Cho người nước ngoài mua nhà, kinh doanh bất động sản cần có cơ chế kiểm soát năng lực của nhà đầu tư và phải kiểm soát dòng tiền

Ngày 21-3, tại TP HCM, Bộ Xây dựng, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp (DN) hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) và Luật Nhà ở.

Cho nhưng phải kiểm soát

Ông Nguyễn Việt Khoa, giảng viên Khoa Luật, Trường ĐH Kinh tế TP HCM, nhận xét dự thảo Luật Kinh doanh BĐS lần này Bộ Xây dựng đề xuất quy định mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, Việt kiều là điểm sáng nhất của dự thảo. Điều này không chỉ góp phần giải quyết đóng băng của thị trường BĐS mà phù hợp với xu hướng sửa đổi Luật Đầu tư.

Liên quan đến việc cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà, Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng hiện có hơn 4 triệu người Việt ở hầu hết các nước trên thế giới, tập trung đông nhất ở Mỹ. Hằng năm, lượng kiều hối gửi về trên 10 tỉ USD. Việc cho phép Việt kiều được sở hữu nhà là hợp lý, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. Hiện người nước ngoài sống và làm việc tại Việt Nam ngày càng tăng, chưa kể một bộ phận người nước ngoài muốn mua nhà để nghỉ dưỡng nên nhu cầu mua nhà là rất lớn. “Cho phép người nước ngoài mua nhà hạng sang tại Việt Nam theo các khu vực cho phép là hình thức xuất khẩu tại chỗ, tạo công ăn việc làm và không cạnh tranh với người thu nhập thấp trong nước về nhà ở, góp phần giải quyết hàng tồn kho ở phân khúc nhà hạng sang” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, nói.

Tại hội thảo, nhiều DN cho rằng với điều kiện mở hơn, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sẽ thu hút nguồn lực đầu tư vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, cần có cơ chế kiểm soát năng lực của nhà đầu tư nước ngoài, như một công ty độc lập làm nhiệm vụ kiểm tra, giám sát tiến độ các dự án. Đồng thời, cho người nước ngoài mua nhà nhưng nhà nước phải kiểm soát dòng tiền, tránh tình trạng rửa tiền, “tiền bẩn” chạy ra nước ngoài rồi quay trở lại Việt Nam chảy vào BĐS…

Yêu cầu doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội

Theo điều 12, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS, nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho vay ưu đãi đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS đầu tư tạo lập nhà ở xã hội (NOXH) để bán, cho thuê và cho thuê mua đối với các đối tượng chính sách xã hội theo quy định. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho biết dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi sẽ đẩy mạnh phát triển NOXH cho người nghèo. Thực tế, lâu nay nhiều DN là chủ đầu tư chỉ quan tâm phát triển dự án để thu tiền, còn NOXH do thu hồi vốn chậm nên không quan tâm, địa phương cũng không quyết liệt. “Lần này, luật sẽ yêu cầu cụ thể, trong lập quy hoạch phải có những khu xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nói rõ đất này dùng cho NOXH. Đối với đô thị loại 2 trở lên, yêu cầu chủ đầu tư phải dành diện tích đất nhất định để làm NOXH và nhà ở cho thuê” - ông Khởi nói.

Dưới góc độ DN, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng ở Việt Nam không thể làm nhà cho thuê bởi lợi nhuận chỉ 5%-6%/năm, trong khi DN phải vay lãi suất ngân hàng lên đến 15%/năm. Nếu bắt DN làm nhà cho thuê, phần lỗ trong đầu tư sẽ chuyển vào giá thành và gián tiếp đẩy giá BĐS lên cao.

Dễ tiếp tay thế chấp sai phạm

Cùng ngày, Đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM cũng tổ chức góp ý Luật Nhà ở sửa đổi.

Theo dự thảo luật, phí bảo trì chung cư sẽ do cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện lập, muốn giải ngân phải được sự đồng ý của huyện. Theo lý giải của đơn vị soạn thảo, quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng ban quản trị chung cư ôm tiền bỏ trốn (thực tế đã diễn ra).

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP HCM, cho rằng điều này là vô lý bởi phí bảo trì chung cư là tài sản của những người sở hữu chung cư, cơ quan nhà nước không có tư cách quản lý, ở góc độ nào đó là vi phạm quyền chủ sở hữu tài sản. Luật sư Hậu đề xuất ban quản trị chung cư và đại diện chủ đầu tư cùng đứng tên tài khoản tiền phí bảo trì chung cư.

Ông Trần Du Lịch, Phó Đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM, chia sẻ kinh nghiệm của thế giới: Chủ đầu tư sở hữu đất, chỉ bán các căn hộ chung cư và người mua chỉ sở hữu căn hộ, quỹ bảo trì chung cư giao cho chủ đầu tư để bảo dưỡng chung cư, chủ đầu tư sai phạm thì người sở hữu chung cư kiện ra tòa; trường hợp chủ đầu tư phá sản hay chạy mất thì quyền sử dụng đất được giao lại cho công ty nhà nước. Ông Lịch đề nghị người mua nhà được sở hữu theo tuổi thọ của công trình, còn bán chung cư mà bán luôn cả quyền sử dụng đất là không nên.

Tuy nhiên, bà Võ Thị Hiếu Hạnh, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP tỏ ra lo lắng về ý kiến chỉ chuyển nhượng công trình mà không chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi lẽ nhiều dự án nhà ở tại TP do chủ chủ đầu tư đứng tên quyền sử dụng đất nên đã đem cầm cố khiến người mua không được cấp giấy chứng nhận. Đồng thời, nếu việc giao dịch không gắn với quyền sử dụng đất thì mọi biến động trên thửa đất, Sở Tài nguyên - Môi trường không quản lý được. Bà Hạnh cũng đề nghị Dự thảo Luật nên quy định kỹ về việc cho thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để tránh trường hợp cả chủ đầu tư và khách hàng mua nhà đã ký hợp đồng cùng thế chấp một căn hộ. Ngoài ra, cần khống chế số lần chuyển nhượng và một số điều kiện ràng buộc khác, nếu không sẽ dẫn đến tình trạng chuyển nhượng tràn lan và trốn thuế.