Thời gian qua, số lượng người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam đã tăng, nhưng theo đánh giá từ các chuyên gia, con số này vẫn thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế.

Chính sách cho người nước ngoài được mua nhà đã mở, nhưng chưa thực sự thông suốt, vẫn còn “nút thắt” cần gỡ để thực sự phát huy hiệu quả, gia tăng thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản.

Ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam được ban hành từ năm 2008 theo Nghị quyết số 19/2008/QH11. Năm 2014, khi nghiên cứu, xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã có tổng kết, đánh giá về chính sách với nhà ở cho người nước ngoài theo Nghị quyết số 19/2008/QH11.

Qua đánh giá cho thấy, số người mua nhà ở trong gần 8 năm mới chỉ khoảng 126 trường hợp. Vì vậy, Bộ Xây dựng đã đề xuất cần mở rộng đối tượng, điều kiện cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đã được Chính phủ, Quốc hội nhất trí thông qua trong Luật Nhà ở 2014.

Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 mới có hiệu lực thi hành được hơn 2 năm. Bộ Xây dựng chưa có đánh giá tổng thể nhưng theo báo cáo từ  các địa phương thì trong thời gian gần đây, chính sách này đã đạt được kết quả tích cực; được cộng đồng người nước ngoài đồng tình ủng hộ.

Đây cũng chính là giải pháp để thu hút người nước ngoài vào Việt Nam sinh sống, làm việc - ông Ninh khẳng định. Cụ thể là, từ khi có Luật Nhà ở 2014 đến nay, đã có trên 750 trường hợp người nước ngoài được cấp Giấy chứng nhận (nhiều gấp gần 6 lần) so với 8 năm thực thi chính sách cũ theo Nghị quyết số 19/2008/QH11.

"Việc giao dịch của người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam chưa nhiều là do còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như khả năng kinh tế của người nước ngoài, công việc tại Việt Nam, nhu cầu, vị trí, giá cả nhà ở… ", ông Ninh giải thích

Ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở, Bộ Xây dựng cho rằng, trong giai đoạn hiện nay, các quy định của pháp luật về nhà ở liên quan đến chính sách sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã thực sự cởi mở, thông thoáng cả về đối tượng, điều kiện sở hữu, số lượng nhà ở sở hữu… và phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

Trên thực tế, Luật Nhà ở có quy định cho người nước ngoài sở hữu bất động sản nhưng Luật Đất đai không có quy định liên quan đến sở hữu đất gắn với bất động sản như trong trường hợp này. Điều này cũng khiến người mua và cả đơn vị tư vấn băn khoăn khi áp dụng.

Giải thích về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho rằng, hiện nay, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tối đa là 50 năm, kể từ khi được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm 1 lần là 50 năm, thời hạn sở hữu được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Bởi vậy, theo quy định tại khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai 2013 thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài. Đây là quy định chung cho những người mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Đối với người nước ngoài thì sẽ được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Như vậy, pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở đã có quy định cụ thể về vấn đề sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài tại Việt Nam. Cùng đó, nhiều vướng mắc cũng dần được làm rõ hơn như quy định về số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại các tòa nhà, các dự án nhà ở để đảm bảo không quá chặt chẽ mà vẫn phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam và thông lệ quốc tế.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills TP Hồ Chí Minh cho rằng, giới hạn số lượng căn hộ cho phép người nước ngoài sở hữu là rất quan trọng nhằm mục tiêu giảm thiểu và ngăn chặn những ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế - xã hội nói chung.

Theo Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng ban hành và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, quy định về số lượng căn hộ mà người nước ngoài được phép sở hữu nhằm thắt chặt các thủ tục bán lại, tăng tính minh bạch của quy trình thực hiện các thủ tục giấy tờ và hành chính bất động sản.

Tuy vậy, việc điều chỉnh giới hạn phù hợp một số loại hình bất động sản ở vài khu vực có nhu cầu đặc biệt hơn, như bất động sản nghỉ dưỡng hay chung cư hạng A, cũng cần cân nhắc hay linh động về mặt phạm vi giới hạn -  ông Duy đề xuất. Sự linh động thay vì một giới hạn cố định sẽ tạo đòn bẩy thúc đẩy thị trường, nhất là khi Việt Nam đang có hơn 82.000 người nước ngoài sinh sống và làm việc, cũng như hơn 4 triệu kiều bào. Nhu cầu mua nhà tại Việt Nam của đối tượng này cũng không phải là nhỏ.

Từ năm 2015, những sửa đổi trong Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được nhìn nhận là một chuyển biến rất khả quan trong chính sách. Nhìn chung, những yêu cầu dành cho đối tượng này đã được quy định khá cụ thể và rõ ràng, từ đó đã tạo ra một nguồn cầu mới và hứa hẹn sẽ thúc đẩy hơn nữa sự phát triển của thị trường bất động sản nội địa.

Việc cho người nước ngoài mua nhà sau khi nhập cảnh được kỳ vọng tạo ra yếu tố thuận lợi để thu hút, kích thích phát triển nhiều loại hình bất động sản như đầu tư, du lịch, dịch vụ. Điều này có lợi cho cả nền kinh tế, phù hợp thông lệ quốc tế và là một hình thức “xuất khẩu” bất động sản tại chỗ hiệu quả.

Thành phố Hồ Chí Minh là địa bàn được đánh giá hấp dẫn đối với người nước ngoài khi tìm mua nhà ở tại Việt Nam. Đơn cử như một dự án nằm ở vị trí đắc địa của quận 2 được mở bán giai đoạn 2 thì hạn ngạch dành cho người nước ngoài là hơn 30% trong thời gian ngắn. Như vậy, còn nhiều khách nước ngoài không có được suất mua căn hộ tại dự án này.

Trên thực tế, các dự án, sản phẩm thu hút người nước ngoài mua chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, đi kèm với đó là đòi hỏi về chất lượng công trình, dịch vụ trong quá trình tư vấn và bán hàng tương xứng cũng như khả năng đầu tư, cho thuê lại.

Hiện có một số thị trường thu hút sự quan tâm đặc biệt của khách mua nhà là người nước ngoài gồm: Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng… Tuy nhiên, số lượng sổ đỏ được cấp cho tổ chức và cá nhân người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam còn tương đối thấp, nếu so với sự quan tâm và nhu cầu của khách hàng. Điều này cũng là trở ngại không nhỏ.

Việc người nước ngoài chưa nắm bắt rõ thủ tục pháp lý ở Việt Nam và ngược lại, công tác hành chính tại một số địa phương còn chưa quen thuộc với khách nước ngoài đều tạm gọi là những rào cản có thật trong thời điểm này.

Bà Nguyễn Hồng Thủy,uốc tịch Pháp gốc Việt Nam đang sinh sống tại Paris chia sẻ, qua tìm hiểu đã biết những chính sách cho mua và cấp sổ đỏ cho người nước ngoài tại Việt Nam. Tuy nhiên, thời gian về phép chơi thường chỉ 3 tuần. Do đó, khó mà đáp ứng các thủ tục theo hướng dẫn, đó là chưa kể trình tự thực hiện cũng không dễ dàng. Bởi vậy, bà Thủy vẫn chọn cách nhờ người nhà đứng tên hộ.  

Với các nhà đầu tư lớn, để tìm kiếm được dự án bất động sản phù hợp, họ thường chọn cách làm việc qua đơn vị tư vấn quốc tế có mạng lưới văn phòng, chi nhánh ở nhiều quốc gia để đảm bảo các thắc mắc về pháp lý cũng như thủ tục mua bán được giải đáp cụ thể nhất và có khi không mất chi phí phụ thêm.

"Khi đó, những đơn vị có kinh nghiệm và uy tín, khả năng giao tiếp tốt bằng nhiều ngôn ngữ sẽ được khách hàng lựa chọn nhằm giúp tiết kiệm thời gian, chi phí. Tuy nhiên, ở góc độ khách hàng, những nhà đầu tư này cũng nên đặt rõ những yêu cầu cụ thể về dự án quan tâm để có được thông tin tư vấn chi tiết nhất", ông Nguyễn Khánh Duy gợi ý.