Xin chào Café Luật

Anh tôi có một mảnh đất 3000 m2 có sổ đỏ từ năm 2001. Đất là đất lúa (có Giấy CNQSD đất do anh tôi đứng tên) tọa lạc tại P.Bình Chiểu - Q.Thủ Đức. Nay Anh tôi muốn cho tôi 800 m2 để xây nhà, vậy khi tách quyền sử dụng đất lúa từ Anh tôi sang cho tôi thì cần phải làm những thủ tục gì và trình tự như thế nào? Anh tôi và tôi đều có hộ khẩu ở tại Quận khác (không phải Quận Thủ Đức).

Sau khi tách thửa xong tôi muốn xin chuyển lên đất thổ cư để xây nhà thì thủ tục như thế nào? Thuế thổ cư sẽ là bao nhiêu tiền một mét vuông?

Tôi nghe người ta nói nếu anh tôi (là chủ cũ) xin chuyển lên đất thổ cư trước rồi mới sang tên cho tôi thì thuế thổ cư sẽ được giảm nhiều, xin hỏi có đúng như vậy không? Và nếu được giảm thì phần sai biệt sẽ là bao nhiêu phần trăm so với chủ mới. Mong luật sư tư vấn giúp tôi.

Xin chân thành cảm ơn.

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Theo quy định của Luật Đất Đai bạn cần tách thửa đối với diện tích 3000m2 đất trồng lúa, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa (Đất nông nghiệp) sang đất ở, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tiến hành đăng ký đất đai Điều 191 Khoản 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”. Như vậy, nếu bạn không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì việc anh của bạn phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất ở trước khi tặng cho quyền sử dụng đất là bắt buộc.

Riêng đối với thủ tục tách thửa, bạn cần lưu ý đến Quyết định của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Theo đó:

- Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp (Điều 3 Khoản 2 Điểm b Quyết định 19/2009/QĐ-UBND) thì không được phép tách thửa.

- Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, nhưng sau ba năm không thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan có thẩm quyền (xét duyệt kế hoạch sử dụng đất) chưa điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m2 và không được thay đổi mục đích sử dụng đất (Điều 3 Khoản 2 Điểm c Quyết định 19/2009/QĐ-UBND)

Như vậy, toàn bộ diện tích 3000m2 hiện nay là đất nông nghiệp. Do đó, diện tích tối thiểu để tách thửa là 1000m2. Diện tích 800m2 mà bạn nêu ở trên sẽ không được giải quyết.

Về việc thu tiền sử dụng đất khi nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Điều 5 Khoản 2 Điểm b quy định: “b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Điều 3 Khoản 1, Khoản 2 và Điểm a Khoản 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.”

Bạn căn cứ vào bảng giá đất của UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND để tính cụ thể
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.