Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã chính thức có hiệu lực, nhưng vẫn còn không ít băn khoăn của các doanh nghiệp xung quanh việc áp dụng Luật vào thực tiễn.

Lúng túng quy định người nước ngoài sở hữu nhà

Có khá nhiều vấn đề được các doanh nghiệp và đại diện cơ quan quản lý đưa ra mổ xẻ tại hội thảo góp ý dự thảo các nghị định hướng dẫn chi tiết của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 do Hiệp hội Bất động sản TP. HCM tổ chức cuối tuần qua. Tuy nhiên, nóng nhất trong các vấn đề là những băn khoăn về quy định sở hữu nhà ở cho người nước ngoài và Việt kiều.

Tại khoản 3, khoản 4 Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật nhà ở quy định:“Tổ chức cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một toà nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn tương đương cấp phường mà có nhiều toà nhà chung cư để bán, cho thuê mua, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi toà nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các toà nhà chung cư này”.

Và “Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà có nhà ở riêng lẻ, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án; trường hợp trong một dự án hoặc một số dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ là 2.500 căn (tương đương quy mô cấp phường), thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 250 căn”.

Theo đại diện hầu hết các doanh nghiệp, quy định này về cơ bản phù hợp với quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở 2014, nhưng không phù hợp với thực tiễn một số địa phương.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, hiện có một số địa phương tập trung đông người nước ngoài như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Hà Tĩnh, Thanh Hóa, Kiên Giang…và những phường đang có đông người nước ngoài cư trú như phường Bến Thành, phường Bến Nghé, quận 1, phường Tân Phong, quận 7 (có Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và nhiều dự án khác), phường Thảo Điền, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, TP. HCM.

Đối với những địa phương này, nên giao quyền cho UBND cấp tỉnh xem xét quyết định cho phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương, để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà thuận lợi hơn.

Ông Akio Yoshida, Trưởng đại diện Tập đoàn Akitakei (Nhật Bản) tại Việt Nam cho rằng, cộng đồng người Nhật đang làm việc và sinh sống tại Việt Nam nhiều và rất muốn mua nhà để sinh sống, làm việc lâu dài. Tuy nhiên, dự thảo Nghị định quy định hạn chế trong một tòa nhà chỉ cho người nước ngoài mua khoảng 30% như vậy bất hợp lý. Theo ông Akio Yoshida, tỷ lệ sở hữu này cần mở rộng lên từ 40-50%, kèm với việc đơn giản hóa thủ tục pháp lý.

Về quy định thời hạn sở hữu nhà đối với người nước ngoài là 50 năm và có thể gia hạn thêm ít nhất 20 năm nữa, ông Lê Hoàng Châu đặt giả thiết, một người nước ngoài sau khi mua nhà ở được 10 năm, sau đó chuyển nhượng lại cho một người khác thì trong giấy đăng ký quyền sở hữu mới còn được sở hữu 40 năm hay là 50 năm cũng cần được quy định cụ thể.

Hàng loạt các vấn đề khác, như cách chuyển tiền như thế nào khi người nước ngoài mua nhà để chống rửa tiền, hay người nước ngoài có thể vay tiền mua nhà, cầm cố, chuyển nhượng không…, cũng cần được quy định rõ. Bởi thực tế hiện nay cho thấy, không hẳn người nước ngoài nào có visa trong tay là có thể thoải mái mua nhà, mà họ phải chứng minh nhiều thứ khác, nhất là về lý lịch. Đối với Việt kiều thì càng khó hơn, bởi vì nhiều người khi rời Việt Nam 30-40 năm trước giờ không có một giấy tờ nào chứng minh nhân thân.

“Nếu gặp các đối tượng khách hàng là người nước ngoài thì loại visa nào được cấp hay là quá cảnh cũng được mua nhà ở? Trong trường hợp người sở hữu là người nước ngoài, nếu qua 3 tháng họ làm hồ sơ xin chuyển nhượng, vậy thời hạn sở hữu nhà được tính là 49 hay 50 năm? Trong trường hợp gia hạn thêm thì có phải đóng khoản tiền nào nữa không?”, ông Trương Thanh Tú, Giám đốc Kinh doanh tiếp thị của Sacomreal đặt vấn đề.

Một đại diện ban soạn thảo cho biết, về chứng minh nguồn gốc Việt kiều được mua nhà phải đóng dấu kiếm chứng xuất nhập cảnh, có giấy chứng minh Việt kiều, còn đối với người nước ngoài, chỉ cần nhập cảnh vào Việt Nam là được mua nhà, một ngày cũng được.

Về chuyển nhượng, thì người nhận chuyển nhượng được gia hạn tối đa một lần và không mất thêm khoản phí nào. Phần trả lời này vẫn chưa thỏa mãn các doanh nghiệp, bởi theo họ, cần phải có những quy định chi tiết và cơ chế thoáng hơn về thủ tục mới kích thích được người nước ngoài và Việt kiều mua nhà. Bởi dù Luật đã mở, nhưng nếu quy định chi tiết tại các văn bản hướng dẫn không rõ ràng vẫn sẽ rất khó.

Sẽ có một hướng dẫn cụ thể về bảo lãnh nhà ở

Tương tự, trong phần góp ý cho Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, nhiều vấn đề cũng được các doanh nghiệp đặt ra, trong đó vấn đề được quan tâm nhiều nhất là quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo khoản 1 Điều 56 Dự thảo quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Vấn đề này, theo đại diện các doanh nghiệp là quy định hợp lý, nhằm bảo vệ cho người tiêu dùng khi mua nhà. Tuy nhiên, theo góp ý của ông Lê Hoàng Châu, Luật chỉ có quy định phương thức duy nhất là ngân hàng thương mại tham gia vào câu chuyện bảo lãnh này là chưa hợp lý, mà nên thí điểm cho doanh nghiệp bảo hiểm tham gia để chủ đầu tư có thêm lựa chọn.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, một dự án bất động sản khi đầu tư, ngay từ khâu mua đất, doanh nghiệp đã vay ngân hàng, sau đó xây dựng cũng vay ngân hàng và nay khi bán nhà tiếp tục giao cho ngân hàng bảo lãnh, thì liệu có sự rủi ro đối với các ngân hàng hay không?

Trả lời về các thắc mắc này, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Ngân hàng Nhà nước sắp tới sẽ ban hành một thông tư hướng dẫn thi hành điều luật này, tuân thủ đúng các quy định về bảo lãnh ngân hàng trước đây. Theo ông Phấn, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là quy định rất cần thiết bảo vệ người mua nhà.

“Thực trạng lâu nay có không ít doanh nghiệp đầu tư lôm côm, tìm mọi cách huy động tiền khách hàng xong lại “trùm mền” dự án, khiến khách hàng không đòi lại được tiền. Biện pháp chế tài đối với loại doanh nghiệp này trước giờ chủ yếu là xử phạt hành chính, nhưng việc xử phạt này không giải quyết được vấn đề”, ông Phấn nói và cho rằng, bảo lãnh ngân hàng hiện nay phải làm một cách thực chất, chứ không thể giả tạo. Cơ quan chức năng sẽ tăng cường công tác hậu kiểm. Nhiều ngân hàng hiện nay không đòi hỏi tiền ký quỹ, có một số ngân hàng lấy phí là 0,5% thay vì phải là 2% theo quy định.

Về kiến nghị cho doanh nghiệp bảo hiểm tham gia, ông Phấn cho biết, trước khi ban hành, Ban soạn thảo đã nghiên cứu rất kỹ, nay Luật đã quy định là những ngân hàng thương mại nào được Ngân hàng Nhà nước công bố mới được tham gia ký kết bảo lãnh, do vậy sẽ không mở rộng thêm đối tượng tài chính khác tham gia.

Về lo lắng của ông Đực, ông Phấn cho rằng, các ngân hàng bao giờ cũng là đối tượng “nắm đằng cán” và luôn có sự cân nhắc trước khi cho vay và bảo lãnh, nên không phải lo lắng ngân hàng vỡ nợ vì phải cho vay nhiều khoản.