Đối với sự tồn tại và vận hành thị trường BĐS, vốn ngoại luôn chiếm vai trò đáng kể, đặc biệt ở giai đoạn "cánh đồng" địa ốc khô hạn kéo dài.

Kể từ thời điểm Việt Nam gia nhập WTO và gần đây là hàng loạt các hiệp định thương mại tự do, nền kinh tế nước nhà ghi nhận nhiều dịch chuyển tích cực.

Đầu năm 2014, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, tổng giá trị tồn kho BĐS cả nước còn khoảng 94.458 tỷ đồng. Cụ thể, tồn kho BĐS tính đến 15/12/2013, căn hộ chung cư còn 20.012 căn (29.230 tỷ đồng), nhà thấp tầng 13.585 căn (24.140 tỷ đồng), đất nền 10,800 triệu m2 (34.890 tỷ đồng). đất nền thương mại còn 2.002 triệu m2 (6.199 tỷ đồng). Trước đó, tháng 8/2013, theo Bộ Xây dựng, 62% lượng hàng tồn kho BĐS nằm ở phân khúc biệt thự, liền kề, đất nền dự án và thừa nhận thách thức đối với "núi hàng" trung, cao cấp.

Lối thoát cho BĐS giá cao

BĐS 2013 chứng kiến sự cải thiện bất ngờ ở phân khúc BĐS nhà ở giá rẻ (diện tích dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2). Tại Tp. Hà Nội, hầu hết các dự án chung cư giá rẻ (xuất hiện sau "phát pháo" Đại Thanh) đều đón nhận thanh khoản tốt tới mức "cháy hàng". Ở một góc khác, giới bình luận và nhiều chủ đầu tư địa ốc vẫn dồn sự chú ý vào hàng chục, hàng trăm dự án biệt thự liền kề, sản phẩm cao cấp đang "nằm chờ".

Số lượng không thấm với các dự án giá rẻ, nhưng BĐS trung – cao cấp là nơi tập trung phần lớn nguồn tiền đầu tư từ vài năm trước. Theo nhiều chuyên gia kinh tế, mấu chốt để phá "núi" hàng tồn cao cấp chính là mặt bằng giá phân đoạn này vẫn chưa hợp lý trong bài toán đầu tư của nhà kinh doanh, lẫn khả năng tài chính của người có nhu cầu (bao gồm cả Việt kiều, người nước ngoài).

Đối với nhà đầu tư (cả nội, ngoại), Việt kiều, người nước ngoài, ý định mua hay kinh doanh BĐS tại Việt Nam vốn chỉ dừng lại trong suy nghĩ, vì hành lang pháp lý cho vấn đề này hiện mới chỉ dừng ở Dự thảo. Xét góc độ thị trường, thông tin phát đi từ Hội nghị "Diễn đàn kinh tế mùa thu" (tại Huế ngày 26/9/2013) đưa ra một khó khăn cần tháo gỡ: giá nhà đất ở Việt Nam được ghi nhận cao gấp 25 lần thu nhập của người dân, 5 lần so với khu vực, tăng 100 lần so với 20 năm trước.

Tuy nhiên, "bức tranh" BĐS cao cấp dường như đang bớt màu xám. Trái với trạng thái trầm tịch suốt cả năm 2013, thị trường cao cấp ghi nhận nhiều dự án quy mô được rậm rịch công bố, mở bán ngay từ những ngày đầu năm mới. Có thể kể tới các dự án như The Manor Central Park (Bitexco làm chủ đầu tư), FLC Garden City (của Tập đoàn FLC)… Hay hoành tráng hơn là những "siêu" dự án của Tân Hoàng Minh đang rộn ràng triển khai. Theo ông Sơn, lãnh đạo một tập đoàn xây dựng BĐS cao cấp tại Hà Nội, đây là động thái dễ hiểu và hợp thời của các chủ đầu tư có tầm nhìn xa. Bởi lẽ, khách hàng đối với BĐS cao cấp đang trở lại với thị trường. Mức giá đã được giảm tới 35-45% (đối với các BĐS ra mắt từ vài năm trước).

Đồng thời, chính sách mở cửa cho người nước ngoài, Việt kiều được rộng đường mua, kinh doanh BĐS sắp "thành hình" sẽ giúp luồng vốn ngoại "chảy" thẳng vào các dự án BĐS cao cấp có giá tốt, pháp lý đảm bảo – cơ hội "vàng" cho phân khúc trung, cao cấp.

"Thảm đỏ" đã trải

Trong khi dư luận người dân và giới bình luận liên tục đưa ra nhiều nhận định khác nhau về các điểm mới của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được Bộ Xây dựng công bố, trình Chính phủ, những chuyên gia luật đang chú ý tới Dự thảo Nghị định qui định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến. Theo Ls.Ngân (làm việc tại một sàn giao dịch BĐS), đây sẽ là yếu tố pháp lý được kỳ vọng sẽ tháo gỡ căn bản những tranh chấp kéo dài liên quan tới bồi thường trong thu hồi đất lâu nay.

Bên cạnh một số quy định mới tại Dự thảo là quy định rõ ràng, tách bạch về khung giá đất, các trường hợp bị thu hồi đất ở được bồi thường bằng đất ở, hoặc nhà ở tái định cư và trường hợp bị thu hồi đất ở được bồi thường bằng tiền, Dự thảo bổ sung đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, nếu bị thu hồi đất ở thì được bồi thường như đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước…

Tạm hiểu, nếu điều khoản này được thông qua và đi vào thực tế, Việt kiều và công dân sinh sống trong nước sẽ được "đối xử công bằng" trong hệ thống luật pháp Việt Nam trong trường hợp bồi thường thu hồi đất.

Từ những yếu tố mang tính chính sách căn cơ như cân nhắc việc cho phép Việt kiều, người nước ngoài được mua, sở hữu, kinh doanh BĐS (không hạn chế thời gian), hay tạo hành lang pháp lý công bằng cho Việt kiều về bồi thường thu hồi đất, năm 2014 sẽ báo hiệu nhiều nét mới cả về chính sách quản lý, phát triển đất đai, thị trường BĐS lẫn cải thiện tích cực thanh khoản hàng BĐS giá cao.

Dự báo trong năm 2014, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng ngoài những nhà đầu tư quen thuộc đến từ Malaysia, Hàn Quốc, Singapore, hiện nay nhiều nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Nga, Trung Quốc… cũng đang tích cực thăm dò thị trường. Điều này chứng tỏ họ phải nhìn thấy tương lai khả quan của thị trường BĐS Việt Nam. "Thiên thời, địa lợi, nhân hòa" đều đã khả quan, niềm tin cho tương lai BĐS cao cấp cũng vì thế mà chắc chắn hơn.