Từ ngày 1/7/2015, nhiều chính sách mới liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu có hiệu lực, trong đó có quy định "mở" để Việt kiều, người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam.

Không nên ảo tưởng đột biến về cầu

Từ ngày 1/7/2015, nhiều chính sách mới, tác động đến thị trường BĐS có hiệu lực như: Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp...

Đáng chú ý, Luật Nhà ở sửa đổi (có hiệu lực từ ngày 1/7) đã nới rộng điều kiện cho thuê mua nhà đối với cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân người nước ngoài.

Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu. Trong khi, cá nhân, tổ chức nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam cũng được tiếp cận nhà ở.

Liên quan đến những quy định này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chia sẻ, TP.HCM có khoảng 80.000 người Hàn Quốc cư ngụ, chiếm hơn phân nửa số người Hàn đang sống và làm việc tại Việt Nam.

Ngoài ra, trên địa bàn thành phố còn có khoảng 8.000 người Nhật cư ngụ ổn định, 1.200 người Đức và hơn 6.000 người Philippines sinh sống...

Đồng thời, trên toàn quốc hiện có khoảng 30.000 quản lý cấp cao người nước ngoài đang lưu trú và công tác. Tính chung, có trên dưới nửa triệu người nước ngoài ở Việt Nam.

Chính sách cho người nước ngoài mua nhà có thể sẽ tác động đến quyết định của họ, tức sẽ chuyển từ thuê sang mua nhà.

Song, ông Châu nhấn mạnh: "Qua thăm dò thực tế, chúng ta cũng không nên ảo tưởng về một sự đột biến về cầu ở nhóm đối tượng này. Chẳng hạn, với người Nhật, họ có xu hướng thuê nhà hơn là mua nên ngày 1/7 không phải là "cây đũa thần" tạo sức bật mạnh mẽ cho thị trường. Nhưng, những chính sách có hiệu lực từ thời điểm này sẽ giúp hình ảnh của thị trường BĐS Việt Nam bình thường như các nước khác trên thế giới, tạo điều kiện cho Việt Nam hội nhập".

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty CP Sài Gòn Triển Vọng (Savista) cho rằng, xét về mặt nhu cầu thì việc mở rộng địa bàn áp dụng (trước đây chỉ thí điểm ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM), quy định rõ thời hạn sở hữu, tỷ lệ sản phẩm người nước ngoài được mua trong một chung cư, một khu vực (nếu là nhà đơn lẻ)... sẽ không tạo cú hích mạnh cho thị trường BĐS.

Song, tác động quan trọng nhất mà các chính sách này mang lại là tạo sự thông thoáng và minh bạch, người nước ngoài có thể đứng ra ký hợp đồng mua bán, thay vì phải ký theo kiểu thuê dài hạn như trước.

Ai mua?

Đại diện Công ty Savista bày tỏ quan điểm, rằng, diễn biến của thị trường BĐS không đơn thuần phụ thuộc chính sách vĩ mô mà còn dựa vào giá cả sản phẩm mà nhà phát triển BĐS đưa ra, cũng như vị trí của BĐS.

Viện dẫn cho điều này, ông Dũng cho biết, đối tượng người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam hiện nay không thuộc trường hợp đã sở hữu BĐS ở nước khác và mua nhà tại Việt Nam để đầu tư mà họ là các chuyên gia đang làm việc ở Việt Nam hoặc có thân nhân tại đây.

Do đó, những chung cư gần các khu công nghiệp ở Bình Dương, TP.HCM hoặc Khu công nghệ cao TP.HCM, khu đô thị có dáng dấp hiện đại và đầy đủ tiện ích như Phú Mỹ Hưng,... là nơi mà người nước ngoài chọn để an cư.

Vì thế, mức độ tập trung, sôi động không diễn ra trên diện rộng, chủ yếu tập trung ở một số khu vực.

Đứng ở góc độ nhà phát triển BĐS nước ngoài có thâm niên với thị trường Việt Nam, ông Chen Lian Pang, CEO của CapitaLand Việt Nam (Singapore) cho rằng, để có được làn sóng người nước ngoài mua nhà thì cần nhiều yếu tố, trong đó có hành lang pháp lý cụ thể và hệ số sinh lời mà BĐS (căn hộ) mang lại (hệ số này được tính bằng doanh thu hàng năm từ hoạt động cho thuê căn hộ trên giá trị đầu tư mà nhà đầu tư bỏ ra).

Ở Singapore, lợi tức từ cho thuê căn hộ dao động khoảng 2%, khá thấp, trong khi ở Việt Nam, lợi tức cao hơn nhưng tỷ giá biến động là điều nhà đầu tư quan tâm khi quyết định bỏ tiền vào đây.

Cho nên, đối tượng khách hàng mà những công ty BĐS nước ngoài đang đầu tư ở Việt Nam nhắm đến vẫn chủ yếu là người Việt Nam, đặc biệt là nhóm lao động trẻ, có thu nhập ổn định đang sống và làm việc tại các đô thị lớn như: TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng.

Vậy, về phía các nhà phát triển BĐS nước ngoài, họ có động thái như thế nào trước những chính sách mới, thông thoáng và minh bạch hơn?

Ông Nguyễn Tiến Dũng, công ty Savista thể hiện quan điểm, thị trường BĐS Việt Nam từ trước đến nay vẫn có sức hút với nhà đầu tư ngoại, đặc biệt là những doanh nghiệp đến từ Hồng Kông, Singapore, Nhật Bản...

Thông thường, quyết định đầu tư của doanh nghiệp ngoại phụ thuộc nhiều yếu tố như: ưu đãi đầu tư, lợi nhuận kỳ vọng...

Hơn nữa, từ trước đến nay, các công ty nước ngoài khi phát triển dự án thường không đảm trách khâu đền bù, giải phóng mặt bằng như doanh nghiệp nội, họ được nhà nước giao đất sạch nhưng với các chính sách mới, những rào cản này trở nên mong manh giữa hai khối doanh nghiệp.

Quyền lợi, trách nhiệm tương đồng, trong khi xét về tiềm lực tài chính - lợi thế xưa nay của doanh nghiệp ngoại, nhiều nhà phát triển BĐS trong nước hiện đã chủ động được, cộng với mức độ cạnh tranh thị trường ngày càng cao hơn, lợi nhuận kỳ vọng không còn như trước nên nhà phát triển BĐS nước ngoài cũng sẽ cân nhắc kỹ lưỡng, không vì một vài yếu tố mà ồ ạt đầu tư, tạo nên đột biến.