Trân trọng kính chào Café luật

Tôi có mua 01 miếng đất có diện tích 5m x 19m từ năm 2011 ở Biên Hòa, Đồng Nai. Đất này có sổ đỏ nhưng là đất nông nghiệp, phần đất tôi mua chưa được tách sổ (vẫn chung sổ với lô đất của chủ bán đất). Về giấy tờ mua bán đất thì tôi chỉ có hợp đồng chuyển nhượng đất do UBND xã xác nhận, chứng thực và không có tranh chấp. Vậy tôi xin hỏi:

Tôi muốn xin giấy phép xây dựng để làm nhà mới thì có được không. Tôi muốn tách sổ đỏ đất của chủ nhà thì có được không? Tôi muốn chuyển đổi thành đất thổ cư thì có được không?

Nếu được thì cho tôi hỏi về thủ tục, thời gian và lệ phí tách sổ đỏ, lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tôi xin trân trọng cảm ơn

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:
Thứ nhất, về mục đích sử dụng đất và việc xây dựng nhà ở

Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn là năm 2011, do đó, việc chuyển nhượng được áp dụng theo Luật Đất đai 2003 sửa đổi năm 2009.

Điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003 sửa đổi năm 2009 quy định:

“b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng đất do UBND xã xác nhận, chứng thực được pháp luật công nhận.

Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất: “1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.

Khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định “Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích” là hành vi bị nghiêm cấm.

Như vậy, đất được cấp với mục đích nào thì phải được sử dụng đúng với mục đích đó. Theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất này hiện là đất nông nghiệp. Do đó, nếu muốn xây dựng nhà ở, thửa đất của bạn phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng đất là đất ở.

Tuy nhiên, do bạn chưa làm thủ tục tách thửa và đăng ký quyền sử dụng đất nên hiện nay, quyền sử dụng đất vẫn ghi nhận tại sổ đỏ của chủ cũ. Để xin chuyển mục đích sử dụng đất và xin cấp phép xây dựng, bạn phải tiến hành tách thửa và đăng ký quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về việc tách thửa

Theo Quyết định 51/2014/Q Đ - UBND ngày 20/11/2014 tại Thứ hai, về việc tách thửa Điểm b Khoản 1 Điều 5 Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND do UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quy định: “Đối với đất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa lớn hơn hoặc bằng năm trăm mét vuông (500m2).”, do đó, thửa đất nông nghiệp hiện tại của bạn không đủ điều kiện để tách thửa.

Tuy nhiên, điểm a Khoản 1 Điều 5 Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND quy định: “Đối với loại đất ở

- Các phường thuộc thành phố Biên Hòa: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng bốn mươi lăm mét vuông (45m2). Trường hợp thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn hai mươi mét (20m) thì diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng ba mươi sáu mét vuông (36m2).

- Các xã thuộc thành phố Biên Hòa và các phường thuộc thị xã Long Khánh: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng năm mươi lăm mét vuông (55m2).”

Giải pháp tốt nhất là người chủ của thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với toàn bộ thửa đất, sau đó tiến hành tách thửa đối với diện tích mà bạn đã mua (5x19 = 95m2)

Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất được quy định tại Điều 9 Khoản 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Điểm d Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện đối với trường hợp: “đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;”

Thứ ba, về và việc chuyển mục đích sử dụng đất

Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào Điều 52 Luật Đất đai 2013: “Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Theo đó, muốn biết thửa đất nêu trên của gia đình bạn có được phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không còn phải phụ thuộc vào 2 điều kiện đã nêu ở trên. Trình tự, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Điểm b Khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện đối với trường hợp: “b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.”
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.