Kính gửi Luật sư

Vì điều kiện khó khăn nên tôi có mua và xây nhà để ở trên đất nông nghiệp, có giấy tờ viết tay. Tuy nhiên vừa qua tôi được biết thông tin thửa đất mà tôi và nhiều hộ gia đình khác đang ở đã bị chủ đất cầm cố ngân hàng và không có khả năng chi trả. Vậy xin Luật sư cho tôi hỏi tôi có bị mất nhà không? Và hướng giải quyết như thế nào để gia đình mình tiếp tục ổn định sinh sống.

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Thông tin bạn cung cấp cho thấy, bạn mua nhà chỉ có giấy tờ viết tay, sau đó bạn xây nhà ở trên đất nông nghiệp cho thấy bạn đã chưa tuân thủ đúng quy định pháp luật khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ nhất: Điều kiện để nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Vì vậy, hiện nay thửa đất của gia đình bạn đang là đất nông nghiệp nên gia đình bạn chưa thể xin phép xây dựng nhà ở được. Gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở), hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào khoản 3 điều 191 Luật đất đai 2013 có quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

"Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa".

Căn cứ vào quy định này nếu như gia đình anh hiện nay không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa tức là không được mua đất trồng lúa.

Còn nếu như diện tích đất nông nghiệp mà bạn mua không phải là đất trồng lúa thì bạn vẫn sẽ được nhận chuyển nhượng và được quyền đứng tên trên mảnh đất này. Thứ hai: Bạn cần làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng đất của gia đình bạn (mua bán đất bằng giấy tay) chưa tuân thủ về hình thức của hợp đồng, chưa đăng ký chuyển nhượng nên việc chuyển nhượng đất chưa có hiệu lực pháp luật.

Thứ ba: Chủ đất cầm cố ngân hàng và không có khả năng chi trả đối với thửa đất đã bán.

Về việc người chủ sử dụng đất đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngân hàng. Nếu đã thế chấp, người chủ sử dụng đất không được chuyển nhượng cho bạn theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015:

"8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.Theo đó, nếu đất thực hiện mua bán sau khi thế chấp thì người kia và bạn chỉ có thể thực hiện mua bán nếu được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp hoặc người chủ sử dụng kia thực hiện đã làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà người bán không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận thì ngân hàng sẽ giải quyết theo phương thức do các bên thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bộ luật Dân sự 2015,“Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.”

Bạn có thể yêu cầu người đã bán đất trả lại số tiền và bồi thường cho bạn, nếu 2 bên không thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện ra tòa để yêu cầu giải quyết.
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.