Câu hỏi:

Tôi ở Quảng Nam, tôi xin luật sư tư vấn cho tôi về nội dung sau: Năm 1990 tôi có mua một ngôi nhà và toàn bộ đất xung quanh của người hàng xóm có giấy tờ viết tay nhưng không có xác nhận của chính quyền địa phương. Tuy nhiên đất này người hàng xóm bán cho tôi không có giấy tờ chuyển nhượng đất mà là do đất khai hoang. Kể từ thời điểm đó tôi bắt đầu canh tác trên mãnh đất đó.

Đến năm 2012 tôi mới được biết là đất của tôi đã bị UBND xã trình lên huyện thu hồi quy hoạch làm khu dân cư (Việc thu hồi vào năm 2000). Tuy nhiên việc thu hồi của UBND huyện lại không thông báo cho tôi được biết.

Đến khi tôi làm đơn khiếu nại thì chính quyền bảo rằng: đất của tôi là đất bỏ hoang và không đăng ký quyền sử dụng đất nên bị thu hồi không thông báo là hoàn toàn đúng pháp luật.

Sau đó tôi làm đơn khiếu kiện tiếp thì lúc đó UBND xã họp vào tháng 10/2012 bảo rằng đất cảu tôi bỏ hoang vào năm 2002-2003 và năm 2009 nhưng trên thực tế không có chuyện đó. (Tôi đã được người dân địa phương xung quanh mãnh đất đó xác nhận là đất sử dụng ổn định từ năm 1990 đến nay).

Khi tôi làm đơn gửi UBND huyện thì phòng TN-MT bảo việc chuyển nhượng không hợp pháp do người chuyển nhượng không có giấy tờ hợp pháp đồng thời bảo rằng tôi bao chiếm, lấn chiếm đất do đó việc thu hồi không thông báo và không đền bù là đúng pháp luật.

Vậy cho tôi hỏi:

Việc làm của UBND xã và việc trả lời đơn của Phòng TN-MT huyện là đúng hay sai? Nếu đất của tôi bị bỏ hoang thật thì việc thu hồi có phải thông báo cho tôi không? Việc chuyển nhượng của tôi có đúng pháp luật hay không? Nếu không thì tại điều luật nào? Nếu việc chuyển nhượng sai thì tôi có bị thu hồi đất không? và sau khi thu hồi tôi có quyền lợi gì không?

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật hợp danh Thiên Thanh xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Thứ nhất, Căn cứ theo khoản 2 Điều 29 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quy đinh về việc thông báo thu hồi đất như sau:

“ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi đất ngay sau khi giới thiệu địa điểm đầu tư; trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và công bố.

Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: lý do thu hồi đất, doanh thu và vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển.

Việc thông báo thu hồi đất được thực hiện trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi.”

Như vậy pháp luật quy định việc thông báo thu hồi đất chỉ được thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi. Bạn hãy xem việc thông báo thu hồi đất của UBND huyện bạn có thực hiện theo đúng trình tự của pháp luật hay không.

Thứ hai, pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được chứng thực của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên “hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức…” (Điều 401 Bộ luật dân sự 2005). Do đó, việc mua bán đất của gia đình bạn không được chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng hợp đồng mua bán đó không bị vô hiệu về mặt nội dung của hợp đồng. Thứ ba,Việc nhà bạn có bị thu hồi đất hay không phải căn cứ vào chủ trương quy hoạch đất tại địa phương bạn.

Thứ tư, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quy đinh về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ như sau:

Điều 14. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ

1. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi là Nghị định số197/2004/NĐ-CP) và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP) thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.

2. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

a) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch;

b) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định này.

3. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.

4. Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi quy định tại Điều 17 Nghị định này.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.

DiaOcOnline.vn