Kính chào luật sư!

Hiện nay tôi đang cần mua đất để xây dựng nhà ở! Tôi có đi hỏi và ưng ý 1 lô đất 160m2 chung sổ đỏ với chủ, chủ đất cắt ra 1 phần từ diện tích 560m2 bán cho tôi, phần đất đó không có thổ cư. Khi đàm phán thì chủ đất cho biết chỉ làm hợp đồng tay rồi hai bên ký kết với nhau và mời người thứ 3 làm chứng, giao tiền xong tôi có thể xây nhà ở.

Vậy xin hỏi luật sư nếu tôi mua bán như thế thì sau này tôi về cất nhà ở, nếu xảy ra tranh chấp gì thì hợp đồng nêu trên có hiệu lực pháp lý không? Tôi rất lo lắng vì mua đất không có sổ đỏ. Tôi được biết hiện nay rất nhiều người mua đất không có sổ mà chỉ làm hợp đồng tay. Xin luật sư tư vấn cho tôi có nên mua đất như thế không? Nếu tôi quyết tâm mua thì trong trường hợp không tách sổ được thì tôi lên làm hợp đồng thế nào, và hợp đồng có được công chứng không? Hợp đồng làm thế nào mới có hiệu lực pháp lý? Hoặc là trong trường hợp mua như thế thì tôi lên làm những thủ tục gì là chặt chẽ nhất để sau này tôi có thể xin nhà nước cấp sổ đỏ riêng cho miếng đất của tôi?

Tôi xin cảm ơn!

Kính gửi: Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Hội Luật Gia TP.HCM xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Cafe Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư  Phạm Thị Kim Thoa - Trung tâm TVPL -  Hội Luật gia TP.HCM:

Để bảo đảm được quyền lợi hợp pháp, tránh thiệt hại khi có tranh chấp, người mua đất trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng đất nên lưu ý:

- Người chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, có tranh chấp hay không - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được ký kết tại UBND phường, xã nơi có đất chuyển nhượng có chủ tịch UBND chứng nhận hoặc tại phòng công chứng có công chứng viên chứng nhận.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua bán đất nên tránh việc hai bên làm giấy viết tay với nhau không được cơ quan thẩm quyền chứng nhận. Nếu có tranh chấp, trong trường hợp này hợp đồng mua bán này vô hiệu về hình thức, các quyền lợi không được bảo đảm.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được các bên mua bán ký kết, đã được UBND phường hoặc công chứng viên phòng công chứng xác nhận chứng thực, đã thanh toán tiền nhưng người bán không nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục tách sổ thì người mua đất tự làm hồ sơ theo quy định nộp ở UBND phường, xã nơi đất mua bán để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm: đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu), bản vẽ hiện trạng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tờ khai lệ phí trước bạ, CMND, hộ khẩu…

Trong trường hợp của bạn, để được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với diện tích đất  mà bạn định mua thì một trong những thủ tục quan trọng cần được tiến hành là thủ tục tách thửa.

Muốn được phép tách thửa thì thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích đất tối thiểu theo quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM (nếu nhà bạn ở Tp.HCM). Theo quyết định này,

Tại khu vực 1: Đất chưa có nhà : 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m; Đất có nhà hiện hữu: 45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới > 20m; 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m.

Tại khu vực 2: Đất chưa có nhà: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m; Đất có nhà hiện hữu : 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

Tại khu vực 3, diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa là: Đất chưa có nhà: 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m; Đất có nhà hiện hữu: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Một số trường hợp đặc biệt:

- Tách thửa trước ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành (trước ngày 7-3-2009) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định;

- Các thửa đất đang sử dụng trước ngày 25-2-2009 (ngày ban hành quyết định 19/2009/QĐ-UBND);

- Các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày 7-3-2009 (ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành).

Đồng thời, bạn cũng cần lưu ý theo quy định tại điều 66 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007, kể từ ngày 1-1-2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chức bạn thành công!


Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.