Kính gửi Luật sư

Tôi tìm thấy một lô đất diện tích 41m2 ở Dĩ An và tôi cũng chỉ có khả năng mua những miếng đất như vậy thôi. Được biết là diện tích đất phải được 60m2 mới làm được sổ đỏ, nhưng không hiểu sao lô đất này đã được làm sổ đỏ rồi. Không biết nếu tôi mua lô đất này có vấn đề gì không ? Nếu có sổ đỏ rồi thì xin giấy phép xây dựng có trở ngại gì không ?

Xin chân thành cảm ơn

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Văn phòng luật Trí Minh xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Trường hợp này bạn không nói rõ là diện tích lô đất 41m2 là lô đất độc lập hay là lô đất được tách ra từ một lô đất lớn. Do đó, chúng tôi xin đưa ra ý kiến như sau:

Thứ nhất, pháp luật hiện hành về Đất đai không quy định diện tích đất tối thiểu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp nhận chuyển nhượng cả thửa đất. Do đó, nếu diện tích đất 41m2 là một lô đất độc lập, đã có sổ đỏ ghi nhận toàn bộ diện tích 41m2 trong đó thì người nhận chuyển nhượng có thể làm thủ tục đăng kí quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2003:

“Điều 46. Đăng ký quyền sử dụng đất

Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

4. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.”

- Sau khi thực hiện xong việc thủ tục Đăng kí quyền sử dụng đất, chủ sử hữu có thể thực hiện thủ tục xin Giấy phép xây dựng theo các quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy phép xây dựng.

Thứ hai, trường hợp diện tích 41m2 là phần đất tách thửa từ một lô đất lớn đã có sổ đỏ tách ra thành nhiều lô đất nhỏ, trong đó có lô đất 41m2 này. Thì đây là trường hợp tách thửa đất. Và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thực hiện theo quy định tại Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ "quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai".

“Điều 17. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đó

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

2. Thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận; việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

4. Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”

- Theo đó, nếu lô đất 41m2 này nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND tỉnh Bình Dương (trường hợp bạn ở Dĩ An – Bình Dương) thì sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (Khoản 3 Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ). Về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của mỗi địa phương sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định tùy theo tình hình thực tế và nhu cầu sử dụng của địa phương nên bạn liên hệ UBND tỉnh Bình Dương để biết thêm về trường hợp của mình.

Về thủ tục cấp Giấy phép xây dựng:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 của Nghị định 64/2012/NĐ-CP ban hành ngày 04/09/2012 về Cấp phép xây dựng thì trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp đặc biệt (công trình bí mật Nhà nước,...)

“Điều 3. Giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính và các công trình khác theo quy định của Chính phủ được miễn giấy phép xây dựng;

b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư; d) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kiến trúc các mặt ngoài, kết cấu chịu lực, công năng sử dụng và an toàn công trình;

đ) Công trình hạ tầng kỹ thuật chỉ yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật và nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa thuộc khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Mà theo quy định tại các Khoản 1, Khoản 2 Điều 3 Thông tư 10/2012/TT-BXD hướng dẩn Nghị định 64/2012/NĐ-CP quy định về hồ sơ xin Cấp giấy phép xây dựng yêu cầu:

“Điều 3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới 1. Đối với công trình không theo tuyến:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 6 (mẫu 1) Thông tư này;

b) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:

- Bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 - 1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

- Bản vẽ các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình, tỷ lệ 1/50 - 1/200;

- Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật về giao thông; cấp nước; thoát nước mưa, nước bẩn; xử lý nước thải; cấp điện; thông tin liên lạc; các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác liên quan đến dự án, tỷ lệ 1/50 - 1/200.

2. Đối với công trình theo tuyến trong đô thị:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, theo mẫu tại Phụ lục số 6 (mẫu 2) Thông tư này;

b) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:

- Sơ đồ vị trí, hướng tuyến công trình;

- Bản vẽ mặt bằng tổng thể hoặc bản vẽ bình đồ công trình tỷ lệ 1/500 - 1/5000;

- Bản vẽ các mặt cắt ngang chủ yếu của tuyến công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200;

- Riêng đối với công trình ngầm phải bổ sung thêm:

+ Bản vẽ các mặt cắt ngang, các mặt cắt dọc thể hiện chiều sâu công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200;

+ Sơ đồ đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài công trình.”

Căn cứ theo các quy định trên thì nếu trường hợp đất xây dựng đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì có thể tiến hành thủ tục Xin cấp Giấy phép xây dựng. Còn trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không làm hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng được.
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn hoặc qua Hotline Văn phòng Luật Trí Minh 0906 998 696 - (04) 37669599 - (08)-3838.8868

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.

DiaOcOnline.vn