Trước thực trạng khó khăn kéo dài của thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm vừa qua, Chính phủ Việt Nam đã thực hiện nhiều chính sách và phương án khác nhau nhằm cải thiện tình hình. Tuy nhiên, hầu hết các động thái đều tập trung vào cải thiện sức mua của các nhà đầu tư trong nước và cơ cấu sản phẩm nhà ở bán.

Theo nghiên cứu của CBRE, chỉ đến gần đây, Chính phủ mới bắt đầu chú ý đến nguồn cầu từ người nước ngoài và sự quan tâm của họ đối với thị trường BĐS Việt Nam cũng như xem xét những ảnh hưởng lên thị trường nội địa.

Nghị quyết 19/2008/QH12quy định về Chương trình thí điểm cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, thời hạn 5 năm đã sắp hết hiệu lực vào cuối năm 2013. Soạn thảo, sửa đổi điều luật này đang được xem xét nới lỏng một số điều khoản và tháo gỡ khúc mắc về việc cho phép người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam.

Người nước ngoài có thêm nhiều cơ hội mua nhà tại Việt Nam

Bộ Xây dựng đã khuyến nghị với Thủ tướng Chính phủ cần gỡ bỏ những quy định hạn chế mua nhà đối với người nước ngoài, tăng thời hạn thuê, nới lỏng điều kiện cho thuê/bán lại và mở rộng danh sách các loại hình BĐS mà người nước ngoài được phép mua.

Theo đó, tất cả người nước ngoài có thị thực vào Việt Nam từ ba tháng trở lên sẽ được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam, không giới hạn trong đối tượng nhà đầu tư hay cấp quản lý, lãnh đạo như trước đây. Không chỉ dừng lại ở đối tượng cá nhân người nước ngoài, Bộ Xây dựng đề nghị bổ sung thêm các quỹ đầu tư nước ngoài; các ngân hàng nước ngoài, các chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp (DN) nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam cũng được mua và sở hữu nhà ở tại đây.

Đối với thời hạn sở hữu, có hai phương án được đưa ra: phương án một cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu trong thời hạn 50 năm và được gia hạn tiếp thêm một lần 50 năm; hoặc phương án hai cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu trong thời gian không quá 70 năm và không được gia hạn thêm.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị sửa đổi theo hướng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ với diện tích khuôn viên đất mỗi một nhà ở không quá 500 m2. Về số lượng nhà ở, Bộ đang cân nhắc giữa hai phương án: sở hữu không hạn chế hoặc hạn chế tối đa hai căn. Chủ sở hữu có thể cho thuê lại nhà ở của họ nếu không có nhu cầu tiếp tục lưu trú tại đó.

Theo quy định hiện hành, người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam bị giới hạn trong danh sách đính kèm cùng với nhiều quy trình cứng nhắc, nhiêu khê của chính quyền địa phương. Luật hiện hành cũng quy định người nước ngoài chỉ được mua một căn hộ với mục đích để ở, mục đích đầu tư và các mục đích khác không được cho phép. Chủ sở hữu phải đóng thuế ở Việt Nam và không được cho thuê lại tài sản của mình. Giới hạn về luật và thời hạn sở hữu không linh hoạt sau 50 năm ảnh hưởng đến sức hút của BĐS đối với người nước ngoài.

Thông qua việc mở rộng loại hình BĐS mà người nước ngoài được phép mua và kéo dài thời hạn sở hữu lên 70 năm, tháo bỏ quy định không được cho thuê lại cùng với giá nhà trên thị trường đã giảm đáng kể từ năm 2008, những sửa đổi này nếu được thông qua sẽ đem lại cơ hội mới và hỗ trợ tình hình BĐS đang trì trệ hiện nay.

Chỉ nên xem người nước ngoài mua nhà là đối tượng mở rộng của thị trường

Theo bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc Phòng Nghiên cứu và Tư vấn Phát triển CBRE, kể từ khi thực thi Nghị quyết 19 năm 2009 đến nay, mới chỉ vỏn vẹn hơn 100 người trong 80.000 người nước ngoài (không bao gồm Việt Kiều) hiện đang sống và làm việc ở Việt Nam đã mua nhà tại đây. Phần lớn là kết hôn với công dân Việt Nam trong khi số còn lại có đầu tư trực tiếp vào Việt Nam hoặc giữ vị trí quản lý trong DN được thành lập tại đây. Số lượng DN nước ngoài mua căn hộ thậm chí còn ít hơn, chỉ vỏn vẹn 25 doanh nghiệp.

Nguyên nhân chính là do giá nhà đắt đỏ và có quá nhiều tiêu chí ràng buộc bởi quy định hiện hành. Giá mua nhà còn quá cao so với chi phí thuê nhà nên hầu hết các tổ chức nước ngoài vẫn ưa chuộng hình thức thuê hơn là mua căn hộ. Các hạn chế có thể kể đến như cấm chuyển nhượng/bán nhà ở trong vòng 12 tháng kể từ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp nhất; không được cho bên thứ ba thuê; và không được sử dụng nhà ở làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác. Các DN nước ngoài cũng không được cho thuê căn hộ, thậm chí trong thời gian căn hộ bị bỏ trống do nhân viên nước ngoài của họ không ở Việt Nam.

Rõ ràng việc gỡ bỏ những hạn chế người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam là một tin tốt lành, nhưng đây chưa phải là giải pháp duy nhất cho mọi vấn đề đã và đang tồn tại trong ngành BĐS trong những năm vừa qua. Nghị quyết sửa đổi, nếu được thông qua, sẽ thu hút một lượng lớn nguồn tiền nước ngoài vào thị trường BĐS, nhưng không thể trở thành nguồn vốn chính cho Việt Nam.

Theo CBRE, người nước ngoài nên được xem là nhóm đối tượng mở rộng hợp lý của một thị trường đã phát triển, chứ không hẳn là một biện pháp “chữa cháy” khi thị trường đang thừa BĐS cao cấp.

Người mua nước ngoài đã, đang và sẽ theo dõi sát sao tình hình thị trường. Họ sẽ chỉ đồng ý mua nhà khi thấy thị trường hồi phục.