“Từ 1/1/2008, các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất...đều phải có giấy chứng nhận (GCN) là một nội dung quan trọng của Nghị định (NĐ) 84”- Bộ trưởng TN&MT Mai Ái Trực cho biết tại buổi công bố Nghị định 84 về cấp giấy chứng nhận và thu hồi đất, hôm qua (28/5).

Tòa nhà 83 Lý Thường Kiệt, Hà Nội - Dự án văn phòng và căn hộ cao cấp do các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện vừa đưa vào sử dụng. Ảnh: Phạm Yên Tuy nhiên, Bộ trưởng Trực cũng cho biết, những trường hợp chưa có GCN vẫn có thể thực hiện các quyền giao dịch, nếu trước ngày 1/11/2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp GCN theo đúng quy định và có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo khoản 1, 2, 5 điều 50 Luật Đất đai.

Ghi nợ nghĩa vụ tài chính: Chỉ cần có đơn

Theo Bộ trưởng Trực, nội dung quan trọng nhất của NĐ 84 là nhằm giải quyết 3 vấn đề lớn, có nhiều bức xúc:

Thúc đẩy tiến độ cấp GCN; tháo gỡ khó khăn trong việc bồi thường-hỗ trợ khi thu hồi đất; kích thích phát triển thị trường bất động sản theo hướng tạo ra sự bình đẳng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Theo NĐ mới, khái niệm niệm sử dụng đất ổn định là “đất sử dụng liên tục vào một mục đích duy nhất” mà trước đây thường được hiểu là “chỉ do một chủ sử dụng, không qua chuyển nhượng”.

NĐ mới quy định, tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp GCN được tính tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ nhằm tránh cho người dân bị thiệt thòi khi chưa được cấp GCN mà khung giá đất đã điều chỉnh hàng năm theo quy định.

Việc ghi nợ tiền sử dụng đất được quy định đơn giản hơn nhiều so với NĐ 17/CP yêu cầu, cụ thể: Người dân muốn được ghi nợ chỉ cần có đơn xin được ghi nợ, không cần phải xin xác nhận; trên GCN không ghi rõ số tiền nợ như NĐ 17/CP yêu cầu.

Chỉ khi người dân thực hiện các giao dịch thì mới phải trả nợ nghĩa vụ tài chính; giá đất được tính theo thời điểm nộp nghĩa vụ tài chính. Quy định này không hồi tố đối với những trường hợp đã được ghi nợ trước đây (tức đã tính cụ thể số tiền nợ trên GCN).

Với đất nông nghiệp: Trường hợp người dân có nhiều thửa đất có thể được cấp một hoặc nhiều GCN để tiện giao dịch cầm cố, thế chấp, thừa kế.

Ngoài ra, NĐ quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa và được cấp GCN (thẩm quyền do UBND cấp tỉnh quyết định). Theo đó, thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu sẽ không được cấp GCN, trừ trường hợp đã tách thửa trước đây.

Nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất

NĐ 84 cũng quy định:

Nhà đầu tư (liên doanh với nước ngoài, tổ chức có 100% vốn nước ngoài) được nhận chuyển nhượng các dự án có sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể: các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng KCN-chế xuất; dự án khu kinh tế, khu công nghệ cao; dự án đầu tư kết cấu hạ tầng đô thị, khu dân cư nông thôn; dự án sản xuất kinh doanh; dự án đầu tư kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung. Thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án đã được duyệt trước đó.

Nếu là dự án có thời hạn sử dụng đất lâu dài, thì thời hạn thuê đất là 70 năm kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng và có thể được gia hạn nhiều lần nhưng chủ đầu tư không phải nộp tiền thuê đất.

Cũng theo NĐ này, đất sử dụng vào mục đích công cộng nhà đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất gồm: đất giao thông nội bộ nhưng không hạn chế kết nối với giao thông công cộng; công viên (không sử dụng cho riêng cho một khu dân cư).

“Quy định này tạo sự bình đẳng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, góp phần thu hút các dự án về bất động sản có nguồn vốn nước ngoài, khắc phục được quy định không cho phép các nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay”-Ông Trực nói.

Liên quan đến giá đền bù khi thu hồi đất, Bộ trưởng Trực cho rằng: Giá đền bù là giá thị trường trong điều kiện bình thường-nghĩa là tiền đền bù phải mua được đất tại vị trí tương đương, không thể bắt người dân bị thiệt trong khi nhà đầu tư được lợi. “Nguyên tắc là nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất”-Ông Trực khẳng định.

Theo Nghị định 84, Nhà nước chỉ thu hồi đất tại những dự án phát triển kinh tế xã hội quan trong do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận và các dự án khu dân cư, trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp.

“Với những trường hợp đất đã chuyển nhượng nhưng người chuyển nhượng không trả GCN cho người nhận chuyện nhượng (nhằm gây khó khăn, đòi thêm tiền, như thực tế đã xảy ra-PV): cơ quan cấp GCN sẽ ra thông báo trong thời hạn 30 ngày, nếu không có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, cơ quan này sẽ hủy GCN cũ và cấp GCN cho người được chuyển nhượng”.

(Theo điều 11-NĐ84/NĐ-CP)

Các trường hợp đất sử dụng trước 15/10/1993 không cấp GCN

“Có 6 trường hợp đất sử dụng trước 15/10/1993 không được cấp GCN, nếu thời điểm bắt đầu sử dụng đã có một trong các vi phạm:

Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng (đã xét duyệt và công khai); Đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng có quy hoạch được duyệt; Đất lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình; Đất lấn chiếm lòng, lề đường; Đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng cố tình vi phạm.

Tuy nhiên, đất thuộc các trường hợp trên mà phù hợp với quy hoạch tại thời điểm xin cấp GCN thì vẫn được cấp GCN, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

(Theo điều 14-K4,5 NĐ 84/NĐ-CP)

Nguyễn Tuấn
(Theo Tiền Phong)