Việc cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được kỳ vọng là một trong những giải pháp góp phần giải tỏa khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Vì vậy, ngay trong bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (lần 4) mà Bộ Xây dựng vừa công bố đã dành hẳn một điều để hướng dẫn nội dung này.

Được thế chấp dự án để vay vốn

Bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này gồm 12 chương với 188 điều (hơn 3 chương và 35 điều so với Luật nhà ở 2005). Đáng lưu ý, tại điều 47 của dự thảo luật lần này quy định việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án và khách hàng mua căn hộ.

Theo đó, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng khi đã có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Đối với cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu muốn thế chấp thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng (nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, có biên bản bàn giao nhà ở (trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng, không có khiếu kiện, tranh chấp.

Như vậy, khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thì khách hàng mua căn hộ dự án hoàn toàn có thể đem tài sản hình thành trong tương lai đi thế chấp ngân hàng. Cần nói thêm là dù trước đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010 hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 thừa nhận loại giao dịch thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai (khoản 2 điều 61 Nghị định 71).

Tuy nhiên, quy định này cũng chỉ mang tính nguyên tắc, bởi nó trái với Điều 91 Luật Nhà ở quy định điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch dân sự (mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý) phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.

Chính vì bất cập trên, nên thời gian qua tại hầu hết các dự án bất động sản, khách hàng mua căn hộ dự án chỉ có thể thế chấp tài sản hình thành trong tương lai tại ngân hàng đã có thỏa thuận với chủ đầu tư mà không thể thế chấp tại các ngân hàng khác. Và việc này thường được các chủ đầu tư quảng cáo dưới dạng mua căn hộ dự án A được ngân hàng B cho vay.

Rủi ro còn đó

Mặc dù đã quy định cụ thể trong bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, nhưng bản thân việc Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ mang lại những thiệt thòi và rủi ro không nhỏ cho khách hàng cũng như các ngân hàng.

Về phía khách hàng, hiện nay hầu hết các chủ đầu tư đều đem dự án thế chấp các ngân hàng (có thể toàn bộ hoặc chỉ quyền sử dụng đất). Đối với trường hợp chủ đầu tư chỉ thế chấp quyền sử dụng đất thì khách hàng còn có thể đem căn hộ tương lai đi thế chấp tại các ngân hàng, còn nếu chủ đầu tư đem toàn bộ dự án (như trường hợp Tập đoàn Đất Xanh đem SunView Town thế chấp Ngân hàng Việt Á) thì khách hàng chỉ có thể trông chờ vào việc chủ đầu tư có thỏa thuận với ngân hàng thì mới được vay, khách hàng không thể lựa chọn cho mình ngân hàng mong muốn.

Ngoài ra, việc cho phép chủ đầu tư đem toàn bộ dự án đi thế chấp còn gây ra rủi ro lớn cho khách hàng khi tài sản hình thành trong tương lai (theo hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng mua bán) của khách hàng cũng chính là phần tài sản mà doanh nghiệp đã mang đi thế chấp.

Về phía ngân hàng, việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án cho ngân hàng khác và khách hàng lại thế chấp ở nơi khác nếu xảy ra tranh chấp giữa các ngân hàng về việc xử lý tài sản thế chấp thì phần thiệt lại thuộc về ngân hàng nhận thế chấp từ khách hàng. Do đó việc các ngân hàng sẽ siết chặt việc cho vay thế chấp là điều hoàn toàn dự đoán được.

Việc đưa quy định Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vào Luật Nhà ở sửa đổi nhằm phần nào giúp xóa bỏ những điểm nghẽn tín dụng, xử lý nợ xấu là hành động đáng trân trọng của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, muốn hạn chế tối đa những rủi ro, khai thông dòng chảy tín dụng cho các dự án nhà ở thì sắp tới đây, khi Luật Nhà ở sửa đổi được Quốc hội thông qua, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn cần quy định cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai.

Cách xử lý tài sản thế chấp khi chủ đầu tư phá sản: Thông thường, khi chủ đầu tư dự án không có khả năng hoàn thành dự án và tuyên bố phá sản, khách hàng khởi kiện thì tòa án sẽ xem tài sản thế chấp trước hay sau thời điểm bán cho khách hàng.

Nếu tài sản bán trước ngày thế chấp thì tài sản phải trả lại cho người dân. Còn nếu tài sản bán sau thế chấp thì xem như nhà của khách hàng đã thuộc về ngân hàng.