Câu hỏi:

Kính gửi Luật Sư,

Phía sau nhà tôi có một miếng đất diện tích 4.2x5, đây là phần đất thuộc chủ quyền của nhà ông A sát bên nhà tôi. Bây giờ ông A muốn bán lại cho tôi phần đất trên để tôi nối chung vào nhà của mình. Xin hỏi Luật Sư thủ tục mua bán như thế nào? Với phần diện tích nhỏ như vậy ông A có xin tách thửa để bán được không? Thủ tục như thế nào? Nếu mua bán được thì ông A có chịu thuế thu nhập cá nhân không? Giá tính thuế căn cứ trên cơ sở nào? Phải xin tách thửa trước rồi mới làm hợp đồng mua bán được, đúng không? Có cách nào khác để mua bán phần đất trên mà không cần phải xin thủ tục tách thửa/hợp thửa không?(ví dụ như ra hợp đồng mua bán ghi rõ là bán một phần diện tích đất rồi sau đó làm thủ tục yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất giữa hai nhà có sự đồng ý ký tên của hai bên cam kết không tranh chấp và cơ quan có thẩm quyền chứng nhận ra sổ hồng...)

Ghi chú thêm:

- Nhà tôi và nhà ông A sát vách nhau, nằm trên mặt tiền đường Trần Hưng Đạo - TP. Phan Thiết - Tỉnh Bình Thuận

- Diện tích nhà tôi: 4.2x12, còn diện tích nhà ông A: 4.2x17 có phần 5m cuối nhà nở hậu 8.4 (hình chữ L, với phần nở hậu là miếng đất sau lưng nhà tôi như đã nói ở trên).

- Cả hai nhà đều có sổ hồng. Đây là khu vực có chỉ giới xây dựng.

Kính mong Luật Sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn!

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật ANVLaw xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Để chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất này, ông A phải thực hiện lần lượt các thủ tục là tách thửa đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo điểm b, khoản 2, Điều 2 Quyết định 48/2012/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận, quy định về diện tích đất tối thiểu để tách thửa, hợp thửa không áp dụng đối với các trường hợp tách thửa đất ở tại các khu dân cư hiện hữu (có nhà ở tập trung, có kết cấu hạ tầng hoàn chỉnh; người dân sống tập trung lâu đời) để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp với thửa đất liền kề để thuận lợi cho việc sinh hoạt của người sử dụng đất trong khu dân cư. Vì vậy dù với diện tích đất nhỏ nhưng ông A có thể thực hiện việc tách thửa để chuyển nhượng cho người sử dụng đất liền kề.

* Thủ tục tách thửa  (Điều 145 Nghị định 181/2004/NĐ-CP):

+ Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có:

a) Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người SD đất đối với T.hợp người SD đất có nhu cầu khi thực hiện quyền đối với một phần thửa đất

b) GCN QSDđất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDđất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

+ Người có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa lập một (01) bộ hồ sơ nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với HGĐ, cá nhân.

* Về thuế thu nhập cá nhân:

- Sau khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông A phải có nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng BĐS trừ các trường hợp được miễn thuế quy định tại khoản 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

+  Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

+ Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

+ Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Theo Điều 18 Nghị định 100/2008/NĐ-CP: Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:

a) Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

2. Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định  như sau:

a) Đối với đất có nguồn gốc nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước;

b) Đối với đất nhận quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua);

c) Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá.

3. Chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm:

a) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;

b) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có);

c) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.

DiaOcOnline.vn