sau đó đến quá trình thẩm tra, tất cả các sở, ban, ngành lại phải có công văn trả lời về chính điều mình đã chấp thuận trước đó… Những thủ tục hành chính đủ làm nản lòng mọi cố gắng.

Thủ tục xin vay, mặc dù Ngân hàng Nhà nước cũng như các Bộ, ngành đã hết sức tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhưng những cản trở vẫn sừng sững. Phía các ngân hàng khẳng định, sự hỗ trợ của Nhà nước trong gói 30.000 tỷ này chỉ là hỗ trợ lãi suất, không phải hỗ trợ điều kiện được vay. Vì vậy để bảo toàn nguồn vốn, các ngân hàng được toàn quyền quyết định các điều kiện tùy theo đối tượng vay. Chính vì vậy các ngân hàng đã dựng nhiều bức tường thành trước mũi các doanh nghiệp. Rất nhiều các ngân hàng dùng nhiều điều kiện để không cho doanh nghiệp vay khi không tin doanh nghiệp. Có ngân hàng đòi doanh nghiệp phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mới cho vay, trong khi dự án đang triển khai, thậm chí chưa khởi công làm sao có GCNQSDĐ được. Có ngân hàng đòi doanh nghiệp cam kết với khách hàng mua nhà nếu không lo hoặc chậm có GCNQSDĐ thì phải mua lại căn hộ để khách hàng có tiền trả cho ngân hàng. Còn nhiều thủ tục lạ khác dưới danh nghĩa bảo toàn vốn đang hành doanh nghiệp và cả khách hàng vay tiền mua nhà của doanh nghiệp ví dụ nhiều ngân hàng yêu cầu doanh nghiệp phải cam kết nếu khách hàng vay tiền mua nhà không trả nợ, doanh nghiệp phải trả nợ thay.

Điều kiện quy định trong Thông tư 07/BXD yêu cầu các UBND địa phương phải xác nhận tình trạng nhà ở đang gây khó khăn cho chính quyền cơ sở vì với chức năng và quyền hạn của mình chính quyền không thể biết chính xác các hộ gia đình trong địa phận của mình có bao nhiêu nhà, quyền sở hữu thật sự như thế nào. Vậy là để tránh trách nhiệm các UBND địa phương tránh việc xác nhận đẩy các khách hàng muốn vay tiền mua nhà của các doanh nghiệp đến chỗ không vay được tiền trong gói hỗ trợ. Khách hàng không mua sản phẩm, doanh nghiệp càng khó khăn.

Cần sớm có những thay đổi chính sách

Rất khó thay đổi những điều kiện từ phía ngân hàng bởi trách nhiệm bảo toàn vốn nặng nề của họ trong bối cảnh mặc dù tổng dư nợ bất động sản có tăng nhưng tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này cũng đang tăng và sẽ còn tăng. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, ngày 9-8, Bộ Xây dựng cho biết, tính đến 31-5-2013, tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là 237.509 tỷ đồng, tăng 4% so với thời điểm cuối năm 2012. Đáng chú ý, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản là 6,53%, tăng nhẹ so với thời điểm cuối năm 2013 là 5,39%.

Vì vậy theo nhiều chuyên gia kinh tế, để tăng tốc độ triển khai thực hiện gói cho vay hỗ trợ thuê mua nhà xã hội 30.000 tỷ cần sớm thay đổi một số điều khoản trong Thông tư 07/BXD. Trước hết cần nới rộng khoảng thời gian vay vốn từ 10 năm lên 15 năm. Với điều kiện của người nghèo và người có thu nhập thấp có mức thu nhập dưới 8 triệu đồng/tháng, thời gian vay trả nợ cho một căn hộ có giá trị khoảng 500 triệu đồng là không đủ. Với 8 triệu đồng/tháng sau khi trừ đi mức sinh hoạt tối thiểu, mỗi gia đình chỉ có thể dành ra 3 triệu đồng, vừa đủ trả lãi, không thể trả gốc. Thứ hai cần giảm hơn nữa lãi suất vay xuống dưới 4%/năm đối với đối tượng này. Có như vậy mới khuyến khích người vay.

Để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và giảm bớt hàng tồn bất động sản, cần hạn chế cho vay khởi công những dự án nhà ở, kể cả nhà ở xã hội mới, đẩy nhanh tốc độ chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại thành dự án nhà ở xã hội, kể cả lúc cần có thể áp dụng các biện pháp cưỡng bức đối với những dự án nhà ở chậm tiến độ, nợ thuế, nợ quá hạn, nợ khách hàng… Mặt khác cần sớm cải tiến các thủ tục hành chính đối với mọi lĩnh vực liên quan đến nhà ở, đầu tư xây dựng…Trách nhiệm của Bộ Xây dựng là rất lớn.