Kính gửi Café Luật!

Tôi đang tính mua 1 căn nhà với tình hình như sau: 

Nhà 5x6m, 1 trệt, 1 lầu tại huyện Nhà Bè, TP.HCM. Người chủ sở hữu miếng đất lớn, có sổ đỏ, nên ông ấy chia nhỏ miếng đất ra xây được 6 căn nhà như nhau. Mỗi giao dịch trên miếng đất này đều viết giấy tay, có tổ trưởng ký tên làm chứng chứ ko ra công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Căn nhà tôi định mua là căn thứ 4. Ông ấy cho biết khi nào bán được hết 6 căn thì sẽ tách sổ 1 lần cho 6 chủ hộ. Khi đó sẽ làm hợp đồng mua bán ra công chứng, và mỗi hộ sẽ có sổ hồng riêng. Tuy nhiên đó mới chỉ là sổ hồng riêng của căn nhà, còn đất vẫn là sở hữu chung (dạng nhà riêng, đất chung). Ông ấy nói do ko đủ diện tích theo quy định nên ko làm được sổ nhà riêng, đất riêng mà chỉ làm được sổ nhà riêng, đất chung. Nhưng ông ấy cho biết thêm tôi vẫn có thể bán cho người khác, lúc đó phải có thừa phát lại. Tôi không rành về luật nên muốn hỏi Café Luật rằng trường hợp mua bán này có đúng theo quy định của pháp luật không? Nếu mua căn nhà ấy thì tôi sẽ bị rủi ro gì? Tôi cần phải làm gì để tránh những rủi ro sau này?

Rất mong nhận được sự phản hồi sớm nhất. Tôi xin chân thành cảm ơn.


Kính gửi: Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Hội Luật Gia TP.HCM xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Cafe Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư  Nguyễn Thị Ngọc Thu - PGĐ. Trung tâm TVPL -  Hội Luật gia TP.HCM:

Đây là thực tế hiện nay về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thể tách thửa vì không đủ diện tích theo quy định và đã có phát sinh nhiều tranh chấp , vì vậy bạn cần lưu ý:

Căn cứ điều 127 Luật đất đai 2003 có quy định thì: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Từ quy định này cho thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật quy định bắt buộc phải được thể hiện bởi hình nêu thức trên, do vậy, trong trường hợp của bạn, các bên chỉ làm giấy viết tay sẽ không đảm bảo về mặt hình thức, sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Và đương nhiên các bên không thể làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất được.

Ngoài ra, cũng theo quy định của pháp luật về đất đai thì kể từ ngày 01/07/2004 ( ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực) người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện. Căn cứ điều 168 BLDS 2005 có quy định thì thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu.

Do vậy, để tránh tranh chấp phát sinh sau này, bạn phải yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục cần thiết để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, các bên thực hiện công chứng hợp đồng và sang tên quyền sử dụng đất cho bạn.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.